地产暴涨原因找到！北向资金扫货万科，大佬公开喊话看好地产！

此前“无人问津”的地产股领涨市场，万科A 罕见涨停，荣安地产(000517股吧)、嘉凯城(000918股吧)、华夏幸福(600340股吧)等十多只房地产股封上涨停。

盘后龙虎榜数据显示，代表北向资金的深股通专用席位当天净买入万科A约10.19亿元。

22城或将推“集中供地”模式

25日，一则关于土地招拍挂政策的消息在网上广泛传播，消息称，今年北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的土地出让将实施“两集中”，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

消息还称，2月23日，自然资源部召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，自然资源部开发利用司市场监管处相关同志在会上对相关文件进行了解读，从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让和加强监测监管和考核评价等四个方面详细讲解了2021年住宅用地供应分类调控工作要点等。

为何会有这样的政策？

华泰证券研究所房地产研究组联席负责人陈慎说：“这要从自然资源部几年前的‘住宅用地分类调控’政策方针说起。2018年起，自然资源部就要求各地商品住房供应按照当地的库存周期划分，分为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类调控目标，核心目的是保持住宅用地供应稳定、引导市场预期。如果说此前的供给策略是按年度情况来保障土地供需‘平衡’，这次政策则是进一步细化，主要强调了‘集中’和‘科学’一词。”

陈慎称，“集中”其实对应的就是过去主流城市供应的分散和碎片化，可能全年的任务完成了，但是时间和地理位置上的碎片化也会带来结构性的供应量和地价的问题。“这可能是这次政策想要解决的方向。从目前信息来看，土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节，过去地方政府相对随意的推地也将很难被容忍。”

对地产行业影响几何？

影响一：稳房价、稳地价、稳预期

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企的资金会产生一定的分流效果，使竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

陈霄还表示，同批土地成交后，大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

影响二：更考验房企资金实力

房企方面，陈慎认为，集中的出让政策会更加考验房企的现金流运营以及融资能力，意味着房企在同一时间可能面临着一些城市土地的集中供应，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，因此更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。

中小型房企面临的挑战将更大。陈慎说：“中小房企本身已经面临融资上的压力，在土地获取上的容错率降低会使得中小型房企经营环境更难，不仅需要做好高周转，还得做好拿地研判到最后销售的一系列精确操作。”

多位业内人士表示，本次22城集中供地的政策若真正存在并落地实施，将会对行业和房企带来深远影响，可以有效抑制地价走高，也对房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求，房企需要加速战略调整，保证现金流充足，同时提升产品力，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

董承非放话：加仓房地产

那么，利好政策加持之下的房地产板块会受到机构和明星基金经理们的偏好吗？

一份兴全基金知名基金经理董承非在今年一月底的内部讲话纪要忽然火了。这位从业14年、在管基金规模规模达643.47亿元的“两轮牛熊长跑健将”已经加仓了地产板块。

在讲话中，董承非对未来的投资方向展现出极为审慎的态度。他提到，自己对2021年全年持悲观态度，已经在做防御性动作，宁愿少赚也不多亏。目前他管理的老牌牛基兴全趋势权益仓位已低于八成，从结构上来看，前十大重仓变化大，正减掉一些高位资产，总体方向上是“把权益仓位的比重往下压”，以及“把结构上往自己觉得更安全更舒服的方向上靠”，这也是他应对市场做的积极的调整。

董承非提到，自己“不看白酒、光伏和新能源”，而“银行、地产在我看来是一条路上的资产”，龙头地产公司的分红更高于银行业，更有配置的必要。他表示自己还不停在加仓地产，其实就是保利和万科两个股票。“对我来讲，我觉得比现金好。如果我对今年市场那么悲观，那就拿准进场，我都愿意持有现金了，所以比现金好的更愿意持有，但我也不会押得太重。”

相比许多明星基金好酒、好医疗的风格，董承非确有留意布局房地产行业。公开资料显示，董承非目前管理着两只基金，兴全趋势投资和兴全新视野。这两只基金的重仓股中均不见大消费类常见抱团股的身影，而是均衡地配置了有色、机械和地产股。兴全趋势长期重仓持有保利地产(600048股吧)，而自2020年第三季度起，万科A也首次出现在前十大重仓股行列。到了第四季度，兴全趋势又增持了78.81万股的万科A。截至2020年底，兴全趋势共持有9107万股保利地产和4935万股万科A，分列重仓股第六、七位。

兴全新视野在同期加码地产股配置，且持仓中地产股占比更高，最新一季报中，保利地产和万科A双双跻身前五大重仓股。

这种“坚持以基本面为导向，旨在为投资者创造中长期价值”的投资理念，使得董承非管理的基金无论熊牛都跑出了稳健的成绩。尤其是兴全趋势，其任职期间回报率达364.3%，即使在本周基金跌跌不休的情况下依然可以排入同类基金的前20%。

这些大佬也爱房地产！

除了董承非，还有一些基金经理同样布局了房地产板块。东方财富(300059股吧)Choice数据显示，2020年末持有地产股市值最多的20只基金中，除了兴全董承非外，还可以看到东方红管理的多只基金，以及交银何帅管理的多只基金。

值得一提的是，除房地产ETF类基金，被基金重仓持有的房地产股集中于万科A、保利地产、中南建设(000961股吧)和金地集团(600383股吧)几大龙头。与大消费类基金中白酒股持仓占比动辄四五成相比，各位基金经理对于地产股的选择还是相对谨慎，呈现出重视基本面和长期发展的特征，短期业绩并不突出。