租房将成可长期接受的住房消费方式

进入2月份深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策整治租赁市场乱象引导长租市场稳健发展。

专家表示此次三城密集出台文件具有风向标意义为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展有效降低长租公寓企业资金链断裂风险保障广大租房者利益。

整顿迫在眉睫

近年来在政策鼓励和资本追逐下住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池乱象丛生。2018年以来逾百家长租公寓陆续“爆雷”大量租房者权益受到侵害破坏了长租房市场声誉冲击了正处在上升通道的住房租赁市场教训深刻。

据不完全统计长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势在北京、上海等城市长租公寓类的企业市场份额已超过20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示2021年将规范发展住房租赁市场加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度防止“爆雷”风险。

按往年惯例春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则进一步规范租赁市场可谓正逢其时。

直指行业痛点

“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资通过高杠杆进行扩张一旦资金链出现问题将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金希望租房者腾空房屋;租房者仍要还银行贷款面临房财两空的窘境;银行可能面临因难以回款形成坏账。

此次三个城市的整顿措施中均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出金融机构应当与承租人单独签订贷款协议并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构原则上不得新增该项业务;已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张也是当前长租公寓企业存在的突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。

北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定承租人支付租金周期在3个月以上的租金应当按月划转至住房租赁企业;承租人支付租金周期不超过3个月的由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。深圳则提出住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的对于超过部分的资金由监管银行进行监管。

此外设立租金监管账户确保资金安全也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出住房租赁企业应在当地注册的商业银行中开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管并在合同终止后通知退还。

中原地产首席分析师张大伟认为严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性政策严格执行之下长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

业内人士预计通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰行业经营环境得到优化。

规范长租房市场

去年12月召开的中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求包括加快完善长租房政策规范发展长租房市场整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。

上海市房屋管理局有关负责人近日介绍2021年上海全年计划新增供应公租房8000套同时加强既有房源周转循环使用;加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作全年计划新增供应床位1万张。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难有效解决新市民住房问题发展住房租赁市场成为关键。

据介绍保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民政府给予政策支持多主体投资、多渠道供给实行政府指导价。

王蒙徽表示将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策增加土地供应单列用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建简化审批程序充分发挥国有企业和民营企业功能作用。

专家表示中央经济工作会议提出的相关要求对住房租赁市场的发展具有里程碑意义。其开启了对规模庞大的住房租赁市场有专项用地保障的历史;同时将改变住房租赁市场长期以私人房源为主导公租房和集中式长租房占比低的状况;此外受政策支持、价格由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。

“随着保障性租赁住房供给增加和长租房市场规范发展我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化租赁房占比进一步提高市场规范程度大幅度提升租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。”虞晓芬说。