上海楼市，可能要降温了！

    上海楼市热度可能要降一降了！

    今天，网易房产独家获取了一份《闵行区房管局会议纪要》，每日经济新闻也跟踪了报道。

    但财联社说，闵行区房管局相关人士没有收到通知。

    无论如何，这件事情牵动着上海无数购房者的心。

    下面我先给大家解读纪要，然后分析原因、影响以及房价趋势。

    纪要显示：

    为了严控上海楼市过热，将采取一系列措施「防止新房认筹过热」。

    我们先看会议内容：

会议主题:传达市局会议精神,严控过热现象

会议内容

1.措施类:防止认筹过热

项目认筹红线3:1,认筹不能过热,不要和自媒体联合炒作楼盘热销;

认筹前和区房管局报备合作销售机构,中介机构,不能和中介联合操作二手房价格，人为抬高二手房价格;

对于热销房源(认筹比超过3:1)，要求剩余房源后期一次性全部推出来,且会严格审核形象进度(形象进度维持1/3）;

同一家庭同一时段（认筹开始一摇号结束)全市范围只能认筹一个楼盘,认筹金不超过房屋总价的20%。若为热销楼盘，适当提高认筹金比例，但首套不能超过35%，二套不超过 70%，且认筹金在摇号结束后一周内退还客户。

针对开盘当天去化率超过90%的楼盘，认筹名单需提交房管局备案,且不得更名。（若为退房，1年内不得签约);

限购客户不得认筹,开发商针对限购情况必须专人负责严格审核,纳入诚信体系。开盘前前置房查时间延长到10个工作日,恢复单次上市面积3万方政策(尾盘除外)。

2.价格部分:稳价格

预售价格审核从严,开发商合理参考周边竞品定价;

针对价格低于市场价楼盘,适当提升价格防止过热。

3.后期调控动作

市里面正在研究调控政策，例如离婚两年内不能买房,分批摇号政策等。视这两个情况决定,如果市场过热大概率会落地;

收紧资金监管，委托银行监管。

    说实话，按照上海现在的市场情况，探讨这样的会议内容，是符合情理的，满足“房住不炒”大基调，也遏制了上海楼市过热的房价。

    01

    会议第一条强调：认筹红线3:1。

    也就是说一套房源最多3个家庭认筹，超过4个都不行。

    这从某方面，遏制了千人抢盘的楼市怪象，也在舆论上少了“火药戏码”。

    而且政策强调，项目不得和中介联合操控周边二手房价格，人为抬高二手房价格。

    这套逻辑应该是针对于不限价的纯商品房。

    楼市有一条逻辑，新房带二手。

    例如一个地方拍地出现了地王、楼王，备案价远超于周边二手房，那么这个项目开盘后，由于价差影响，极容易拉动周边二手房房价上涨。

    中介则会告诉购房者，你看隔壁新盘都卖到10万/平了，这边的次新房怎么也得卖到8万/平吧，房价都是这么“带飞”的。

    超过3:1，开发商不得捂盘，必须全盘放量。

    这点非常好，历史经验，大部分开发商看到房价上涨就偷摸捂盘不放，能多赚就多赚。

    大量捂盘，导致市场供应急跌，房价上涨。

    而此政策一出，相当于定向打击开发商捂盘行为，在供应端稍微轻松一些。

    同一家庭同一时段，全市只能认筹一个盘。

    这一条例是为了限制买房人的。

    之前买房人只要有钱，可以在市内任意认筹，导致多个楼盘认筹比超高，而且如果同时中多个标的，会抢占别人中标名额。

    俗话讲“占着茅坑不拉屎”，浪费公共资源，就是这个意思。

    当天去化率超过90%的楼盘，只要认筹就必须去房管局备案，如果退房，一年之内就不能买房。

    这条相当于上一条的补丁，彻底将富人群体摁在粘板上，乱抢房、占名额的乱象被制止。

    02

    整体来看，这次的调控思路，是从新房市场入手，通过限制买卖双方交易行为，来打击乱象和降低交易频次，以达到给楼市降温的目的。

    对买方市场来说，重重限制下，买房人选择空间少了，买房决策变得异常重要，对应购房成本也高了。

    卖方市场，全面打击捂盘行为，开发商不能投机取巧炒房价，相当于变相让利给购房者。

    整体来说，就是定向打击上海开发商和土豪级购房者，让利给还没买房、刚刚能上车的刚需。

    我前段时间预测过，上海作为全国房地产重点标杆城市，2020年成交太火了，2021年大概率会出政策降温的。

    不然在舆论上，上海会变成“房住不炒“的反面教材。

    毕竟很多人都喜欢把“房住不炒”跟“房价不能上涨”联系起来。

    但问题来了，上海是因为炒房而导致楼市大火的吗？

    并不是。

    “要求本地两套，外地一套，而且外地人想买房需要5年社保+已婚”。

    沪九条出台后，上海楼市这几年根本没有炒房空间。

    所以这次政策出来的条例只是在交易端做文章，并没有涉及到“四大限法”层面的升级，未来也不可能升级。

    接下来正如纪要内容，未来还会考虑出台，“离婚两年内不能买房”、“收紧资金监管”等政策，继续给漏洞打补丁。

    不出意外，2021年上海的房贷利率会逐步上调，而且为了买房，接下来上海还可能掀起一股离婚潮，这都是可预测的。

    03

    既然上海市刚需买起来的，“大政策”已经见底，那么像这次“限制交易空间”的政策，对市场只能起到“降温”的目的。

    真正无法从根源上解决上海房价上涨的事实。

    站在市场角度讲，现在上海购房情绪高涨，既然政策限制新房市场，新房不好买，那么只有一个结果：

    群众掉头涌向二手房市场。

    然而上海二手房市场并不乐观，库存已经全线告急。

    数据显示，截至目前，上海现存二手房库存4.3万套，按照当前一个月2.9万套左右的去化速度，库存周期下降到短短的48天。

    而且近期上海业主开始大量下架房源，准备囤货居奇，年后再出手，肯签字的业主越来越少。

    这又会助推供需杠杆失衡。

    所以这次政策只是缓冲降温，年后，上海二手房房价还会涨起来，大家要做好准备，“势”不等人。

    后台有几个读者，每天都在问我上海能不能上车，能不能上车，我都被问郁闷了。

    大概从2019年年底我就喊大家上车了，不买；疫情之后又喊了一次，还是不买；现在已经涨起来了，依旧不买……每天就是孜孜不倦地问。

    问：为什么？

    答曰：害怕高位站岗，感觉房价会回落。

    朋友讲，这就是股市韭菜的常规操作，如果你知道这家企业的底层运行逻辑，就会选择快速入场，且不断加码，不要怕高，只有更高。

    上海这波房价逻辑也是如此，刚需托起来的房价，基本不存在炒房泡沫，库存这么低，供需又失衡，基本没有回调余地。

    有这种心态的千万别来找我了，我劝您不要买，万一亏了，还不得提着砍刀来找我？中年人也要讲武德。