来看看北京预收房租不得超过3个月租金 北京房租还会降吗？

　　北京住房租赁市场将迎来最严监管。从北京市住建委获悉，今日（2月2日），市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。

　　通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　新规适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。

　　严禁“长收短付”，企业收付租金周期应匹配

　　去年，部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为导致出现“爆雷”“跑路”，引起政府部门高度重视和社会密切关注。

　　北京此次出台新规的核心内容，就是严格禁止“长收短付”经营模式，限制租赁企业的“资金池”。

　　新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，同时，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。

　　此外，新规严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

　　从北京市住建委了解到，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解。

　　押金须纳入专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用

　　与租金相比，押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。

　　针对押金，新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。

　　同时，要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

　　此外，新规还明确了押金退还的期限和流程。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

　　据了解，已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，至于押金托管的具体方式和流程，主管部门后续还会出台配套细则。

　　签订房屋合同3日内要在监管平台备案

　　住房租赁领域矛盾纠纷多发、调解沟通不畅，也一直是困扰广大房主和租客的一个难题。

　　为规范市场秩序，化解租赁纠纷，此次新规从企业信息报送、租赁合同管理、纠纷调解机制等方面进行了规定。

　　新规明确，住房租赁企业在北京开展业务前，须向注册地所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单，不报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。

　　同时，要求住房租赁企业使用北京住房租赁合同示范文本，并在签订承租或出租房屋合同3日内在北京市住房租赁监管平台备案，对未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。

　　在租赁房屋装修方面，新规规定住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意;住房租赁企业提前解除合同的，不得收取装修费用。

　　根据新规，北京房地产中介行业协会还将建立住房租赁纠纷行业调解制度，并定期公布北京住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人之间的矛盾纠纷。

　　符合条件的租赁企业可享受税收、金融等优惠

　　一系列监管新规的出台，是否会打击企业积极性，影响住房租赁行业发展？

　　注意到，在规范企业经营活动之外，大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变。

　　新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向进行了明确表态，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

　　不过，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，将由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择;情节严重的将列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险;根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门、网信部门将分别对违规企业采取相应处理措施。

　　■ 专家观点

　　——“新规将切实保护承租人合法权益”

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、“长收短付”等方式形成的“资金池”，是导致“爆雷”的“罪魁祸首”。

　　“在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。”她认为，新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人，特别是承租人的合法权益。

　　——“决不能理解为把长租公寓‘一棒子打死’”

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。

　　他认为，在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，北京提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为画出了边界，这也与前不久中央经济工作会提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。

　　“新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓‘一棒子打死’。住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以可以肯定的是，北京依然会支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。”楼建波说。

　　北京房租还会降吗？

　　“我们的房租没有涨还降了三百块，这是来北京这么多年来的第一次。”李佳告诉，自己租住在北京良乡的一个两居室，最近在续租的时候看了看周边的价格，发现比2019年降了一些，就试着和房东谈价，结果房租从2019年3600元一个月降到了3300元，居住成本一年省下了3000多块钱。

　　李佳的情况也反映了近一年来北京租赁市场的现状，受到疫情、外来人口数量回落等多方面因素的影响，北京房租价格近一年来“跌跌不休”，告别了长久以来只涨不跌的状况，整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70%。

　　2012年以来首次年度租金水平同比下跌

　　此前，由于北京经济快速发展，人们的收入持续增长，加上外来人口不断流入，北京市的房屋租赁市场供需关系长期紧张，叠加CPI上行、房价上涨、租赁住房品质持续提升等因素，北京房屋租金多年来一直处于上行状态。

　　但2020年北京的房屋租赁市场彻底变了天。同李佳的情况类似，在北京房屋打拼7年的王旭也告诉，之前租房的时候，每年续签都要涨价已经成了一个常态。2020年是自己在北太平庄居住的第3年，2019年续签的时候房租涨了三四百，2020年破天荒的没有涨价。

　　一位房地产经纪人小刘告诉，“最近一年的北京房租都在降，我们片区的两居室，2019年要3800元一个月，2020年3400元左右就能租到。以前的市场呢，基本上每年房租都在涨，很多人换房子频繁，也是因为房租涨的太多，现在续签合约房租不涨，或者还降了，大家换房的需求就少了，大家也倾向于直接找房东续约，也不会再找中介了。以前我每个月的租赁单至少在七八单左右，现在有两三单就不错了。”

　　根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁交易量同比2019年下滑10.84%，这也是继2019年出现历史首次下滑后，2020年北京住房租赁交易量继续下滑，降幅有所扩大。2020年北京住房租赁交易的高点从往年的3、7月推后到了5、8月，旺季在疫情冲击下延迟到来。

