售卖被查封房屋 奥宸地产陷入资金困局

云南腾冲奥宸纳帕溪山项目。奥宸地产陷入资金困局引发了交房危机。

奥宸地产能否再爬起来，依然是未知数。

北京的徐女士很懊悔，她为妈妈在云南腾冲买来度假和养老的房子，不仅无法交付，还被法院早就查封了。

这个名为奥宸纳帕溪山的房地产项目由奥宸地产开发，这是一家曾被机构评为百强的房企。早年豪言要从 “单一房地产开发商”向“城市运营商”进军的奥宸地产集团，开发业务分布在中国深圳、北京、云南和美国洛杉矶等地区，不幸的是目标已沦为概念，仅在云南的昆明和腾冲，其就有多个住宅项目或已停工，或已烂尾，或仍在破产重组。

跟徐女士一样遭遇的还有不少购房人，他们称：购买之前，纳帕溪山项目就已经被法院查封，奥宸地产隐瞒了这一情况。

“奥宸地产纳帕溪山项目之所以陷入如此困局，不排除有债权公司想瓜分项目的可能。”一位接受采访的行业人士分析称。他认为，奥宸地产的资产远远大于负债，“在腾冲，除了被地方政府收回的土地，奥宸还有203亩土地没有建设，房子也仅卖了三成左右。”

这些停工烂尾、破产重组风波背后，到底藏着什么故事？1月21日，中国房地产报记者致电奥宸地产集团深圳总部，相关工作人员表示“需要先向公司请示，经授权后才能就相关问题给予回应”。但截至发稿，记者未收到相关回复。

梦断腾冲

腾冲被评为“最适宜人类居住的地方之一”，全年平均气温14.7，气候凉爽宜人，冬可避寒，夏可避暑。奥宸纳帕溪山项目位于腾冲县腾越镇西山坝新城区。

2017年5月份，徐女士经环京的燕郊一家房产销售机构北京德利天地房地产经纪有限公司的介绍，选下了腾冲奥宸纳帕溪山项目的一套房子。徐女士随后跟着销售人员来到腾冲，看到房子五证齐全，售楼处和施工现场一切正常，房子已经封顶。当时销售人员告诉徐女士，这个项目一期是别墅，并已部分入住。二期是普通住宅，并准备在今年(2017年)10月份交付使用。徐女士觉得项目建设已近尾声，不该有购房风险。于是就先签订了《商品房认购书》，并以每平方米4000元的房价，支付了全款26万余元，同时还向代理销售公司交纳了7万元的电商费，并等待着签订正式合同。款项交完后，销售人员告诉徐女士，正式合同随后会邮寄给她。

每套房大约交纳的7万元电商费，也被套入销售公司囊中。

回京后，徐女士一再催要正式合同，对方却给她邮寄了一份非正式合同。网签和交房从此变得遥遥无期。先是被告知“还未接到通知，等一段时间”，再是以“腾冲人懒，工期拖延”“腾冲雨天多，施工进度慢”为借口拖延，又以 “公司正在清算，正在等待重组”为借口，不断编造谎言。

徐女士后来通过多种途径才得知，房子在自己购买之前，开发商因融资纠纷，早在2016年就已经被法院查封了。

徐女士与房产销售公司沟通过几次之后，该公司在燕郊的门店也人去楼空。徐女士要求房产销售员退还自己电商费7万元，随后房产销售员把徐女士的微信拉黑，电话也不再接听。

跟徐女士一样遭遇的购房户，全国各地算起来有数百个 。这些购房户中，不少人是在2017年买的房子，有的人交付了全款，还有的人交付了定金。

在这些购房户中，有一部分人是当地的棚改户，获得经济补偿后他们购买了奥宸地产纳帕溪山的房子。现在由于无法交房，有的一家人挤在租住的屋子里。有的是外地打工族，收入除了日常的开支，还要支付房租和房贷。更早的一些购房户，在2012年就已交付房款，至今也没能入住。还有一部分人仍在继续交着房贷。无论是一期别墅，还是二期普通住宅，至今都无法办理不动产权证。

有几户购房户在生活压力之下，选择了自救，入住了没有竣工验收、尚未交付的毛坯房生活。

记者查询获悉，奥宸地产于2012年在腾冲获得6宗土地使用权，共计大约490亩。不过，百度百科显示，奥宸地产开发的纳帕溪山项目占地上千亩。有购房户告诉记者，这些土地其中3宗被抵押，3宗被查封，其他土地则被当地政府收回去了。

