上海房价还能涨多久？上海房价上涨的原因

　　在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。

　　核心观点

　　上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米，期间成交均价累计上涨6.62%。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。其中，学区房与改善房需求释放较为明显。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”，受新政影响，学区房房价明显上涨;90平方米以上的改善房需求也较为旺盛。

　　中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。中短期来看，（1）公民同招新政带来了学区房需求的高涨。（2）货币宽松驱使了居民加杠杆购房。（3）预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。（4）2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。（5）受调控政策的影响被动积压的购买力爆发。中长期来看，2020年末上海落户全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。上述因素导致上海楼市需求大量释放，成交套数与成交价格同步上升。

　　北京、深圳、上海三地房价出现分化。

　　在北京，需求释放主要体现在成交量的上涨，而不在房价。2020年，北京楼市价平量升，二手房挂牌经过了4-5月的上涨后，回落至年初水平。北京房价未上涨的原因主要在于2018年起北京土地供应量和新房库存面积的持续增加。新房积压，加上新增商品房持续供应，导致北京新房库存充足。同时在多项政策的约束下，北京人口出现了下降的趋势，降低中长期需求预期。除此之外，北京的调控执行力度更强，相对于其他城市，信贷资金难以流入北京楼市。

　　人口的流入以及宽松的货币环境是2020年上海和深圳房价上涨共同的驱动力，而供需的不平衡是深圳特有的上涨因素。深圳二手房均价在2020年1-11月期间累计上涨10.1%，房价坐稳全国第一。深圳房价上涨的首要原因在于供需不平衡。深圳落户条件对比其他一线城市更为宽松，且落户后就有资格购房（715政策之前）。人口的上涨意味着更多的购房需求。而深圳作为四大一线城市中面积最小的城市，一直饱受“地少人多”的困扰。供需的不平衡推动深圳房价拉升。

　　未来展望：上海房价短期上涨有动力;北京房价上行动力相对较小。总体来看，2021年上海楼市成交规模预计保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。2020北京新房供应量仍处于高位，且因为限竞房仍在去化中，北京住宅的库存预计将继续处于高位。而人口上，北京人口数量处于下降趋势。如果北京调控政策以及落户限制不放松，我们认为，短期内，北京的房价上行动力相对较小。

　　风险提示：政策调控力度超预期;全球政治经济不确定性加大。

　　正文

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　　这一轮上海房价上涨的特征

　　（一）上涨时间：从2019年11月开启上涨行情

　　上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米。期间成交均价累计上涨6.62%。在此期间，百城住宅价格上涨3.59%，上海涨幅远高于百城涨幅。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。

　　（二）主要区域：中环内涨幅更为明显

　　内环内、内中环间、中外环间、外郊环间以及郊环外成交均价分别为11.86万/平米、9.83万/平米、7.09万/平米、4.78万/平米以及3.21万/平米。内环内成交均价涨幅最高，为8.1%，内中环间以及中外环间涨幅均超过6%。

　　（三）主题概念：学区房与改善房

　　受“公民同招”“民办摇号”新政影响，学区房需求明显上涨。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”。在上海，民办学校的教育质量高于公办学校。新政策意味着家长只能在公办和民办初中之间二选一，且民办入学采用摇号机制。如果未被民办学校录取，会先分配到户口对应的公立，如果对应公立生源已招满，则可能再统筹到其他有名额的学校。公办学校因为其稳定性，优势明显。同时，民办学校停止自主招生会导致更多优秀生源流入公办学校，这也增加了公办学校的吸引力。由于公办学校生源与学区房深度绑定，优质学校附近的商品住宅成为抢手资源。中原地产表示，今年学区房意向客户增多，涨幅比较明显。另一方面，传统的留学热门国家，如美国、英国，在本次疫情中的反应速度与措施都令人失望。疫情带来的旅行限制、签证限制和面授课程暂停，也动摇了出国留学的意愿。招生新政的影响下，在国内提前购置优质学校的学区房成了部分家长更为理想的选择。

