上海深夜调控打击“假离婚”购房 “打新热”有望降温

1月21日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局等八个单位联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“意见”）。意见包含十条举措，其中提出“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此外，还将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见自2021年1月22日起施行。

业内人士认为，此次政策出台，直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时和全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

打击假离婚、增值税免征年限“二改五”、严防信用贷入楼市

意见提出严格执行住房限购政策，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

“这个政策就是打击假离婚现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去通过此类假离婚还可以骗取购房资格，现在即便离婚了，最近3年购房依然有影响。有部分城市规定离异2年内购房要追溯过去家庭所有房产，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

同时，意见调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

“这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了管控。”严跃进说，目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价，提高增值税免征年限提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家入市热情。

意见还要求严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

“这里最大的亮点是提到了‘房贷集中度’概念。”严跃进表示，实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

增加商品住房用地供应，摇号优先满足“无房家庭”

意见提出完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示，上海结合十四五规划，强调中心辐射五个新城建设，加大区域土地供给，将相应增加区域房源供给，有利于平抑市场预期。“政策措施整体非常协调均衡，最终目的是要有效平抑因供需、结构、学区房等因素引起的市场热度。”

严跃进同样认为，增加土地供应、调整结构较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。尤其提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。同时也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

对于商品房销售环节，意见明确严格新建商品住房销售方案备案管理，严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

“这里最为核心的就是摇号制度的完善，提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。”严跃进说。

意见还提出开展房地产市场秩序专项整治工作、扩大保障性租赁住房覆盖面、加快推进旧区改造、加强房地产市场监测等。

对于上海楼市未来走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，最近一段时间上海楼市有点过热，无论是价格、市场、还是二手房炒作都有点情绪过热。此次新政之后，成交量会收缩两至三个月，价格基本上不会跌，涨势可能会放缓。

卢文曦认为，未来新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100%的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。

“当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等等，如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温，同样不排除调控继续加码补短板的可能。”卢文曦说。