楼市要“变天”了：深圳有银行正式发文将二手房参考价作为按揭贷款依据

深圳楼市走到了十字路口，靴子逐渐落地。

2021年2月20日晚间，21世纪经济报道获悉，深圳光大银行(601818股吧)内部下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》（下称“通知”），其中指出，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

《通知》还指出，2月18日（含）之后报单的二手住房按揭贷款业务按以上新政策执行。三名深圳光大银行的人士向21世纪经济报道确认了这则通知的真实性。

这是在深圳正式发布二手房参考价格机制后，商业银行正式发文要求将二手住房参考价格作为贷款的先例。这也意味着，深圳二手房参考价格机制的威力正在逐渐显现，后续或将有更严厉的细则规定出台，楼市炒作之风将不再盛行，“降杠杆”在所难免。

银行严阵以待

事实上，业界对银行评估价格体系的变动普遍都有心理准备。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制，之后公众关注的焦点在于这一机制将如何影响楼市，普遍的共识是这将取决于银行的评估体系尺度，如若银行评估价以二手房参考价为重要依据，那么“高杠杆”炒房的空间将迅速收窄。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在次日对这一机制进行解读时也称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

此后，多名接受21世纪经济报道采访的银行个贷经理在这一机制出台之后也指出，“后续会根据这一参考价来发放贷款。”

2021年2月19日，财联社报道称，深圳建设银行(601939股吧)、交通银行(601328股吧)、北京银行(601169股吧)在春节后已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放，但据21世纪经济报道记者了解，其时并非全面执行，仅是小范围事件。

但在19日，光大银行全面下发通知之后，后续其他银行继续跟进将是大概率事件。另一名深圳商业银行的个贷经理也指出，“我们暂时还没下文，但消息应该是板上钉钉的。”

如果银行全面跟进，深圳楼市过往“高杠杆”的炒作之风将会有所改变。“威力极大”，海贝找房总经理分析称，一旦商业银行全部严格执行，市场成交很快会跌至冰点，业主与购房者会进入焦虑期。

不仅是按揭贷款，之后经营贷也可能受到影响。上述个贷经理告诉21世纪经济报道，“就怕经营贷评估价格也参考，本来可以全款贷7成出来做个经营的，如果按照参考价，最低也就5成了。”

而事实上，经营贷违规进入楼市已经引起了监管层的重点关注。据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，春节假期之前，多地房贷市场传出收紧风声，北京和广州针对经营贷下手了。而上海、深圳、杭州，目前还停留在“自查”阶段。

“围堵”炒房漏洞

深圳是一座高度市场化、金融交易密集的城市。深圳房地产市场又是典型的“供应少、需求旺”格局，由此而来，深圳楼市的炒作与投机之风也较其他城市更盛。

深圳楼市近年来表现火爆，房价也高居全国第一。根据全国房价行情网数据，2021年1月深圳的单价达90049元/平方米；而国家统计局今年1月公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，深圳涨幅最高，一年来涨幅高达14.1%。

高烧不退的楼市促使官方“重拳出击”。2020年7月15日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准等八个方面调节房地产市场。

这一新政的落地没有使市场迅速冷却，由于深圳一二手房价格存在倒挂，一手房“万人摇”、“千人摇”频现，更有“代持”乱象出现，深圳针对楼市的政策也在不断打补丁的路上。

最近的升级是围堵“假离婚”买房，据《深圳特区报》，2月8日，深圳市住房和建设局给深圳市不动产登记中心发了一份《关于居民家庭住房登记有关问题的复函》，该复函明确，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起3年内，不得在深圳市购买商品住房。

而在此之前，官方已经对查明的代持行为进行了惩戒。2021年1月22日，深圳市住房和建设局发布公告，对涉嫌违规申购华润城润玺一期的12名人员进行惩戒：12人涉嫌违规申购商品住房，禁止在深交易房产、申请保障房与公积金贷款。

在全面掐灭“炒作之风”的同时，业界的声音认为，深圳更应在供应端发力才能在根本上解决问题。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言，针对需求侧的压制，是一种扬汤止沸的办法，深圳的根本是从供给侧加大供应。

目前深圳的做法已经看到了这个趋势，深圳在未来的“十四五”期间，土地供应以及相关联的住房供应都会明显拉伸。

深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》，数据显示，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。