　　2020年北京的住房租赁中，整租交易的平米租金为87.87元/平/月，同比2019年下跌5.35%;整租交易的套均租金为5581元/套/月，同比2019年下跌7.70%。2020年以前，北京整租租金呈现持续上涨趋势，2020年由涨转跌，走势逆转。

　　另据贝壳研究院的数据，2020年北京市平均月租金为82.8元/平米，同比下降3.4%，是自2012年以来，首次年度租金水平同比下跌;从月度租金水平看，自2019年8月开始连续17个月租金水平呈现同比下跌。

　　贝壳研究院高级分析师黄卉告诉，2020年租金水平下降的主要原因是疫情影响下市场供需格局的变化，一方面疫情的影响使得租赁市场需求缩减或推迟，供需矛盾趋于缓和，租金水平呈现下降，另一方面，业主出租价格预期下调，为了加快出租，减少空置期损失，往往降价出租，租客议价空间提升，市场向承租人转变。

　　黄卉提到，本轮的租金水平下跌基本在市场预期之内，一方面，北京租金水平继续大幅上涨的动力不足，经历了2012年以来的几轮上涨，北京租金水平已经不低，随着更多的租赁房源持续入市，租赁市场的供需结构不断优化，供需矛盾会得到解决;另一方面，在疫情的叠加影响下，租赁需求规模有所缩减，也进一步增加了租客的议价空间。

　　小刘表示，“疫情对行业影响挺大的，我们片区靠近几所大学，以前学生出来租房子的很多，2020年都实行封闭管理，这部分客源也没了。也是因为疫情的因素，为了减少不必要的麻烦，很多人也不会选择在这个时候换房，大多数都会在原地续租。”

　　北京外来人口数量回落

　　我爱我家研究院分析，2020年全年交易规模上，由于人口过于庞大，近年来北京着力疏解人口，常住外来人口自2016年起持续下滑，2019年末降至745.6万人，较2015年末减少77万人。随着外来人口的见顶回落，北京的住房租赁规模开始缩小。按照这样的趋势，原本2020年继续下行并不意外，但疫情使2020年一季度交易量大幅减少，全年同比降幅扩大，交易量的下滑速度被加快。

　　相关报道也显示，北京985毕业生留京率不断下跌，2019年清北本科毕业生留京率不到2成，也在一定程度上反映着近年来北京市的人口动向。

　　为什么北京住房租赁市场会发生如此大的转变呢？合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时表示，城市的租金水平和人口流动相关，近年来，北京市坚持了抑制外来人口的政策，北京市人口出现了明显的净流出状态。另外，在居住结构上，北京市的人口逐渐外迁到五环、六环区域，反映到租赁市场上，即租赁需求的减少，租金开始降低。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉，2020年的租赁市场在疫情冲击下，市场量价齐跌，主要原因是疫情影响就业的发展，而就业环境和租金息息相关，虽然随着疫情的好转，就业环境有所恢复，但外来就业的人员以及高校毕业生就地就业意愿减弱，导致了市场上供应大于需求。

　　房屋租赁市场加速净化

　　除了市场上的个人房源受到影响外，2020年北京持续下跌的房租也导致了长租公寓市场的动荡。了解到，疫情影响下的长租公寓入住率不足，导致资金链紧张，市场上有多家“高价拿房”的长租公寓出现了爆雷，也有机构出现了“提前解约”的问题，机构同房东和租客大量提前解约，给长租公寓市场带来不小的冲击。

　　除了交易量和租金价格上的影响，疫情也提前引爆了行业存在的一些问题。郭毅分析，长租公寓的爆雷，一定程度上反映了当前市场存在的问题，短期内市场对长租公寓的安全感减弱，也提示租户在租赁房源的选择上要提高警惕，选择更安全的方式，要和传统中介签约，或者与房主直签。

　　疫情也在一定程度上加速了行业的净化，淘汰了一些实力较差的长租公寓企业。从政策层面来看，2020年，北京住房租赁条例立法工作持续推进，《北京住房租赁条例》的出台已近在咫尺，未来长租房政策也将进一步完善，北京住房租赁市场将逐步走向规范化发展。

　　2021年，北京的房屋租赁市场会好转吗？王小嫱分析，随着经济的逐步恢复，就业市场好转，租赁市场或将好转，预计今年毕业季租赁市场的量将会迎来小高峰，但随着去年年底疫情的反复，预估一季度返乡潮不会显现。

　　“北京的人口净流入是一个中长期的政策，人口外流的状况短期内不会改变。”在郭毅看来，2021年，北京租赁市场在毕业季到来时可能会出现小幅度上扬，但整体租金水平还是会保持一个稳中小幅下滑的态势。