2021年：炒房客，卒！

    1

    2月8日，一则通知炸裂了整个地产圈、金融圈和中介圈。

    深圳住建局称，将定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格，并后附了3000多个小区的二手房参考价。

    一看价格，大家吓一跳。

    参考价相比于市场成交价普遍打7折，个别网红项目甚至能拦腰斩。有人粗略一算，自己前些年买的房子不仅没赚、还要亏个上百万，更不要说近一年新买的房了…说高位接盘、套在山顶一点也不为过。

    如果这只是个指导价也就算了，政府指导它的价格、房东买家各自买卖…如果你这样想，就太天真了。

    与通知同步发布的，还有一个政策解读，其中的第四条重点如下：引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

    什么意思呢？

    就是买房在做按揭贷款时，银行审批贷款额度时、不再依据评估价，而是要依据这个参考价。再直白的话就是，买房的首付将大幅提高…以前本能买个大三房的、现在就买个小两居，以前买个两居室的、现在就买个标间；以前还能上车标间的，对不起、下一趟吧。

    政策刚一发布，还有人对银行是否执行这个参考价心存疑虑，直至一则记者采访后、彻底实锤。

    2月10日，《深圳特区报》就深圳住建局发布二手房成交参考价，刊登了住建部房地产专家、深圳市房地产和城市发展建设发展研究中心主任的深度解读，其明确表示：商业银行将根据成交参考价发放二手房贷款。

    要知道，该中心是住建局的直属机构…一定程度上，深度参与深圳楼市调控政策的制定，这个深度解读可不是随便说说的。

    自去年“7.15新政”后，深圳又在今年1月陆续发布了系列补漏洞的调控政策，而这次直接发布成交参考价、可谓真正打中了楼市的命门七寸。

    2

    这则通知的关键是，降低房子的金融属性、降低买房者的杠杆。

    想在深圳买套房，除了要破限购、限售、限贷、限离…过五关斩六将外，对不起、请尽量多用自己的钱，别尽想着借银行的钱。

    假设之前500万房子，按照三成首付、就是150万，贷款七成、就是350万后，房子归你。可现在银行只认参考价…比如400万（相当于8折），贷款七成、就是280万，首付则由150万上升至220万，多了70万。

    别小看这70万，它能阻挡一大批人买入深圳。

    深圳房价领涨全国，大家都看到了疯狂抢房的场面、以为火热的仅仅是新房，其实滚烫的是二手房。

    去年深圳房价涨幅为5%，可二手房涨幅却高达12.9%，远高于平均涨幅。

    这里有一个Bug，因为深圳二手房信贷属性太强，并形成了一个“资金推高房价—房价推高评估价—评估价推高贷款额—贷款资金流入楼市进一步推高房价”的正反馈循环。

    它的背后操作是抵押（经营）贷。

    不是名下有贷款记录首付高么、不是名下有房购买二套首付高么……没关系，统统可以搞定，无非是全款购入后再做一笔抵押贷，七成抵押贷出来、相当于首付只有三成。

    因为抵押贷需要有房本，所以这项灰色操作流行于房产中介圈。

    天南海北的炒房客携带着资金，通过落户、投靠、人才引进、假结离婚等形式蜂拥至深圳，开启了“发财”之旅。

    本地的房东们也没闲着，他们抱团惜售、协商涨价、指导小区房价节节升高。

    中介、炒房客、本地房东、再加上二手房的强金融属性，合力推着深圳房价火箭般向上冲。

    被推高的二手房价格，又反衬出一手房的低价格，由此形成了一二手房价倒挂。

    连村里的翠花都知道，在深圳摇号打新房，只要中签、轻松躺赚上百万…请问，哪里能有这样的赚钱路子？

    房产代持、众筹买房、打新垫资、抵押贷办理……一系列的灰色操作，颠覆着你的想象。

    这里宛如一场炒房投机的盛宴。

    3

    有人会愤愤不平：深圳的调控太严厉！首付款增加、会错杀本来能上车的刚需群体，他们可能此生就这样与房子擦身而过。

    刚需是个伪命题，它是一只筐、什么都往里装。

    请问：什么是刚需？如何界定刚需？

    掏得起大几百万、甚至上千万购房款的，是刚需吗？刚需的是居住需求、还是资产增值甚至投资赚钱的需求？刚需想要的，是更多的廉租房/公租房、还是更多的高价商品房？

    刚需只是一个幌子，有人只是借此实现一些无法公开讲的目的。

    有人还会说，这不是回到计划经济时代了吗？

    新房有政府指导下的备案价，超过备案价无法网签、无法购买。现在二手房又出了个成交参考价，银行得以参考价作为房贷审批额度的依据…人为干预太严重。

    之前我国有过计划经济的惨痛教训，它挫伤了人的积极性、让生产力无法提升、让物资更稀缺、让暗箱交易无处不在、让交易成本大幅上升……

    亲，房子跟物资不一样。

    前者是不动产，因土地有限、所以房子总供给会有限；后者是动产，物资可以移动、并能全国/全球调配资源，理论上可以无限量供应。

    请不要拿物资的计划经济和房子的计划经济来对比，二者本质不同。

    我之前说过无数次，资金的流入聚集吹起了资产的泡沫…所以，控制住钱就控制了高房价。从去年开始的一系列操作就是在遵循这个逻辑。

    地产公司信贷融资的三道红线，是控制住钱流入地产商手里、进而控制钱流入楼市；银行的房地产贷款集中度管理，是控制住钱流入买房人手里、进而控制钱流入楼市。

    而今，深圳二手房成交参考价的公布实施，是进一步控制资金流入楼市…相比之前的主要控制资金流入新房，这次是补刀二手房，斩断一二手房的比价联动关系、让一手房打新成为历史。

    深圳是个实验、模板，若成果显著、其他城市会陆续效仿，坚决刹住房价暴涨的火焰。

    炒房时代落幕，请不要再心存幻想！