上海楼市新政解读：打击“假离婚”购房 增加二手房交易成本

面对火热的房地产市场，上海相关部门果断出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称意见），意见共计10条，从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该意见自1月22日起实施。中新经纬客户端详细解读上海楼市新政的六点影响。

解读一：增加重点区域土地供给

意见指出，要完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，这项政策强调了三点。一是，土地供应要增加，结构要调整，这比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。二是，政策明确区域市场供地的调整，尤其提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于增加此类区域的住房项目。三是，坚持房地联动机制，稳定土地价格，这是为了防范地价上涨传导到房价上去。

解读二：打击“假离婚”购房

意见指出，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，此前网传的摇号认筹政策没有出现在新政之中，但新政提出离异家庭房产数量按照3年内计算的政策，打击了一部分“假离婚”购房行为，可能会降低部分热点楼盘的购房需求。

58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬客户端称，政策对于那些想通过“假离婚”来获得购房资格，以及通过“假离婚”来获得首套购房资格的人，都会产生直接遏制作用。2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞，上海这次收紧信号也十分明确。

解读三：增加二手房交易成本

意见提出，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

张波称，提高交易环节的税收，可以有效减少新增投资需求，但在一定程度上也会限制二手房的流动。2021年上海新房的供应力度预计会有所加强，以缓解二手房挂牌数量减少带来的供应不足。

张大伟分析，普通住宅2年以上免征增值税变成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海当下二手房房源稀缺，交易成本很可能会快速转嫁给购房者身上，并使得少数新房的需求变得更为集中。

解读四：严防资金违规流入楼市

意见提出，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

严跃进称，该政策最大的亮点就是提到“房地产贷款集中度管理”，银行在后续的贷款发放方面势必更为保守。部分炒作比较多的楼盘，也会在贷款方面面临收紧的可能。

张波认为，对资金违规流入房地产，此前已经从严监管，而上海在执行差别化信贷方面也较为严格，这次则是再度强调。下一步，对于消费贷、经营贷违规流入楼市，预计会有更明确的查处与打击。

解读五：“无房家庭”优先摇号

意见指出，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

张波表示，上海在“一房一价”、公示及备案等方面做得都较好，这次提出“一价清”，是为了防止开发商在装修、车位等方面违规收取费用。“实名制”管理，则可以有效打击炒作购房资格与不当转让获利。

张波还称，完善新房公证摇号，是要打击新房的价格炒作。为保障房价稳定，上海在近两年执行了严格的新房限价制度，致使部分板块的一二手房价格出现倒挂，进而导致新房销售环节极易产生违规现象，比如，私下收取“茶水费”、内部违规操作等。该政策出台后，会在销售层面强化管控力度。

严跃进称，政策提出要优先满足“无房家庭”自住购房需求，预计后续会出台具体的优先摇号认购规则，保障无房家庭的优先购房。

解读六：或有持续性政策落地

张大伟称，本轮上海房价上涨的主要原因是出现“打新潮”与学区房价格攀升，也有少数经营贷违规进入楼市的推波助澜。整体看，此次调控升级产生的抑制作用或许相对有限，为抑制新房摇号过热，建议增加热门项目的限售期，抑制投资炒作。

张波指出，十条新政出台并马上落地实施，是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应，也是后续调控持续收紧的信号。这些政策落地后，如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价仍被恶意炒作，未来还会有持续性政策跟进落地。