5000亿元开年土拍大戏：杭州又赢 万科融创等拿地最多

房企们最中意的城市当属杭州。

中房报记者 苗野丨北京报道

2月24日，南京春节后首场土拍挂出5幅纯住宅地块，最终地块在最快57秒、最慢1分27秒内都达到了最高限价，其中一宗属于“两桥”板块地块更是吸引了47家开发商报名。

类似房企夺地大战自开年以来在热点城市陆续上演。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2月24日，50大热点城市卖地收入达4735亿元，同比上涨42%。杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等10个城市“卖地”收入超百亿；建发、保利、绿城、招商、万科、融创、滨江、华润8家房企权益拿地总价已超百亿元。

从上述信息来看，房企关注重点集中在一二线城市，优质地块竞争激烈，成交地价和溢价率都有明显回升。房企在一二线城市积极吸纳土地，是希冀规模和利润能稳定增长，也从侧面反映出开发商对市场的信心。

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杭州地热

房企们最中意的城市当属杭州。

在杭州马不停蹄地土拍推货中，仅1月份杭州土地成交总金额达526亿元，位居各城市首位。在22天内就出让涉宅地块29宗，平均溢价率25.98%；其中22宗地块需自持，占比超75%，平均自持率11%。去年杭州成交的137宗涉宅地块中，只有26%的地块需要自持，自持比例都在10%以下。

“上限+自持”已成为杭州土拍市场常态化发展趋势，但杭州房地产市场依然可以用一个“火”字来形容。

某闵系房企杭州区域公司营销负责人认为，杭州作为新一线城市正处于大力建设阶段。无论从政策、经济还是社会层面，都走在前列，城市资金总量、上市企业数量、市值都紧随北上广深之后，这使得房企在杭州市场参与度较高。在“东整、西优、南启、北建、中塑”新的城市总体规划下，杭州会出现多个新的城市封面，叠加未来将拥有500公里以上轨道交通网络以及2020年锁定的54万新增人口，这些都让房企看到了未来增长空间。

实际上，杭州近几年的土地市场表现都非常火热，连续两年土地成交排行全国第一。2020年有所下降，依旧位居全国第二位，去年杭州共计推出了133宗宅地，成交面积1608万平方米，同比下降10%，揽金2255亿元，同时还诞生了两宗百亿“地王”，分别被本土房企绿城和滨江拿下，成交总价为107亿元和106亿元。

杭州成为中国房地产高地城市已经不是一个假设，在其城市发展理想背后是一个关系未来的经济与效益大棋盘。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，G20峰会之后，杭州城市界面打开，基建、轨交、产业大力发展以及新增人口快速扩张，增强了房企对杭州未来预期，百强房企这两年都在加大杭州投资布局，催升了土地市场热度。

“杭州是最早做《读地手册》城市，土地供应一直是按需定产，不断优化供应结构，甚至会抓住开发商诉求，针对不同土地性质策略性制定一些拿地优惠政策，吸引并主导企业入杭。”高院生说。

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谁在重仓？

土地拍卖是一个城市房地产市场“晴雨表”，也是房地产开发商拿地积极的一个体现。

从新年伊始连番出击杭州土拍的房企身影看，万科、保利、绿城、滨江、德信、宋都等众多房企纷纷参与争夺，杭州房地产市场再次风起云涌，成为房企在长三角区域的“兵家必争之地”。

杭州某本土房企营销副总认为，在杭州向大城市拓展过程中，市场空间越来越大，房企参与度越来越高，不断加码进行新一轮的补库存，半个月内竞配自持面积快赶上去年全年土拍的一半，这也压缩了房企的利润空间。拿地能力被视为企业的核心竞争力，但利润率是判定拿地决策成功与否的标准，在整个行业现金流不是很充沛的背景下，投资部门在投拓阶段如何精准拿地，需要更加理性决策。

在杭州前两月土拍大戏中，几乎每一场都能看到“自持”身影。

万科上限价40.6亿元竞得杭州拱墅区宅地，溢价率29.71%，竞配自持面积比例3%；保利上限价26.15亿元竞得杭政储出[2020]76号地块，溢价率29.78%，竞配自持面积比例5%；德信以上限价格14.82亿元，溢价率29.77%，自持28%拿丁桥商住地，创2021年自持新高；滨江以49亿元，限价每平方米37500元，自持11%拿下市北单元XSCQ1310-R2-27地块；宋都自持20%抢下杭州崇贤小体量地块，地价涨幅达24%……

站在“后峰会、前亚运”时间节点上的杭州，毫无疑问已成为房企投资的重点城市。

但最引人注目的当属杭州本土房企绿城，自郭佳峰担任行政总裁后，拿地更加果敢。据记者不完全统计，今年以来，绿城在杭州拿下9宗涉宅地块，拿地金额超百亿元，所有地块自持比例在2%-20%。参照3-5个月入市平均周转速度，这些货值很大部分将在年内得到兑现。

绿城积极拿地，反映出绿城想重新回到杭州楼市第一宝座。去年滨江集团(002244股吧)不仅是杭州销冠，拿地也是最多的，总金额分别为732亿元和392亿元，绿城虽排名第二，但销售额只有390亿元，拿地236亿元。

华东某房地产市场人士表示，杭州在绿城战略版图中有着极为重要作用。今年绿城重仓杭州，足以看出绿城对杭州楼市韧性和预期充满了信心，重回杭州“领头雁”意图明显。随着杭州楼市近几年的升温，越来越多的外来房企开始在杭州市场布局，并逐渐占有一席之地，这也刺激绿城在大本营积极“备粮”。

在高院生看来，杭州房地产市场呈现出本土房企和外来房企各占半壁江山局势，同等规模房企之间竞争越来越激烈。绿城、滨江投资布局主要以杭州为主，且希望与后位企业拉开明显差距，掌握发展主动权。另外还有一些跟随型企业比如大家、德信、宋都在面临外围市场很难拓展时，也在考虑回归杭州本土来做。外来房企率先抢跑也加剧了房企在杭州拿地竞争程度。