“担保贷款”掘金、高溢价拿地，中南建设业绩增速虚高?

克而瑞研究中心报告指出，随着资金压力大增，各大房企积极探寻高效的融资方式，缓解资金压力。2020年11月以来，22家上市房企提供担保事件累计达185次，总额超过1000亿元。报告显示，自2020年11月至2021年1月初，中南建设(000961股吧)担保40次，涉及金额203.8亿元；泰禾集团(000732股吧)担保4次，涉及金额190.4亿元。

截止2020年三季度末，中南建设的资产负债率达到89.02%，总债务超8百亿，净负债率达到136%，而剔除预收款后的资产负债率仍高达82.5%，连踩两道红线。

尽管陈昱含非常笃定ROIC的作用，但中南建设在这方面的成绩却表现的差强人意。Wind数据显示，在过去三年（2017-2019）中，中南建设的ROIC分别为1.06%、3.51%、5.72%。

2021年，1月13日，中南建设发布2020年业绩预告。数据显示，预计2020年归属于上市公司股东的净利润60亿元~80亿元，较上年同期增44.12%~92.17%，基本每股收益1.59元~2.12 元。

自上市以来，中南建设表现一直差强人意，特别是在开发利润率方面，一直未能超过10%，而高溢价拿地无疑将会对利润率形成更为严重的拖累。周转率方面相较于2010年0.68的存货周转率数据，2018年、2019年的存货周转率仅为0.26/0.4，有明显下滑，且并未处于行业较好水平。

业绩增速虚高

据了解，中南建设主营业务除了房地产开发以外，建筑施工业务也是一块大业务。从公司历史的营收结构来看，施工板块的营收占比一直在提升，房地产营收比例反而在下降，所以中南建设的毛利率和净利率持续走低会是常态。从这个角度考虑，即使高增长是给不了高估值的，因为盈利质量没有改善。

相较近年，中南建设在2020年的业绩增速并不理想。在2018年、2019年，该公司的合同销售金额分别同比增长52%、34%，增速分别是2020年的3.66倍、2.39倍。

此外，中南建设2020年中期营收296.93亿元按年增长27.32%，毛利率17.28%按年跌2.64个百分点，大幅弱于同行。根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，中南建设的毛利率整体偏弱，数据刚过行业平均毛利率水平50%。

频繁担保，如何挽救上千亿负债

以“三道红线”标准来看，截至2020年三季度，中南建设扣除预收款之后的资产负债率为82.51%，现金短债比为1.15倍，净负债率为136%。也就是说，中南未来有息负债年增速不得超过5%。整体情况虽然较2020年初有所好转，但仍然踩线两条。

根据中南2020年三季报数据，公司1-9月总负债攀升至3032.04亿元，有息负债增长到916.72亿元。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债为259.6亿元，在全部有息负债中占比32.14%。

负债高企的情况下，中南仍在不断为名下子公司提供融资担保。据不完全统计，仅2020年12月，中南就陆续为21家公司提供担保，担保金额共计约110.11亿元。

截至2020年12月30日，江苏中南建设集团股份有限公司及控股子公司对外担保余额654.3 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 305.2%。而被担保的公司里，大部分都是亏损的，只有极少数盈利。

截止2021年2月5日，公司公告集团及控股子公司对外担保余额670.21 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.61%。

目前摆在中南建设面前最主要的问题，还是债务。如果不能进一步降低负债规模，压缩杆杠率，在融资不断收紧的环境下，不及时改善自身较为紧张的现金流，恐怕会让中南建设倍感压力。