严打资金违规入楼市！节前深圳房贷额度紧张，改善型刚需被“误伤”？

家住深圳宝安的张女士原本打算在同小区以小换大进行置换，房子都看好了，但在咨询当前贷款形势后，她犹豫了。

“我现在担心，卖房后收款的周期可能较长，再买的话也不一定能马上放款，不确定性因素太多了。”张女士说。

自央行、银保监会建立房地产贷款集中度管理制度已有月余。全国范围来说，深圳等一线城市对此房贷新规执行得最为严格。去年以来，以深圳为代表，部分一线城市房价上涨十分迅速，带来了大量的投机需求，信贷资金违规进入房地产、代持购房等方式频频出现。房贷新规对于遏制房地产泡沫，打压抑制炒房客，或能起到一定的作用。

那么，新规执行一个多月来，哪些银行房地产贷款超标？对购房群体又产生了什么影响？证券时报记者走访深圳数家银行发现，目前个人房贷额度比较紧张，部分二手房业主因为申请贷款困难，放弃置换，甚至有业主通过直接全款付清后再申请经营贷，“曲线”获得贷款。

放款时间无法确定

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“我们行现在额度还蛮紧张的，一般还款一点，我们才放一点，然后月末、季末、年末这种时点，都很少放款。” 渤海银行深圳地区一支行工作人员向记者表示。

记者以买房者的身份向多个银行咨询房贷申请时限，大多信贷员表示放款时间没法确定，目前贷款个人的资质审核和贷款获批流程比较严格，“如果你买新房，那就无所谓，是银行和开发商之间的事，晚点批下来购房者还可以晚一点供房。但如果是二手房，则比较受影响，贷款迟迟不下来的话，可能持续受到卖房业主的催促与施压。换房的话，现在不是好时机，一卖一买，周期可能会非常久，这中间变数太大了。”一大行信贷员表示。

据业内人士透露，目前深圳购买二手房的人群中，一些本身做生意的业主，会选择先筹钱全款买下，再偷偷申请经营贷，一般刚过户的房屋，可以贷出6成左右的资金。这样做下来，经营贷利息在年化6%左右，比按揭高约一个点。“不过，这种情况现在监管也很严格，对公司成立年限、规模都有相应的要求。总的来说，经营贷肯定是要流向实体的。”

中国银行(601988股吧)深圳某支行信贷人员表示，最近超级繁忙，很多客户都在催促放款，“虽然审批都过了，但大家还是担心，政策一个接一个地紧，原来符合条件，再审审会不会不符合了呢？毕竟钱还没到账，客户的心就放不下来。”

13家上市银行超“线”

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2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称 《通知》），自2021年1月1日起实施。这一制度将在一定程度上控制银行的房地产业贷款、个人住房贷款业务，被称为继房企“三道红线”之后的又一道红线。

“通知”对不同的类型的银行分别画了不同的红线，共分为五类，简言之，资产规模越大的银行，可对房地产放贷的空间越大，越小的收缩越紧。

建设银行(601939股吧)深圳某支行工作人员向记者表示，《通知》对他们影响较小，调整压力也不大，“可能都不需要调整，因为总贷款规模不断增长，分母增长，分子即便不动，明年可能指标就自动降下来了。”

某城商行工作人员表示，现在额度紧张，跟新规关联不大，是一系列政策的共同作用。“即使超了一点点，但政策明确‘不急转弯’，有2~4年的过渡期，并且到时还可以根据情况适度延长，所以不存在因为这个政策突然大幅收紧。”

证券时报记者统计了37家上市银行截至2020年半年报中，个人住房贷款(按揭贷款)、房地产贷款在贷款总额中的占比，发现其中有13家银行的个人住房贷款或者房地产贷款占比越过“红线”。具体而言，10家银行个人住房贷款占比“超标”，11家银行房地产贷款占比“超标”。此外，中行、建行、招行、中信银行(601998股吧)、兴业银行(601166股吧)、成都银行、郑州银行和青鸟银行，这8家银行两项贷款占比均“超标”。

从幅度上看，超标最多的是成都银行，根据2020年6月30日数据，成都银行个人住房贷款占比26.02%，房地产贷款余额占比35.80%，超出监管部门“红线”较多，分别超出8.52和13.3个百分点，超出规模分别为216.81亿元和338.36亿元，居上市银行前列。