　　改善需求集中释放，90平方米以上的改善房量价双升。2020年1-11月，90平方米以上的中大户型商品房成交为71561套，累计同比增加2.26%，说明改善需求释放明显。而90平米以下商品房累计同比下降7.53%。受此影响，2020年4月以来90平米以上住宅价格同比涨幅持续高于90平米以下住宅。

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　　上海房价上涨的原因

　　（一）货币宽松

　　宽松货币流入楼市，推动房价上行。历史上，M2同比与上海房价同比整体走向基本一致，M2同比增速走势小幅领先于上海房价同比增速走势。疫情以来，我国开始了新一轮的货币宽松，6月M2增速达到11.1%，3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%，我们推断，部分资金流入房地产，推动房价上升。2020年4月以来，上海新增个人住房贷款明显回升，可见货币宽松驱使了居民加杠杆购房。

　　（二）信贷资金流入楼市

　　预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。为促进中小企业复工复产，国家要求银行将信贷资金的一定比例投放于中小微企业，且要求银行让利给实体经济，贷款利率明显低于普通贷款和住房按揭贷款。各家银行基本采取抵押经营贷的方式，单笔贷款金额大（可达1000万元及以上），贷款期限长（可达10年），贷款利率低（3%-4%）。预计该类贷款中的一部分被借款人用于购买房产，或归还尚未偿还的按揭贷款。虽然在2020年4月，央行已经开始出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题，但由于资金监管较困难，推测此现象仍然存在。

　　（三）户籍政策放宽

　　2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。随着2013年7月上海居住证放宽申请条件的政策满7年，2020年通过居转户成功落户上海人数增多。同时，人才引进人数也屡创新高。2020年，居转户18418人，人才引进落户13043人，与去年相比分别增长40.4%、48.4%。更多的人落户意味着购房需求的上升。同时，落户条件的放宽提高了中长期的需求预期，对上海房价的上涨提供了支撑。

　　（四）需求积压

　　受调控政策的影响被动积压的购买力爆发，房价与成交量双双增长。2017年至2019年，上海楼市已经被地方政府的限购、限贷、房产税限制了三年。同时，中央的“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调也在压制着需求，上海房价持续了三年横盘。疫情后，积压的购买力因为货币宽松而爆发，房价与成交量双双增长。除此之外，结构性大涨的股市带来的财富效应使得一部分购房人群的购买力大幅上升，推涨房价。

　　（五）上涨原因总结

　　中短期来看，公民同招新政带来了学区房需求的高涨。同时，货币宽松、信贷资金流入楼市，加上三年来需求的积压导致改善需求大量释放。2020年居转户与人才引进人数的上升也增加了中短期购房的需求。

　　中长期来看，上海的落户政策全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。

　　中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。

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　　上海房价与其他城市的联动性

　　（一）北京房价为什么没涨？

　　自2017年以来，北京的新房商品住宅与二手住宅价格呈现下降趋势。北京房价下降的原因主要在于其全国最严的调控政策，包括限购、限贷提高首付比例、认房又认贷、以及加大住宅用地供应等。

　　2020年，北京楼市价平量升。北京二手房挂牌经过了4-5月的上涨后，回落至年初水平。值得注意的是，中原地产研究中心统计数据显示，2020年北京楼市活跃，新建住宅成交量为49189套，创下近5年新高。二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交水平及增幅均创下2017年以来最高。

　　北京房价未上涨的原因主要在于2018年起北京土地供应量和新房库存面积的持续增加。新房积压，加上新增商品房持续供应，导致北京新房库存充足。截至2020年末，北京新房库存仍处于高位且出清库存周期依然维持在21个月。在北京，宽松货币带来的影响主要体现在成交量的上涨，而不在房价。

