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实探：上海新房摇号新规落地，首批新盘来了
上海楼市调控新政——“沪十条”中有关新房摇号向“无房家庭”倾斜的措施正式落地！
2月6日上午，证券时报记者在上海闵行区新盘“建发浦上湾”认筹现场看到，该楼盘已贴出“认筹计分规则”，拟认购对象总组数与准售房源套数比例超过1.3：1，启动计分排序程序，按照家庭、户籍、一定年限的购房记录、社保缴纳年限等计分后，分数由高到低，按认购组数与准售房源套数1.3：1的比例确定入围分数线，达到入围分数线的，纳入公正摇号名单。
基础分和年限分合计满分81.7分
一早，该楼盘的售楼处已排起了长队，上海楼市调控政策频出似乎并没有影响购房者的热情。
排队分批进入认筹现场，证券时报记者看到了摇号计分规则。总分由基础分和年限分两部分构成，其中基础分根据认购名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分，年限分根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得。
以名下房产为例，认购申请时，认购对象(及家庭成员)名下无房的，+20分，认购对象为户籍家庭且名下住房为1套的，+5分；认购对象5年内有购房记录的，此项不得分。
年限分方面，认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分，社保缴纳月数自2003年1月起算，认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个家庭及以上的，按其中社保缴纳较低的家庭计算。
2021年2月社保缴纳月数上限为217个月。建发浦上湾项目确定的社保缴纳系数为0.1分/月。
根据上述计算，基础分和年限分满分为81.7分，其中，基础分满分为60分，年限分满分为21.7分。
入围规则方面，以建发浦上湾项目为例，上市房源套数为498套，确定的入围比为1.3，以第647名对应的分数为入围分数线，得分大于等于入围分数线的认购对象，纳入公正摇号名单。
多数购房者尚不熟悉摇号计分规则
“昨天就把信息发给业务人员了，听说摇号是偏向‘无房家庭’的。”一位购房者向证券时报记者表示。
证券时报在认筹现场采访了解到，多数购房者仅知道新房摇号向无房家庭倾斜，但具体规则尚不清楚。“还不了解，我们排队进入认筹现场后，就一直在签署各类材料，还没详细看规则。”在记者的提醒下，该名购房者走向摇号计分规则张贴处，研究了起来。
在购房人签署的购房意向书、认筹流转单、授权委托书、认购申报表、网络开盘选房事项告知单等一系列文件中，仅在购房意向书第三条中提示：乙方在签署《购房意向书》前，已详细阅读并完全理解甲方关于《购房意向书》的相关须知及已在销售中心公示的《商品住房认购规则》《销售公告》《准售房源公告》《定金合同》《商品房预售合同》《签约须知》等相关文件的全部内容，并表示接受上述文件的全部内容。
然而，就证券时报记者现场观察，认筹现场人员较多，绝大多数购房者都是直接在相关业务人员的指导下，直接签署相关文件，并没有详细阅读认购规则等内容。
“先签了再说，后续不明白地再问业务经理。”一位购房者表示。
计分制能真正保障刚需购房群体
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海新房摇号采取计分制，与深圳类似，从评分中可以看出优先次序，即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录的也将享受更大优先权。而第二部分年限分主要考察社保情况。社保缴纳越多，评分越高，那么机会就越大。
“此次政策实际上与此前‘博士生抱怨摇号难’事件有关，1月21日上海楼市调控新政也明确要完善新建商品住房公证摇号制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求，此次计分购房制度的提出，积极回应了此前的问题。”严跃进表示。
严跃进表示，计分购房制度，体现了购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度，“类似积分制度能够真正保障刚需购房群体，对于一些定居上海、且在上海和全国其他城市没有房产、工作时间较长的家庭而言，评分将最高，也能够真正优先获得购房资格和购房机会，进而解决住房问题。”
在严跃进看来，该类政策能够缓解一些网红盘抢房的压力，与此前各类政策一起，真正构建了上海较为完备的调控政策网。
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