珠三角房价涨幅为何全国居首？

2021年开年，珠三角取代长三角成为新房价格累计涨幅最大的区域。楼市最热的两个城市群似乎换了个“座次”。

中指研究院今天发布的数据显示，2021年1-2月份，珠三角地区新房价格累计涨幅上涨 1.25%，居主要城市群首位。同期，长三角、山东半岛和京津冀城市群房价涨幅分别为0.73%、0.27%和0.02%。

今年前两个月，百城新建住宅价格环比涨幅前20位的城市中，珠三角城市占5席，其中，广州（2.37%）、东莞（2.25%）、中山（1.52%）等城市新房价格涨幅较高。

实际上，去年全年，房价上涨幅度最大的区域是长三角。中指院数据显示，其新房价格累计上涨超过5%，其中，杭州、无锡、嘉兴等城市房价涨幅居前。珠三角仅次于长三角，房价上涨3.24%。不过，今年开年，这一情况发生了反转。

珠三角为何反超？

其实发生反转并不令人意外。尽管去年房价涨幅最高的20个城市中，长三角城市占了11席，但房价涨幅居首的城市是珠三角区域的东莞。

据社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计，东莞去年新房价格涨幅超过30%，把深圳、杭州等热点城市甩在了身后。

从大局来看，珠三角地区地处我国沿海开放前沿、区位优势明显，经济实力雄厚，创新要素聚集，成为最具发展潜力和空间的核心城市群。随着粤港澳大湾区相关规划的不断出台、落地，吸引了更多人才在大湾区就业发展、购房置业。

考虑到深圳、广州等城市的房价带动效应、当地楼市的供需和调控力度，珠三角区域的楼市热度走高也就不难理解了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新社国是直通车采访时表示，珠三角区域房价上涨主要由深圳和广州两个核心城市拉动。相对城市能级分布相对均衡的长三角区域来说，广州、深圳两城是珠三角城市群的绝对核心，这两个城市的房价上涨也会对区域内的其他城市形成较强的拉动力。

以深圳为例，去年以来，深圳二手房价多月“领涨”。国家统计局公布的数据显示，今年1月份深圳二手房价同比上涨15.3%，在70个大中城市中居于首位。社科院财经战略研究院住房大数据项目组日前发布的1月份大数据房价中位数也显示，1月份深圳房价中位数全国领先，显著高于排名第二位的北京。

李宇嘉说，深圳频现二手房业主抱团涨价的情况，二手房价上涨较快，加之，一二手房价格“倒挂”，导致深圳近月来陷入一二手房价格轮番上涨的循环。

去年以来，各国央行大放水，核心城市房价上涨动力加大，特别是在经济基本面向好，但房地产调控政策相对宽松的地方，房子受到各路资本追捧，价格自然“水涨船高”。

再看广州，一方面，去年以来，深圳、上海等城市加码了楼市调控政策，但广州楼市并未明显收紧。另一方面，去年底以来，广州对人才落地政策调整松绑，外围七个区域的落户政策相对宽松，这对外地人购房带来一定的刺激，这也导致去年以来广州外围的几个区域包括南沙等新房价格上涨较快。

另外，深圳高房价所产生的购买力外溢也一定程度上推动了周边城市，如东莞、广州南沙、中山、东莞、佛山等的楼市升温。李宇嘉指出，其实从大湾区来看，真正限购的地方集中在深圳、东莞以及广州的核心区，其他城市和区域限购基本放开或者政策力度较弱，无法真正阻拦购房资金的涌入。

而长三角区域，如杭州、上海等城市本轮均有调控政策出台、落地，房价涨幅出现收窄趋势。

珠三角楼市热度能否持续？

贝壳研究院此前发布的一份报告认为，珠三角区域楼市在2020年表现亮眼，主要是局部如深、莞等城市在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好之下，加上城市本身不乐观的供需矛盾加剧，导致了市场升温。

两城在2020年三季度调控严格加码，调控后两城二手房价格涨幅收窄，但仍继续上涨，预计后期仍有进一步加强金融监管等调控政策出台，2021年市场需求或将降温。

此外，贝壳研究院认为，2020年珠三角的中山、深圳、惠州及东莞等城市住宅用地成交量同比增长在2倍及以上，新房供应量预计会明显增加，2021年价格涨幅将明显收窄甚至下跌。

加大土地供应量，充分披露信息以稳地价、稳预期是今年官方的重要调控思路。

自然资源部自然资源开发利用司负责人日前表示，为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

李宇嘉认为，上半年，预计珠三角楼市还会在当前的高位上回升一段时间。下半年珠三角楼市热度或有所下滑，其降温与否或者程度取决于按揭贷款的收紧程度和广深对经营贷的打击力度。

从今年前两个月代表房企的拿地布局区域来看，长三角仍然有望“扳回一城”。中指研究院当日发布的数据显示，从布局区域来看，企业依旧热衷于在长三角拿地，占比为40.1%，粤港澳大湾区次之，占比为8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。