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“房住不炒”未来楼市加杠杆空间有限
近日，国家统计局发布2020年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定、同比涨幅有扩有落。
房地产行业是资金密集型行业。2020年，在房地产企业“三道红线”基础上，中国人民银行和银保监会又决定建立房地产贷款集中度管理制度，从房地产业资金需求和融资供给两端，压缩房地产金融加杠杆空间，政策的施行正在改变过去二十多年来我国房价上涨的逻辑。
2020年，虽然经历了疫情冲击，但我国房地产市场整体实现恢复和回升，局部城市的房地产市场甚至急剧升温，这在一定程度上表明我国房价上涨预期依然较为强烈。下半年以来，多地政府明显加强了房地产调控，因地制宜、多策并举、租购并举，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。国家统计局公布的数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，涨幅均与上月相同。
房价是资金、土地和人口等多种因素综合作用的结果。2020年，我国住户部门贷款增加7.87万亿元，约占各项人民币贷款新增额的40%；其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元，社会资金流向房地产金融的惯性和意愿仍然较强。为提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展，楼市调控政策进一步收紧。从需求端，房地产企业融资“三道红线”，将从源头上限制企业的债务率水平，以引导房地产企业改变过去无序扩张的状态。从供给端看，对商业银行设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制，防止社会融资过度向房地产业聚集。上述措施将从根本上限制房地产金融加杠杆空间，切实防范和化解房地产金融风险，同时也会通过金融信号进一步引导房地产市场各参与主体的预期和行为，并推动房地产市场逐渐回归理性。
综合来看，加强房地产企业融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，是坚持“房住不炒”定位以及全面贯彻落实房地产长效机制的坚实一步，必将对未来房地产市场经营管理和发展模式产生重要影响，也从根本上改变了过去房地产高杠杆运营的惯性。
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