楼市调查 | 北京三个豪宅的春节热战

雨水已过、元宵将近，“就地过年”的2021年春节就要完全过去了。在今年房地产行业的春节营销中，“返乡置业”的热度在三四线城市中下降，却在新一线和一线城市升温。

以北上广深为代表的一线城市迎来了许多归国的海外客户、滞留在工作地过年的上班族，这推动了一线城市的楼市成交量上涨；以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市，则成为了返乡置业的热门城市。

据国家统计局披露，2021年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，北上广深分别录得0.5%、0.6%、1.0%和0.3%的涨幅；二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。同时，一线城市的调控措施频频出台，对房抵经营贷、二手房成交参考价格发布机制、离婚购房资格等可能涉及房贷的方方面面进行“打补丁”。

具体到首都北京，北京住建委官网数据指出，2020年北京成交均价在10万元/平以上的豪宅成交717套，同比2019年上涨50.95%，金额同比增长了16.31%。知名豪宅销售机构丽兹行分析认为，疫情好转、二季度市场需求释放后，北京豪宅成交量恢复速度较快，并持续维持较高水平。

这个热度延续到了2021年的春节：光是“春节不打烊”的开发商售楼处便有数十处，而豪宅项目便有24家线上线下保持营业。根据多家中介口径，在以大年初一至大年初六为统计周期的春节销售中，缦合·北京、海淀幸福里和世茂北京天誉三个豪宅项目的销售金额均突破了5亿元。

通过资料搜集、实地走访及购房意向者访谈，我们试图从多方面出发来还原这一春节购房热闹景象。

海淀“幸福里”首期低开

戴上口罩、仔细消毒，穿过多个售楼处特意营造的曲折室外走廊，一波又一波的购房意向者以家庭为单位前来了解项目、参观沙盘和样板房，人数众多却井然有序，千万甚至亿元级别的豪宅认购就在短短几个钟头内完成，与室内大红喜庆的装饰一起为楼市的牛年开门红打下了铺垫。

三家热门豪宅中，官宣春节战绩的只有海淀幸福里，华润北京的首个“幸福里”产品——销售5.6亿元。

该项目由首开、北科建、华润置地、中交地产(000736股吧)、北京住总地产五家国企合作开发，位于北京海淀中关村(000931股吧)科学城北区，毗邻永丰产业园、中关村软件园、中关村生命科学园等产业园基地，吸引了大批附近工作的海淀高知人群，不乏诸多网上自嘲“月入五万活得像月入五千”的互联网大厂员工等。

公开资料显示，该项目目前均价约8万元/平，容积率2.5，分为98平、135平、145平、198平四个户型，预期于2023年交付使用；由此计算，一套住房最低售价将近800万元。而据观点地产新媒体此前报道，在地块出让时，首开、华润、住总、中交组成的联合体以54.4亿元、溢价26%竞得这一不限价商品住房地块，成交楼面价高达53959元/平。

彼时，关注北京楼市的分析师曾给出10万元/平的预测价格，项目的开盘价格只比楼面价高出48%，明显低于市场预期；相较于附近楼盘京投发展(600683股吧)·岚山与西山锦绣府的5-6万/平、颐和金茂府的11万元/平，海淀幸福里的开盘价格只能算是中等水平。然而，根据开发商常常采用的分期销售手法，首期开盘为积蓄客户，一般价格稍低，二期、三期开盘价格则会相对上调，因此海淀幸福里后续的售价很可能会超过8万元/平。

分钟寺地块热度

位于丰台区的世茂北京天誉（誉悦嘉园）的购房门槛又略高一筹。公开资料显示，其首期240套平层新房开盘价格定价11万元/平，分为145平、185平、215平三个户型，一套最低成交价格为1700万元，由世茂、合生合作开发，预期将于2024年交付。

该项目地块即合生分钟寺地块之一，楼面地价超过7万元/平，距离分钟寺地铁站步行距离在200米左右，目前正在建设中；旁边的合生·缦云未开盘，合生·金茂东叁金茂府（合雅金苑）期房则已签约住宅34套、均价10.7万元/平。