查封风波

数百名购房户在腾冲买下的奥宸纳帕溪山房产，现在面临着被法院拍卖的窘境。这里面又隐藏着什么不为人知的内幕？

中国房地产报记者经了解获知，早在2016年，奥宸纳帕溪山项目就因开发商奥宸地产与东莞信托有限公司(以下简称“东莞信托”)之间引发融资纠纷。项目被东莞信托申请广东省东莞市中级法院于2016年10月17日对腾冲奥宸价值1.4563亿元的银行存款或其他等额财产予以查封，其中即包括奥宸纳帕溪山项目房产427套。腾冲市房地产交易中心随即关闭了腾冲奥宸的房产销售系统，不得再继续销售。

正是在奥宸纳帕溪山项目被查封一年之后，2017年，项目没有解封的情况下，售楼处公开出售房子，徐女士与很多购房户正是这一时期购买了奥宸纳帕溪山房产。

东莞信托的工商信息系统显示，其是一家东莞市国有控股企业。

据相关司法文书显示，项目被东莞中级法院查封之后，开发商奥宸地产与东莞信托之间融资纠纷达成调解协议。其中约定，奥宸地产立即将公章及财务印章交由东莞信托保管，同时移交所有的房产销售印章、网上备案密钥等，由东莞信托全面监管奥宸纳帕溪山房地产项目的销售及资金回笼状况，并授权奥宸地产直接将房产销售回笼资金的不少于60%作为回款直接划还东莞信托。

之后，奥宸地产纳帕溪山项目又先后引发了多起诉讼。其中，奥宸地产因拖欠工程款，先后被昆明市江北建筑有限公司(以下简称“江北建筑”)、云南建投第五建设有限公司(云南建投五建)向云南省保山市中级法院提起诉讼。在云南省保山市中级法院与广东省东莞市中级法院复杂的司法程序中，东莞信托、江北建筑与云南建投五建申请受理纳帕溪山项目查封案件仍在继续。

2020年11月19日，保山市中级法院公告称，将对奥宸地产纳帕溪山项目的428套房产进行司法处置。

针对保山市中级法院的司法处置行为，有五十余户购房户向保山市中级法院提出了执行异议。不过，除了个别购房户的异议请求经江北建筑、云南建投五建同意解除查封之外，其他购房户提出的异议请求均被保山市中级法院驳回。

2020年底，这数十户甚至更多的购房户向保山中院提起诉讼，诉讼请求多为“责令奥宸地产尽快交付房子”。

腾冲楼市在2017年时房价大约每平方米4000元左右。近几年，腾冲房价一路飙升，现在楼市价格涨到了大约每平方米10000元。

有不少购房户认为，他们交付购房款时都并不知道房子早已被查封了，如果知道买的是被查封的房子，谁还会购买？“现在，保山中院如果司法拍卖，会把我们推向房、财两失的境地。”

还有购房户觉得，这个项目充满了各种诡异。明明已被查封了，还要卖。而且也不贴封条，一点被查封的迹象都没有。

记者通过梳理奥宸地产上百起的司法诉讼发现，纳帕溪山项目在销售环节存在一房多卖现象，并引发至少十数起相关诉讼。

深陷泥潭

租房和房贷等生活多重压力之下，部分购房户迫不得已入住了自己的“家”。

奥宸纳帕溪山的项目公司奥宸地产，隶属奥宸地产集团，是集团的三级子公司。奥宸地产集团总部设在深圳，曾起步于云南昆明，多年来一直是云南昆明的知名品牌房企。

不过，近年来因债务危机让这个从“单一房地产开发商”向“城市运营商”转变的奥宸地产集团深陷泥潭。仅在昆明，就有多个住宅项目停工、烂尾或破产重组。

据人民法院公告网显示，截至2019年7月23日，2019年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强的上市房企也赫然在列。奥宸地产集团旗下的两个子公司昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司、云南奥宸房地产开发有限公司也名列其中。

2019年4月，昆明市中院受理了云南奥宸及其子公司昆明香缇玫瑰公司的破产案，截至目前，这两家企业的破产案件都还悬而未决。也因此，奥宸地产集团在昆明的多个烂尾项目——奥宸中央广场、奥宸中心奥以及宸财富广场项目，仍无法盘活。

据昆明当地媒体都市时报报道，奥宸地产集团仅上述两家破产重组的公司被申报债务已达112亿元，涉及近万名债权人。

奥宸地产今日的资金困境并非无迹可循。2010年，其董事长邹建民提出“力争以三年磨砺、实现销售过200亿元，朝着‘中国房地产二十强’迈进”的战略目标。此后，奥宸地产不惜走上高杠杆、高规模的运作模式，迅速扩张猎取土地。

扩张的另一面事实是，成立于1996年的奥宸地产，2011年至2013年公司销售收入仅为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元，平均每年实现净利润仅5亿元左右。

实力远远无法支起期望，反因资金引发越来越多的公司运行问题。这家辉煌时期不仅在国内多地发展，还远赴美国洛杉矶开发过30万平方米的高尚居住社区和酒店的地产企业，在时过境迁后，如今徘徊在资金的悬崖上，面临选择。