二手房价格走向透明化 深圳楼市“心火”还能燃多久

深圳住建局在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。

        发布当天下午，深圳多家房产中介机构被住建局召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。银行涉房贷业务部门相关人士也留意到政策中提及，“发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。

        据第一财经记者了解，截至当前，贝壳/链家等深圳房产中介的官网、APP等房源均未显示价格。银行暂时还未收到调整评估标准的通知，但不排除接下来按照政策执行。不少有置业计划的购房者选择持币观望。

        被打乱的计划

        “我的购房计划又被打乱了。”年前在深圳福田区、南山区、宝安区踩了数十次盘的外地投资客王小虹（化名），原本计划春节后入手南山区一套三居室，如今只能选择观望一段时间。

        2月8日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。

        所谓的“二手住宅成交价格参考机制”，就是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。

        有市场人士在新政出来后，以网红盘华润城润府为例，称该楼盘的实际成交价已经达到18万元/平方米左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万元/平方米。更有部分业主在看到新政后质疑，“（主管部门）制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

        对于市场上的质疑，有接近深圳住建局的不愿透露姓名人士告诉第一财经记者，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。“并不是像外界所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”

        在楼市摸爬滚打十余年，熬成区域经纪公司一把手的王一兵（化名）在政策出台当天忙碌至深夜。他先是下午被深圳住建局约谈，要求房产中介不得发布高于成交参考价的房源。接着，21时，王一兵又在各大工作群通知门店负责人，“门店的橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源”、“不得在微信朋友圈发布‘越调越涨’等言论”、“今天之内必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动”、“近期成交单须给买房客户做好风险提示，不排除签约后可能贷款价较低，导致首付提升”。

        截至当前，贝壳/链家等深圳房产中介的官网、APP等房源均不再显示价格，取而代之的是“未显示价格”。

        被“7·15”楼市调控误伤，丢了房票的部分刚需族并没有因为二手房成交参考价低于实际成交价就乐开花。在刚需族朱坚强（化名）看来，他不仅没有捡到便宜，上车门槛恐又被抬高了。朱坚强的心情很复杂。

        新政发布会后，朱坚强先是收到了房产中介们关于银行贷款额度可能降低、首付提升的提醒，后面便开始四处咨询打听。

        一般来说，购买二手房时，银行会根据房屋的质量、地段、环境、价位、年限和房屋结构等多个方面，评估出贷款额度，最高贷款额度一般不会超过房屋总价的70%。所以，在购二手房时，购房者需要承担比相同总价新房更高的首付比例。

        以朱坚强看上的罗湖区一套带重点小学学位的老破小二手房为例，原本业主报价800万元，官方参考价是500万元。由于是首套房，银行可贷款七成即560万元，首付三成即240万元。如今按照参考价银行贷款额度录得350万元，如果卖家不让利，仍以800万元成交，多出来的210万元首付，就会令手头资金并不宽裕的他不得不筹集更多款项。

        如果这套二手房按换房客（名下无房但有房贷记录）做粗略测算，原本首付六成480万元，可贷款四成320万元；按照官方参考价评估，则贷款四成只有200万元，首付则增至600万元。

        二手房交易走向透明化

        住房信贷一直是深圳各大银行争夺的香饽饽，能贡献银行年度利润的三成左右。利用按揭贷、经营贷、消费贷等各种金融杠杆来买房套利在深圳楼市并不少见。

        尤其是深圳楼市存在一二手房价格倒挂现象，买到就赚到的“打新”红利，是楼市不可忽视的特征。深圳外地投资客占比常年保持在三成以上，他们对深圳楼市报以极高的期待。

        深圳工商银行(601398股吧)、招商银行(600036股吧)相关人员告诉第一财经记者，办理住房信贷等业务的同事昨日已就政策影响展开讨论，并表示新政刚下来，银行方面暂时还未收到调整评估标准的通知，但不排除接下来按照政策执行。

        深圳工商银行一负责人士一方面向第一财经记者表示，目前不太好评估政策的影响，有待跟进细则落地执行；另一方面，他也明确表示，“住建局有提及后续定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布全市二手住宅成交参考价格，这至少明确表示，二手房价格调控并非说着玩儿。若能落地，可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。”

        更多的市场人士一致认为，与一手房网签价格备案制管理如出一辙，二手房参考价格出台对于市场来说大有裨益，既有利于促进市场理性交易，也有利于中介给出合理的挂牌价格。

        一直以来，深圳二手房从报价到交易的信息系统都比较封闭。深圳宝安区、福田区、南山区等片区一度炒作氛围浓厚，业主群控盘致使房价跳涨、众筹炒房、代持炒房等投机行为屡见不鲜，资产价值泡沫化倾向显著。

        中原地产副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦向第一财经记者表示，政府通过公布参考价，二手房交易市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。

        但另有市场人士忧心，住建局发布的小区中有三成左右的参考价格相比实际价格普遍缩水。换言之，政策实际能否落地执行，仍是未知数。此外值得注意的是，这只是指导价，作为参考，并没有约束力。

        即便这个政策落地执行，深圳一家房产经纪机构的负责人士就向第一财经记者坦言，上有政策下有对策，为了规避制度导致购房人新房首付门槛提升，交易成本上行，“阴阳合同”或成为值得警惕的楼市苗头。

        “深圳好地段、优质学位的房屋本身就供不应求。以南山区为例，《通知》中的指导价跟实际成交价普遍相差20%左右，网红盘差价甚至高达50%。买卖双方谈妥，按参考价格写一份合同，再按照市场价格写份合同，分两次打款，这操作起来并不难。”上述房产经纪负责人表示。

        市场或将短期降温

        楼市调控是项系统性工程。刚刚过去的2020年，深圳楼市由7·15新政划下分水岭。新政之前，二手房成交旺盛，每月成交量破万；新政后，一手楼市引人注目，网红盘频出，二手成交量腰斩。

        此番二手交易指导价出台带来买家观望升温，或将使得那些寄望小阳春大手笔捞金的房企、房产中介们，需要重新审视市场短期交易量，降低心理预期。

        房产市场、金融领域的多位人士告诉第一财经记者，短期内还是要观望下新政带来的市场买卖方磨合进程，购房计划可暂且后置。“还不太清楚银行那边具体的跟进执行细则，贷款评估标准是否会有通知出台，观望下更稳妥。”

        深圳楼市交易以二手住宅为主体，占据市场交易量的七成左右。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面积为819.29万平方米，同比上升29.1%。一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，这也是新房市场持续火热的核心因素之一。

        在“7·15”政策出台后，来自各方的统计数据显示，有三分之一左右的刚需客丧失了购房资格，深圳楼市新增房源客量、二手带看量也出现了持续性下滑，一直持续到2020年10月下旬才稍有回暖。然而，二手房挂牌价却持续上行至8万元/平方米以上。这背后是深圳业主的心态坚挺。

        “新出炉的二手房指导价把买家的购房门槛抬起来，难道就能让房价降下去？已经尝到甜头的深圳业主们是会任由房价下跌，还是看到行情不妙就撤下房源等待下一个高房价交易节点？”深圳一位房企销售负责人表示，这本质上仍是买方卖方的博弈之战，明火好灭，心火难熄。