　　在多项政策的约束下，北京人口出现了下降的趋势。北京常住人口连续三年减少，2019年北京市常住人口2154万人，对比2017年累计减少16.7万人。北京市常住人口减少，主要原因是北京坚持以功能疏解带动人口调控。另一方，北京严格的落户限制导致每年能在北京获得购房资格的外来人口较少。

　　除此之外，北京的调控执行力度更强。北京市住建委组织各区于9月至12月对北京市房地产开发企业和房地产经纪机构执行限购政策情况，开展为期4个月的专项检查。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况，购房资格核验材料留存情况，购房资格核验信息填报情况，以及是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。严格的监督下，相对于其他城市，信贷资金难以流入北京楼市。

　　（二）深圳房价上涨的驱动力

　　2020年，深圳二手房均价1-11月累计上涨10.1%，为73659元/平方米，房价坐稳全国第一。

　　深圳房价上涨的原因在于人口。深圳落户条件对比其他一线城市更为宽松，且落户后就有资格购房（715政策之前）。截至2019年，深圳的常住人口数量已经达到1344万。2014年以来，五年间上涨了266万人。人口的上涨意味着更多的购房需求。

　　深圳楼市供需不平衡。深圳作为四大一线城市中面积最小的城市，一直饱受“地少人多”的困扰。目前深圳面积仅有1997.47平方公里，仅为北京的约八分之一、上海的约三分之一。供需的不平衡带来了房价的上涨。以深圳715新政为代表的一系列强力的楼市调控政策也未能迅速阻止深圳房价的上涨趋势，也佐证了楼市需求旺盛。

　　人口的流入以及宽松的货币环境是2020年上海和深圳房价上涨共同的驱动力。而供需的不平衡是深圳特有的上涨因素。

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　　上海房价还会涨多久？

　　（一）上海房价未来走势

　　上海落户政策逐步宽松。从2020年年末开始，上海开始施行更宽松的“居转户”，以及引进人才、留学回国人员申办常住户口政策。从房地产方面来看，引进的人才推动城市经济长期健康发展，也将增加对房屋住宅的购买需求，对上海房地产市场也将起到推动作用。以西安为例，2017年西安全面放开普通大中专院校毕业落户限制以来，两年间西安落户105万人。两年间房价也由2017年1月的7004元/平方米，上涨到2019年12月的10108元/平方米，增长44%。

　　2020年上海土地供给提升，为2021年市场供应量提供支撑。从土地供给的角度来看，2020年上海成交土地规划建筑面积为1815.9万平方米，较2019年增加23.9%，为2021年市场供应量提供有力支撑。但另一方面，成交土地溢价率达到11.1%，较高的溢价会对房价造成上涨的压力。

　　从政策的角度看，货币政策的逐渐收缩与房地产信贷的收紧预计会抑制需求的上涨。一是2021年国家将逐步收缩放款的货币政策。二是地产信贷约束趋严，严防资金违规流入房地产市场。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确自2021年1月1日起，对银行业金融机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。房地产行业金融监管整体收紧。

　　我们认为，如果新房供给不出现大量上升，上海房价短期上涨仍有动力。结合上述理由，总体来看，2021年上海楼市预计成交规模保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。而学区房的需求在未来几年内仍会受到留学替代的支撑。学区房，尤其是优质学校的学区房，未来房价上涨空间预计仍较大。

　　（二）北京房价会不会上涨？

　　如果北京调控政策以及落户限制不放松，北京房价上行动力相对较小。2020北京新房供应量仍处于高位，且因为限竞房仍在去化中，北京住宅的库存预计将继续处于高位。人口流入与货币宽松这两项驱动上海与深圳房价上涨的因素：人口上，北京常住人口数量处于下降趋势;货币宽松上，北京因为其住宅供应高，影响主要反映在成交量上。如果北京调控政策以及落户限制不放松，我们认为，短期内，北京的房价上行动力相对较小。