房产大佬看楼市：2021年该怎么走？

2020年对于房地产业来说是挑战的一年。

无论是营销还是产品、包括整个行业都发生了翻天覆地的变化，那么，在2021年，整个房地产业还将出现哪些发展趋势？

易居企业集团CEO丁祖昱：2021年房地产该怎么走？

到底2021年中国的房地产行业该怎么办，首先我想提出一个新的逻辑，整个行业将步入无增长时代：

一个方面的表现是，2016、17、18、19到2020年，中国这几年销售面积稳定在16亿平方米左右，另外一个方面是过去几年以三四线城市成交结构为主，到2019年和2020年一二线城市的成交占比越来越高，造成了总成交金额的不断上升。可以说，整个行业的销售面积触碰到了一个相对的高点，很难突破了，不过从金额来说在未来几年还有向上的空间；

第二个是因为三道红线的政策出台，从2020年8月21日开始，整个地产金融界发生了天翻地覆的变化，由于有了三道红线的限制，很多房企拿不到额外更多的资金，如果没有额外资金的加入，整个行业再往上走的动力会大大削弱。企业没有动能、行业没有动能，整个行业就将步入无增长的时代。

那么，未来几年，确定性的发生是什么呢？

那就是房住不炒，这两个确定性让行业的发展方向其实非常清晰了，高歌猛进的时代应该告一段落，整个行业也应该更加的清楚。

第三个观点我认为2021年开始，规模房企也可能出现负增长。前面说无增长时代，当然会有增长的企业，也会出现负增长的企业。在三道红线的压力之下，未来规模房企出现负增长，大家千万不要觉得很奇怪。在三道红线的压力之下，这可能也是未来的一个常态。

2021年，建议大家进行压力测试，得出来的结果是不错的房企，可以在2021年，乃至未来每一年继续大踏步的前进。但是如果这两道压力测试题做出来的结果不尽如人意的话，是否可以适当的放缓脚步，夯实基础。

2021年，可能就有一半的企业，原来只有25%是绿的。2021年就应该有过50%的企业是绿的。不过也有个别房企三年转绿都很困难。

那么2021年，中国房企的新发展在哪里呢？

毫无疑问，未来房企要跟着客户走，周边两房100到110卖得最好是竞品分析，未来企业我们应该重新跟着客户走，认真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析。

最核心的是投资。对于所有企业来讲最大的挑战就是投资就是拿地，拿错一块地也许10块地都补不回来，选对城市拿对地对于企业来讲就是翘翘板，选地的指标包括生育率、幼儿园人口的竞争指标、结婚的指标和离婚的指标，轨道交通的指标，特别是三线城市轨道交通的指标特别的关键，此外还包括常住人口变化和老龄化的发展趋势。

后面还有一个需求调研大家可以看到，年轻人口增加更多的话，它在未来三五年的购房需求数量可能会更多，因此，中长期三五年看好的城市会更多，这些也是仅供参考，希望大家每个企业根据自己相关的数据、相关的指标及模型，再做进一步的研究和判断。

总而言之，对于2021年，我们有一些判断：

第一个刚刚讲过了行业步入无增长时代；

第二政策关注重点在租赁，我觉得2020年政策关注重点在租赁，2021年更是如此；

第三个金融政策还会趋紧，三道红线的范围也会不断的扩大，会从十几家试点企业变成五十甚至一百家更多的房地产的主流企业；

第四个就是房企会快速去杠杆，最终2021年有一半的房企都会变成绿色，我相信这也是三道红线给房企带来的好的方面，也是大家的机遇。

第五个由于投资趋同，重点城市的土地一定是还有上升空间；

第六个销售全口径整体还会上升，但是操盘和权益下降的量会越来越多；

第七个是数字化加速，2021年每年投资1亿以上做数字化的企业会越来越多，另外线上营销真的会成为战场；

第八点就是养老进入到新时代，增长会提速，规模也会放量；

第九条资本的聚焦还是在物业，我们说房企的上市、数量肯定不可能再有大幅度的提升，但是物业公私要上市的还很多，但是2021年的估值会进一步的回归理性；

最后，2021年，我们希望迎接所有的挑战，用我们最大的力量去面对这些挑战。

绿地集团张玉良：2021年房地产有更多机会

2021年的房地产市场在我看来，主要就是：

一是人民满意；

二是全球瞩目；

三是载入史册，在中国的经济当中是压舱石、稳定剂的作用，正如在这一块中央的经济工作会议跟中央的领导讲到，因此，明年一定有更多的机会、更多前途，我们可以有更多的作为，方方面面的这种变化是要我们去顺应市场、顺应需求，顺应国家的政策，当然一定是要共同努力，我们这个行业会更好。

旭辉集团创始人林中：2021年将否极泰来

2020年我的评价就是否极泰来，这句话其实是很有哲理的，很多人觉得2020年很难，难是因为这个行业在变化，你可能用过去的思维、过去的模式看上去很难，如果你能换一种新的思维、新的模式、新的视角来看，能适应这种变化的人就逆流而上，所以我觉得你那句话总结得很好，否极泰来。

2021年我的观点有三点：

第一点我认为还是乐观谨慎，有的人用谨慎乐观，我感觉还是要用乐观谨慎，为什么？因为乐观是一种自信，乐观是一种勇气，乐观才能成功，所以可能把乐观摆在前面。

第二个我觉得这个行业是明年应该是个稳，整体来看这个行业非常的平稳，我相信在政策面上是稳定，房价稳预期；

第三个我觉得这个行业明年最大的变化是分化，我觉得这个行业你很难说涨、跌，你会发现有的城市是涨的，有的城市是微调，即使可能在一个板块，比如长三角也有涨的，也有跌的，但是我们现在观察到一个现象是，在一个城市里面那个不同的板块也是有涨也是有跌，所以我认为到明年这个现象会更加的普遍，所以我们得适应，我相信中国房地产还是一个非常大的行业，大水大鱼。

如何过2021年，我说过2021年没有什么特殊的，就是努力奋斗好每一天，努力做好每件事，努力开发好每个项目，努力做好每个服务，努力做好每个产品，谢谢。