牛市要不要炒物业股？三大理由告诉你为什么要买！

核心要点：

业绩超高速增长、真实估值并不贵、以及南下资金加大配置，这三大逻辑足以支撑为什么牛市要买物业股！

前言：

新年伊始，在港股通资金大举南下之际，相信不少港股投资者感觉到了久违的牛市氛围，毕竟目前港股的热门板块层出不穷，热门公司的股价屡创历史新高。尤其是新经济板块，如TMT、生物医药、在线教育等，一直备受市场资金的热捧。

数据来源：富途牛牛

那么，在当前时点，看似没有科技感与新经济含量的物管板块，还要不要炒？

本文的结论非常明确，回答是要！

核心逻辑是以下三点：

其一：从业绩维度分析，物管板块大多数个股仍将保持高速增长，且未来业绩确定性较强。

其二：从估值维度分析，考虑到在手现金以及未来业绩增速，物管板块大多数个股的真实估值并不贵，仍有抬升潜力。

其三：从流动性维度分析，对于A股投资者，物业股属于稀缺性资产，本身具备配置的需求，因而大概率吸引南下资金加大对物管板块的配置。

-三大核心逻辑

详见以下分析。

一、业绩仍将保持超高速增长

年报季即将到来，考虑到大多数物业股的业绩仍然保持超高速增长，这对于物管板块是最大的边际利好之一。

截至1月26日，在44家物业股中，已经有5家披露了盈喜公告，其中业绩增速最高的恒大物业，其2020年归母净利润同比增速高达280%；增速相对最低的雅生活服务，其2020年归母净利润增速也高达40%！另外三家的归母净利润增速则在60%~70%。

不得不说，物管板块的业绩增速非常亮眼，而这是推动股价回归到内在价值的核心驱动因素！

从已经发布盈喜公告的五家物业股来看，第二天均录得正收益，因而对于尚未公布盈喜预期的物业股，投资者有必要保持适度的关注。

数据来源：富途研究

除了在2020年录得高速的业绩增长外，大多数物业股未来业绩增长的确定性也较强，这其中最核心和最具有说服力的数据就是合管比（=合约面积/在管面积），该指标可以作为物业股未来业绩增长的前瞻性指标，毕竟储备面积（=合约面积-在管面积）后续会转化为在管面积，从而增厚物管公司的未来业绩。

数据来源：中信证券

综上，无论是从当前业绩增速（2020年），还是从未来业绩增长的确定性来分析，物管板块的表现都极为优秀。

二、真实估值并不贵

按1月25日收盘价计算，当前20亿港币以上的物管企业一共有31家，板块的算术平均市盈率为40倍，其中头部公司，如华润万象生活、融创服务、恒大物业、碧桂园服务的滚动市盈率更是在80倍以上，若单纯从表面上分析，相信不少投资者会觉得物管板块整体估值较贵，实则不然。

数据来源：公司公告，富途研究（按1月25日收盘价）

对于估值看似较贵的物管板块，尤其是头部公司，本文的看法主要有三点：

第一，物管板块的估值数据没有及时反映物业股的估值水平，有点失真。

这主要是因为港交所没有强制要求上市公司披露三季报，因而物管公司即使在三季报取得非常好的业绩，但因为三季报没有披露，导致财务数据大幅滞后，进而导致基于此计算出来的相对估值指标大幅失真。

换而言之，假设基于最新的财报数据，物业股的滚动市盈率倍数大概率是低于当前估值水平。

第二：由自上而下视角分析可知，物管板块内部的估值水平分化极大，对于具体物业股的投资，需要具体分析。

剔除掉市值不足20亿港币的小微型物管公司，余下的31家物业股的算术平均市盈率整体高达40倍，但受流动性、行业地位、未来业绩增长的确定性、概念的稀缺性、盈利质量等因素影响，物管板块内个股的市盈率倍数分化极大，在选择具体标的时，不可一概而论。

以年初至今日均成交额1亿以上、0.1~1亿，以及低于0.1亿，为划分标准，可将31家物管企业分为A、B、C三类。

其中A类物管企业流动性最好，日均成交额在1亿港币以上，符合要求的标的一共有11家，平均市值高达701亿港币，平均市盈率倍数高达87倍！

而B类物管企业的流动性次之，日均成交额在0.1~1亿港币，符合要求的标的一共有14家，平均市值为93亿港币，平均市盈率倍数为34倍。

至于C类物管企业，流动性最差，日均成交额在0.1亿港币以下，符合要求的标的一共有6家，平均市值仅为16亿港币，平均市盈率倍数仅为18倍。

数据来源：公司公告，富途研究（按1月25日收盘价）

第三：由自下而上视角分析可知，板块内的头部、腰部和尾部公司的真实估值水平都不贵。

下面，以碧桂园服务、宝龙商业和滨江服务为例，自下而上分析其估值水平，毕竟这三家公司可以作为板块内头部、腰部和尾部公司的代表。

按万得一致预测，碧桂园服务、宝龙商业和滨江服务的2022年归母净利润分别为48.66亿元、5.79亿元和3.50亿元，相对于当前市值（基于1港币兑0.84人民币），对应的2022E市盈率分别为34倍、23倍和11倍，考虑到其生意特性以及长期业绩增长潜力，估值并不算贵。

数据来源：Wind

数据来源：Wind

数据来源：Wind

三、符合南下资金配置偏好

在南下资金全面加速流入港股之际，考虑到其增量资金的属性以及定价权越来越强，因而研究南下资金的港股配置策略以及思路就变得极为重要。

此前，富途研究团队曾在多篇报告中，比如《港股资金面大复盘：市值越大越受欢迎，港股新经济时代到来》、《富途研究 | 2021年投资港股的9大理由》、《富途研究 | 南下资金破纪录！如何挖掘港股通的投资机会？》等，详细分享南下资金的港股配置策略及具体的板块建议。

数据来源：Wind，富途研究

而物管公司在A股相对稀缺，仅有3家，而在港股有44家，此外，物管板块的行业特性较佳，具体表现为：商业模式良好、轻资产、现金流良好、无重大资本性支出、业绩增长确定、可以跨周期经营、行业发展空间广阔等，因而南下资金加大对物管板块的配置是大概率事件。

而港股通对物管公司持股比例的变化，足以证明上述观点。

以保利物业为例，自其在2020年3月11日被纳入港股通后，南下资金持有保利物业的股权比例由0%提升至约50%！

2021年年初至今，南下资金仍然在加大对保利物业的配置，持股比例由48.5%提升至49.6%，同期保利物业的区间涨幅为15%。

数据来源：Wind

至于其他的进了港股通名单的物业股，如碧桂园服务、中海物业、永生生活服务等，均出现了类似的现象，即南下资金的持股比例仍在提升。

四、投资结论

按照当前盛行的赛道论，物管板块毫无疑问也是一个非常优质的赛道，再基于上述三大核心逻辑支撑，投资者有必要在当前时点，加大对物管板块的关注与覆盖。