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房地产金融化泡沫倾向仍较强？买房投机很危险？
不明就里者，为之担忧。
信奉惯性者，视之无物。
所以，对关键先生的关键观点，一定要用系统思维，进行详细解读。
房地产的泡沫化比较强？
郭主席的这个观点，是对的。
无论从租售比、还是房价收入比看，中国的房地产，无论是一线、二线，还是三四五线城市，都存在明显的泡沫。
这是静态的判断。静态的判断，中国房地产确实存在泡沫。
但是，对于仍然处于城市化阶段的中国，投资买房更多的，还是依据动态的分析。
这其实与股市逻辑，是一致的，只要预期个股的未来增长，那么现在PE值高一点，是可以接受的。
对郭主席的泡沫论，我有两点解读：
1中国的房地产，静态是存在泡沫的，但动态的泡沫并不明显。
2中国的房地产，整体是存在泡沫的，但核心大城市却不存在泡沫。
比如，深圳和上海。
这两个一线城市，尽管房价位居全国前列，但是，需求依然是巨大的，这从二手房挂牌量，就可以看出来了，分别仅有3.6万套和3.2万套。
这种水平的二手房挂牌量，比90%的二线城市、以及部分三四线城市的，还要少。
真实需求量，远远超过供给量，说明真实的深圳和上海楼市，其泡沫并不明显，或者说，市场对泡沫毫不担心。
动态的泡沫，动态的人口。
房价是否存在泡沫，与房价高低无关，而与真实需求（以及潜在需求）有关。
我一直强调大城市的房价，至少未来10年内，整体是坚挺的。
与10年前、20年前不同，现在的城市化，其实就是大城市化。
伴随产业要素的升级、落户政策的调整（主要是省会城市），尽管整体城市化率的增速开始下降，但是，大城市的人口却持续净流入。
人口持续净流入，是核心支撑，人口净流入的多少，本身就动态调节着一座城市房价的估值。
人口净流入预期上升（潜在需求），比如放宽落户政策的南京、广州、福州等，以及本就供不应求的上海、深圳等，房价估值可以高估。
而对于人口净流入预期下降、甚至明显净流出的城市，比如天津、哈尔滨、以及绝大多数三四五线城市，房价估值只能低估。
所以，未来房价走势，整体是分化的：高的，大概率会更高，低的，大概率会更低。
房地产投资（投机）很危险？
郭主席的这个观点，我是绝对认同的。
首先，现在房价超有潜力的城市，不是说不能投资，而是说根本就没有投资的机会。
昨天，深圳也开始借鉴上海的积分筛选制了—— 缙山府和华润万象华府这两个新盘销售方案，购房者摇号入围规则发生了重大变化，核心是以无房年限进行加分，10年无房可以加40分。
房住不炒，刚需受益，投资（投机）无门，这是一线城市的普遍现状。
其次，在持续的政策压制之下，现在，任何一个城市的房价，都只能缓涨，而不能猛涨——一有猛涨，政策大棒随后就到。
只能缓涨、不能猛涨，投资空间本身就小了，毕竟，持有房产是有资金成本的。
还有最后一个命门，今明两年，房地产税大概率是要确认的。
房地产税，这是压制炒房的终极杀器。
但，这把杀器，只杀炒房，不杀刚需（《牛年楼市的终极杀器？》），中国式的房地产税，其标准肯定是差别化的。
最后总结一下：
泡沫与否，动态分析，因城而异，核心人口。
2021，刚需速上车，改善要量力，投资请绕道。
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