去年城镇老旧小区改造超预期 电梯和物管行业增长空间进一步打开

　　“我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯儿、晒太阳了。”北京工业大学四小区住户王女士告诉中国证券报记者。

　　王女士母亲的经历只是老旧小区改造后的一个缩影。住建部官网日前披露，根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

　　中国证券报记者日前走访了北京多个实施改造的老旧小区，不少小区装了电梯、换上了智能门锁、增加了智能停车位、安装了人脸识别系统等。机构认为，老旧小区改造将带动电梯需求和物管行业的市场扩容。

　　改造方案“各显神通”

　　“改造变化是很大的。小区现在全部换上了智能门锁，进出必须要刷卡，安全多了。以前的车位比较乱，现在的停车位整齐多了。”王女士告诉记者。

　　王女士母亲居住的是位于北京市朝阳区潘家园街道的磨房南里北京工业大学四小区，该小区目前老年住户约占85%。

　　王女士告诉记者，改造前小区没有电梯、大门没有门禁、老年人出行难、缺乏配套养老服务设施等。“随着改造完成，现在很多问题都解决了。”

　　在王女士看来，最突出的是老年人的下楼“难题”。“我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯儿、晒太阳了。”

　　但部分小区楼房因建成时间久等问题，无法满足加装电梯条件。如丰台区东高地街道万源西里45号楼，建于上世纪60年代。因此，该楼栋加装了“爬楼机”。

　　“我们这栋还粉刷了墙壁，更换了线路外壳，楼道里装了监控，单元门由原来的大铁门换成了防盗门，现在还装上了智能锁。”万源西里45号楼住户赵先生的儿媳告诉记者。

　　改造面临的难题不少

　　改造后的小区焕然一新，但改造过程中攻克了不少“难题”。

　　以北京工业大学四小区为例。王女士告诉记者，提出安装电梯后，小区组织了业主开会协商，3-5楼的住户基本都是同意的，但部分1、2楼的住户不同意出钱。“后来经过协商，在安装电梯后，将1楼原来楼梯和电梯之间的空置区域给1楼住户，可以放置物品，大约8平方米。”

　　又如海淀区定慧东里社区3号楼小区，该小区共有3个单元。其中，2单元有两部电梯，1号电梯2018年底已停用，2号电梯濒临停运。由于产权复杂，无法确定专项维修资金对账明细等，改造面临筹资难题。

　　在此情况下，小区物管会及其党支部成立后，收集了业主和物业公司的意见，并召开协商会议，共同商议老旧电梯安全隐患治理方案。经过商定，首先进行入户筹资，筹资完成后根据资金总额进行公开招投标并确定电梯公司，再完成后续合同签订和电梯更换工作。经过多方努力，第二轮入户筹资工作已完成，2单元电梯安全隐患问题得到初步解决。

　　两个行业受益

　　北京市住建委官微披露，2020年，北京改造小区新开工220个项目261个小区(约1038万平方米，17万户)，完工61个项目72个小区(约214万平方米，3.5万户)。

　　住建部官网披露，2020年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

　　多地陆续提出了今年的改造计划。广东省提出，2021年全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民。江苏省住房和城乡建设厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确提出今年全省要完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，江苏基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”期末，2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，人民群众居住环境得到明显改善。

　　值得一提的是，住建部等十部门此前发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台。

　　中信证券认为，预计3-5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。其中，住宅物业管理市场规模增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量进一步打开。

　　从电梯需求方面来看，招商证券研报称，电梯的需求主要是以住宅需求(包括老楼加装新梯)为主，占比达到60%-70%。预计2021年住宅需求(含加装)为84.4万台，若以每台20万元的单价计算，市场规模将达到1688亿元。