上海史上最严楼市调控来了 离异3年按家庭计算、增值税课征收紧

1月21日晚间，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，自2021年1月22日起实施。

《意见》要点如下：

1、夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2、调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。

5、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

6、严格规范房地产市场经营秩序，优化土地供应结构和增加商品住房用地供应、增加租赁住房有效供应等内容。

7、《意见》自1月22日起实施。

“暖冬”行情或被按下暂停键

上海楼市刚刚经历一轮“暖冬”行情，学区房和新盘尤为火热。

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》在网络热传。有媒体称，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。不过，仅仅数小时之后，上海市房管局表示：目前没有出台新的调控政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。

在这背后，沉寂了近三年的上海楼市，在2020年迎来量价稳步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，市场升温更加明显。

“学区房行情太火了！”上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者分享，“看房的时候，房东要涨5万元，我也没犹豫，还好定了，要不距离现在不到半个月，那套房的总价又涨了40多万元。”她介绍，2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房，成交价格约450万元，半个月过去同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。

“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创下2020年内交易新高。与此同时，尽管上海新房的供应与成交在增加，记者了解到，一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求，一房难求。

此外，同策房产咨询统计，2020年12月上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最足的一个项目出现13人抢一套房，而该项目首套房参与摇号，验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。不过，卢文曦也认为，当前上海楼市是结构性不平衡，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前市场成交中，刚需、刚改是绝对主力，上海楼市是经历三年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前楼市的热状。”

针对此次楼市调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策出台直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。通过调整增值税征免年限，使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定，类似政策对于后续二手房交易影响较大。

附意见全文：

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见

沪建房管联﹝2021﹞48号

各有关单位：

为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现提出如下意见：

一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作，落实部门管理责任，增进联动协调，加强信息互通，强化政策执行力，提高政策实施效果。

二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。

九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度，启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。

十、加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

本意见自2021年1月22日起施行。