深圳再次大动作调整商办类产品 继停止审批后允许商务公寓通燃气

日前，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目使用燃气管道。

据业内人士介绍，目前深圳在售商务公寓中，可通燃气的项目并不多，特别是二手商务公寓项目。在部分一线城市，有项目甚至因私自加通燃气而受到官方的通报处罚。

对于这一通知，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，虽然这一变化是市场多年来的强烈诉求，但微观调整并不能改变商务公寓、宿舍等不被市场看好的根本条件，比如没有学位，管理费、交易税费较高等，因此，这一通知不会对公寓销售量带来非常大的影响。

这是深圳官方近一年来，对商务公寓等商业办公类产品进行的第二次大动作调整。

增加住房供应

通知明确提出，已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

至于新建商务公寓、宿舍项目，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用；完成施工图设计后依程序申请主体工程施工许可证或单独申请燃气工程施工许可证；申请主体工程施工许可证的，应当包含燃气工程的内容。

在解读该条政策前，我们可以宏观地了解下深圳商务公寓现状。深圳中原研究中心数据显示，深圳2020年公寓项目批售46个、24910套，套数同比上升23.6%；成交11735套，同比微增2.6%；成交均价63349元/平方米，同比下跌0.6%。

其实存量公寓与住宅相比，并未式微。根据深圳住建局去年9月公布的数据，存量公寓有约21414套，同期住宅产品为32303套。

存量改造、更新产品等，多渠道增加住房供应，某种程度而言是深圳在持续躁动的楼市下，不得不作出的重要选择。

在该通知发布的当日，国家统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，虽密集发布调控指示，但深圳涨幅又位居榜单前列，二手住房价格环比上涨1.7%，领涨全国。

因此，这一规划调整，被业内视为对公寓和宿舍的利好消息，亦对平稳深圳楼市意义重大。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《每日经济新闻(博客微博)》记者采访时表示，深圳住宅市场相对来讲是有限的，官方在丰富供应方式，商务公寓是重要补充。如今公寓和宿舍通燃气，这在全国称得上是“前卫”行动。

宋丁补充道，该规划调整，或改善深圳住房供应不足现状。此外公寓存量高企，条件的改善会使得部分刚需考虑通过公寓等来解决居住问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，商务公寓等存量房屋改造，是鼓励租赁、鼓励存量房盘活和利用的表现，预计租赁市场的利好表现要优于成交市场。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，该规则的出台，使增量商务公寓、宿舍的建设有规则可依，存量公寓改造后更适合居住需求，有助于增加住房供应。

第二次大动作调整

实际上，这是深圳官方近一年来，对商务公寓等商办类产品进行的第二次大动作调整。

上一次调整，是在深圳发布最严楼市调控之后。2020年7月71日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止商务公寓的审批通知》，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

这在当时被业内解读成解决深圳住房供应紧张的重要手段，同时也是存量商务公寓的一重大利好。这一利好，在市场上表现得尤为明显。

通知发布的两个月内，商务公寓成交量环比大增。据深圳市住建局官网统计，2020年7～9月，深圳一手商业分别成交770套、1472套和1632套，环比直线上升。其中，8月份环比和同比分别骤增91.2%和101.9%。

何倩茹认为，目前深圳住宅市场的调控比较严格，层层加码的政策，可能会带来部分转向购买公寓的客户，这个因素对于增加公寓的销售量作用更大。

许小乐表示，商务公寓的主要问题是产权年限短，配备燃气有利于房屋流转，但并不会改变产权年限，不至于对市场产生重大影响。

实际上在早几年前，商务公寓等产品并不像今天这样被市场冷落。一位业内人士告诉记者，2017年，深圳调控的风曾吹向过诸如公寓等商办类产品，也就是在那时，商务公寓的成交量曾一度连续多月超过一手住宅成交量。