发债总额环比大幅增加，房企分拆业务上市依然积极（2021年1月）

1月4日，央行召开工作会议，明确提出要落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度完善金融支持住房租赁政策体系。住建部也在1月6日表态要坚持房住不炒，完善地产金融宏观审慎管理体系。月底银保监会在26日工作会议提出严格落实房地产贷款集中度管理和重点房企融资规定，29日上交所则发布了基础设施REITs业务试行办法。整体来看，政府在2021年伊始的多项表态都表明房地产整体的融资环境长期仍将继续保持收紧，但是在住房租赁和基础设施REITs方面政府都表明了较为有力地支持，未来可能成为房企融资的一个发展方向。

本月发债总额环比大幅增加

境外融资成本有所下降

本月100家典型房企的融资总量为1369.54亿元，环比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，1月发债1113.77亿元，环比大幅上涨251.8%，同比下降15.6%。本月单月融资成本6.08%，较2020年上升0.01个百分点，其中境外债券融资成本达6.52%，较2020年全年下降1.26个百分点，环比2020年12月下降0.67个百分点，主要由于部分融资能力较强的房企发行了较大规模的低利率境外债，从而导致境外债融资成本结构性下降。

3家房企旗下物业公司完成上市

分拆业务上市依然火热

本月没有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，本月荣万家、宋都服务和星盛商业管理分别在15、18、26日成功挂牌上市，是2021年首批上市的房企旗下业务公司。在上市申请方面，本月15日青岛房企天泰控股向港交所递交了招股说明书，此外新希望、德信、朗诗以及中骏旗下的物业管理公司也都递交了上市申请。因此截至2021年1月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有7家和8家。

克而瑞研究出品

企业发债

债券发行：到期潮下房企积极发债，环比大幅上涨252%

2021年1月100家典型房企的融资总量为1369.54亿元，环比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，境内债权融资487.90亿元，环比下降1.9%，同比下降10.9%；境外债权融资835.07亿元，环比上升133.5%，同比下降24.5%。主要由于三条红线下房企融资环境收紧，房企境内外融资均实现同比下降，此外，值得注意的是，由于房企境外债面临到期潮，叠加近期美元贬值，全球流动性进一步宽松，以及年初机构额度宽松等多重因素下，房企积极进行境外融资，环比有较大幅度的上升。

其中，1月发债1113.77亿元，环比大幅上涨251.8%，同比下降15.6%。境外发债835.07亿元，环比上升430.8%，同比下降22.8%，2021年房企境外债面临较高的到期潮，加上年初机构额度较足的原因，境外发债环比大幅上涨，但仍不及2020年同期。境内发债278.70亿元，环比上升75.0%，同比也上涨17.7%，其中，境内公司债发行241.5亿元，环比大幅上涨789%，同比增长122%，公司债也面临集中到期潮，房企积极发债偿还。

2021年1月100家典型房企新增债券类融资成本6.08%，较2020年上升0.01个百分点，环比2020年12月下降0.47个百分点。其中境外债券融资成本为6.52%，较2020年全年下降1.26个百分点，环比2020年12月下降0.67个百分点，主要由于部分融资能力较强的房企发行了较大规模的低利率境外债，从而导致境外债融资成本结构性下降，如碧桂园发行了12亿美元债，发行利率在3%左右。境内债券融资成本4.77%，较2020年全年上升0.36个百分点。

具体企业表现来看，1月发债最多的企业是融创中国，发行了一笔15.8亿元的公司债，以及两笔合计11亿美元的境外优先票据。发债年限来看，世茂集团、碧桂园以及越秀地产均发行了十年期的境外优先票据，发行金额分别为8.72亿美元、7亿美元和1.5亿美元。从债券发行利率表现来看，碧桂园发行的5亿美元优先票据利率最低，仅为2.70%，除此之外，万科、中海地产、越秀地产均发行了利率低于4%的债券。

债券期限：本月到期债券类899.64亿元

本月房企有38笔债券到期，金额共计899.64亿元环比上升74%。其中，到期金额最高为绿地控股(600606股吧)2016年发行的一笔90亿元的公司债。从单个企业到期债券总量来看，本月最高的为绿地控股，到期债券达到了100亿元，其次为富力地产的96亿元。

提前关注到2月将有30笔债券到期，合计550.16亿元，虽环比下降39%，但仍属于较高的位置，单笔金额最高为合生创展2020年发行的一笔5亿美元的境外短债，此外融信中国总计有3笔共计7亿美元的境外债将到期。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为15家

本月15日青岛房企天泰控股向港交所递交了招股说明书，因此截至2021年1月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有7家。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，因此仍在有效期内，其余企业的招股书都有待更新。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新希望、德信、朗诗以及中骏旗下的物业管理公司都递交了上市申请，而由于荣万家、宋都服务、星盛商业管理在本月的成功上市，因此截至2021年1月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有8家，其中雅居乐旗下的园林公司雅城的招股书已经过期且截至1月底仍未更新，未来是否还会坚持上市仍有待观察。

IPO和增发：三家房企旗下物业公司完成上市

本月没有房企挂牌上市，而在房企分拆旗下公司上市方面，本月荣万家、宋都服务和星盛商业管理分别在15、18、26日成功挂牌上市，是2021年首批上市的房企旗下业务公司。在超额配股权行使之前，荣万家本次IPO发售价为13.46港元/股，所得IPO净额为11.68亿港元；宋都服务的发售价为0.25港元/股，所得IPO净额为1.4亿港元；星盛商业管理的发售价3.86港元/股，所得IPO净额为8.81亿港元。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

股权变动：多家房企宣布股份回购计划，境外资本积极增持优质房企

本月有多家房企宣布了股份回购的计划，比如宋都股份(600077股吧)、美好置业(000667股吧)和中华企业(600675股吧)等，其回购股份之后基本都会用于股权激励计划，其中值得注意的是美好置业在宣布回购计划时指出公司管理层认为近期公司股票交易价格出现非理性下跌，公司股价被低估，因此可能本次股权回购还有市值管理的目的。除此之外，本月境外资本依旧积极增持优质内房股，比如龙湖就受到了美国资本集团的增持，贝莱德也将持有的万科股份首次提高到了5%以上，这在一定程度上反映出境外资本对于优质内房企的看好。

股价变动：两市地产股多数继续下跌，物业股表现整体亮眼

本月A股和H股的地产相关股股价多数继续下跌，其中A股地产股整月下跌占比超过84%，H股也超过56%。在H股方面，本月上海证大的涨幅较好，月涨幅为117.78%，主要是因为29日大幅拉升了71.93%，可能是受1月15日公司管理层调整的影响，张泽林接任公司行政总裁以及大股东南通三建对企业整合的启动让市场对于企业的未来有所期待。除此之外，本月多家物业股的股价表现也较为亮眼，包括恒大物业、永生生活服务以及合景悠活等，整体来看收入较为稳定、未来前景广阔的物业股仍受香港资本市场的看好。

在A股房企方面，本月鲁商发展(600223股吧)的涨幅较大，企业股价从15日开始一直到月末都处于上升通道，最终企业整月的股价涨幅达到了47.65%，是A股涨幅最大的房企。