为何香港楼价15年间大涨4倍 置业比率至20年新低

　　　香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示，香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍，然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低。

　　香港楼价持续高企，置业梦对于很多年轻人可望不可即。

　　香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示，整体自置居所的业主中，35岁以下的年轻人仅占7.6%，首次置业人士的平均年龄2019年已经达到44岁。

　　《研究简报》指出，香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍，然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低。虽然该数据去年第四季轻微反弹至51.2%，但仍低于2004年高位的54.3%，亦远低于富裕经济体超过60%的平均水平。

　　在土地严重短缺和置业能力下降的背景下，35岁以下的年轻一代于整体自置居所户主中的比例，由1997年的22.1%（19.81万人），大幅下降至2019年的7.6%（9.82万人）。

　　报告指出，香港年轻人单凭工作收入，难以追赶不断攀升的楼价，也未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争，据悉，置业困难是香港年轻世代感到无望的其中一个源头。以2004-2019年期间的楼价来看，数字飙升了391%，然而香港家庭住户的每月收入中位数仅增加78%，远落后于楼市的升幅。

　　与此同时，60岁及以上的老人，在自置居所户主中的比例为41%（53.6万人），成为置业的主力，相比1997年的21%（19.21万人）激增一倍。

　　事实上，香港的自置居所比率于过去23年呈“倒U型”发展。报告指出，该比率在1997-2004年期间由46.7%飙升至最高的54.3%，然后停留在约53%的水平至2011年，但其后回落至2019年的49.8%及2020年第4季度的51.2%。

　　数据显示，1997-2004年期间，香港每年平均共有约6.2万个住宅单位落成。供应充裕，加上亚洲金融风暴触发楼价暴跌52%，为首次置业人士提供罕有的置业机会。1997-2004年期间，自置居所住户数目净增加了26.4万户，其中约一半为私营房屋。

　　值得注意的是，1997-2008年期间，香港住户增加了35.4万户。此期间，自置居所住户显著增加了33.7万户，而租户只增加了4.7万户，租户占比仅为13%，这主要受惠于当时房屋供应充裕及楼价处于可负担水平。这意味着，1997-2008年可谓香港楼市的最佳“上车”时间窗口。

　　其后，特区政府不断收紧土地及房屋供应，推出了一系列政策，包括停止拍卖土地、放弃为自置居所订定数字目标、缩减通过填海及平整土地的开发新土地规模、无限期停建资助出售房屋等。

　　这些措施导致香港房屋供应出现断崖式下跌，叠加经济复苏带动，香港楼价在此期间大幅反弹，使得大部分工薪阶层无奈成为租房一族。2009-2019年期间，香港整体住户增加了33.5万户，而自置居所住户同期仅增加了8.02万户。然而，居住于公营或私人房屋的租户则飙升了25万户，占比接近75%。

　　楼市持续畅旺下，自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。

　　根据差饷物业估价署的统计数字，粗略估算，香港私人住宅物业的市值在1997-2019年期间累升两倍至约12万亿港元，高于同期本地生产总值的109%增幅。2019年，香港私人住宅物业总值约为本地生产总值的4倍，远高于美国的1.6倍。研究报告指出，楼价变化带来的财富效应，对本地消费及本地生产总值，可以产生重大影响。

　　为了协助年轻一代首次置业，社会上近年有不少倡议增加土地及房屋供应。参考1997-2004年期间的发展经验，当楼宇供应充裕，楼价便可回落至可负担水平，自置居所比率亦可因而显著攀升。

　　根据特区政府2020年12月发表的《长远房屋策略》最新进度报告，在2018年把公私营房屋比例由60：40改为70：30后，截至2030-2031年的未来10年，私营房屋的建屋目标会仅为年均12900个单位，低于过去10年约13500个单位的实际年均建房屋量，房屋供应仍然十分紧张。