一位购房意向者透露，世茂北京天誉项目首期去化很快，参观样板间时便只剩下不足30套新房可供选购，热度很高。

在分钟寺地块的180亿元拿地投入中，世茂便投资了110亿元入局L-39、L-41两宗地块。据观点地产新媒体此前报道，合生创展曾公告称，拟将L-39地块建成4栋住宅楼、总建筑面积5.51万平方米，定位为中高端物业；L-41地块将建设为7栋公寓楼、总建筑面积8.85万平方米，定位为首次置业、初级改善物业，如面积不超过140平的中小型公寓。

合硕地产首席分析师郭毅曾对观点地产新媒体表示，以目前地价水平来看，该项目未来售价将在12-15万元起。因前期整改拆迁，目前项目四周皆是工地围挡，配套不多。至于三年后、五年后的配套会如何，基于北京东三环地铁边缘的地理位置，写字楼、商业等配套已在规划中。

“缦合·北京”高门槛

位于朝阳燕莎使馆区的豪宅“缦合·北京”的购房门槛更是高上加高。

在合生的霄云路8号豪宅项目附近，缦合·北京延续了合生一贯的豪宅手笔，以高达900平超级大平层、40万平米私家园林、“华府会”等会所俱乐部在2020年便录得40亿元的成交金额，销售套数较2019年开盘当年上升了59%。

公开资料显示，该项目为合生·缦系的第一条产品线（MAHá缦合，合生与安缦合作推出），目前均价约18万元/平，分为450平、900平两种户型，总价7500万-1.9亿元/套，最快于2021年底交付。此外，900平跃层（含200平花园）单套2亿元起，860平空中四合院单套4亿元起，尚未开盘销售。

在梵语中，MAHá 一词的释义是伟大、大的智慧，这一豪宅项目体量之大亦无愧于其品牌含义。沿着该项目的绿墙围挡步行半个钟，林木仅剩光秃秃的枝桠，枯黄草坪搭配灰蒙蒙的天气是北京冬日的惯常景象。项目旁边仅有少数办公楼与餐饮，较之顺义中央别墅区的地理位置又完全处于北京四环内，可以称得上是闹中取静。

如何做有钱人的生意

丽兹行豪宅在近期报告中指出，2021年房产市场仍将保持“房住不炒，因城施策”的主旋律，但随着2021年初国内外疫情反复，短期内刺激并扶持经济宽松的金融政策将不会改变，房产投资和刚性需求依旧存在，预计2021年第一季度市场价格将稳中有升。

而意向签约仅仅是豪宅销售环节的一环，在交付使用之前，还有很多细节需要开发商一一落实。在北京上百处豪宅项目中，还有一些豪宅项目却是因质量不及宣传预期、工程款欠款、无法取得产权证、赠送面积违建及溢价等等问题被业主维权而“出圈”，譬如华润昆仑域、首创·天阅西山、泰禾北京院子二期、山水文园·九御等等。

此外，豪宅的销售周期一般较普通住宅的更为漫长，动辄数年、甚至十数年的慢慢去化亦对开发商的运营能力和资金支持提出了高要求和高挑战。

据胡润研究院近期发布的《2020方太·胡润财富报告》，截至2019年12月31日，中国拥有600万人民币资产的“富裕家庭”总财富达146万亿元，是中国全年GDP的1.5倍，由中国内地占据九成。

其中，拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”为7.7万户，总财富达94万亿元，占比64%，比上年扩大4个百分点；拥有3000万美金资产的“国际超高净值家庭”为5.4万户，总财富达89万亿元，占比61%，比上年扩大5个百分点。

北京依然是拥有最多600万人民币资产“富裕家庭”的地区（71.5万户），其中拥有600万人民币可投资资产的“富裕家庭”数量有26.8万户；依然是拥有最多亿元人民币资产“超高净值家庭”的地区（1.93万户），其中拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”数量有1.15万户；依然是拥有最多3000万美金“国际超高净值家庭”的地区（1.3万户），其中拥有3000万美金可投资资产的“国际超高净值家庭”数量为9480户。

在全球疫情仍在继续的今天，多国政府货币超发、进入负利率时代，如何赢得更多资本的关注、拿下有钱人的生意仍是豪宅开发商们需要继续发力的方向。毕竟，春节只是一年一度，“三条红线”依然是国内房企开发商需要面对的问题，回款永远都将是第一位。