解局 | 龙湖为何高溢价并购亿达服务？

一直在“潜水”的龙湖物业，突然收购了一家物业管理公司。

3月4日晚间，踩在港交所当日公告披露停止前两分钟，亿达中国公布了一则有关出售附属公司全部股权的公告。

公告称，龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司（买方）、亿达服务（目标公司）、卖方（包括：亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦）订立股权转让协议及补充协议。

按照协议，龙湖将向卖方收购亿达服务100%股权，交易代价为12.73亿元。交易完成后，亿达中国将不再持有亿达服务任何权益，并从前者综合财务报表中脱离。

继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之后，物业行业又出现一宗大宗收并购，且时间仅相隔一周。

如此频繁的收并购事件，似乎在证明物业行业陷入激烈地规模“争霸”阶段。

放长时间线来看，2020年新冠疫情爆发后，物业服务企业成为资本市场热捧的对象，随之出现物业公司赴港上市热潮，仅2020年就有16家在港交所挂牌。

这种现象背后，意味着物业行业整合加速，收并购将会更加频繁。

对此，龙湖智慧服务集团总经理曾益明曾表示：“目前行业的集中度并不高，在未来收购并的加剧，包括市场集中度越来越高，整个行业就会出现强者恒强，马太效应越来越明显。”

恒大物业、碧桂园服务等竞争对手大笔收购之时，龙湖物业也停止了“潜水”，强势入场。

亿达“弃车保帅”

签署出售亿达服务协议当天，亿达中国亦有签署一份与债务人达成和解的协议。

3月4日，债务人(即大连亿达、港鑫及均安)、安都方(即洛林、诺曼底、志图及鸿禧)、亿达方（即亿达中国及其五间全资附属公司、两家合营公司）订立和解协议。

透过订立和解协议，债务人同意其依法欠付安都方总额约2.088亿美元（最终裁决金额及应计利息），待履行规定的递延付款义务后，总付款义务将减少至1.75亿美元。

观点地产新媒体翻阅公告获悉，债务人需要在未来半年时间里将1.75亿美元分成四次偿还予安都方，其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分别偿还3500万美元、5000万美元、5000万美元和4000万美元。

分期付款加之减少偿还3379.34万美元，无疑将在一定程度上缓解亿达中国的流动性压力。亿达中国认为，和解协议可以减轻集团的财务负担及改善其流动资金状况，以及消除仲裁对公司公众形象的负面影响。

这份和解协议也意味着，亿达中国“渡劫”迎来一丝希望。

2019年初，控股股东中民投遭遇财务困难、债务违约等危机，导致亿达中国未偿还的贷款触发提前偿还机制，进而让后者陷入流动性危机。

于2019年2月、3月，中民投持有的中民嘉业83.29亿元股权及其它投资权益的数额遭到法院两次冻结，后一次冻结时长达到3年，进而影响亿达中国签订的若干份贷款协议，相关贷款债权人有权要求亿达中国立即偿还贷款金额90.8亿元。

面对如此现状，亿达中国并没有充足的资金流解决“暴涨”的短期债务。据亿达中国2020年中期财报显示，该公司拥有现金及银行结余约为12.89亿元，其中包括受限制现金约为7.2亿元。

尽管债权人未要求立刻偿还借款，但是以发展、运营产业园区为主营业务的亿达中国，一直面临着投入、产出不成正比的问题，借助高杠杆维持发展也使得其负债高筑，于2020年中期净负债率达125.8%。

初步判断，达成和解协议后，亿达中国急需一笔流动资金。在这种处境下，亿达中国选择了“弃车保帅”，出售亿达服务全部股权套现12.73亿元，而这笔钱刚好可以覆盖总1.75亿美元债务，折合人民币11.36亿元。

公告显示，于2020年末，亿达服务的资产总值、资产净值分别约为3.93亿元及1.67亿元。2020年期间，亿达服务收益录得4.81亿元，除税前溢利净额为6224.76万元。根据出让协议，亿达服务需承诺未来4个年度账面净利润不低于7147万元。

若期间无法完成业绩承诺，亿达中国需赔偿违约金差价14.24倍。按此释义，本次交易对价相比目标公司的资产总值及资产净值有较高溢价。

对此，一位财务分析人士表示：“说明龙湖看中亿达服务的潜力，高溢价基本都是因为协同效应。不过交易对价都是谈判的，不排除是亿达方面提出的要求。”

从亿达中国2020年中期财报可以发现，物业管理收入是该公司仅有录得增长的业务，同比增长21.6%至2.7亿元，物业销售收入、租金收入、商务园运营管理服务收入、建筑、装修及园林绿化收入均录得下跌。

龙湖补短“产业园区”

早在2018年，中民投爆发债务危机之前，对亿达中国的支持已明显有所下降。该年6月22日，中民投副总裁张志超辞任亿达中国董事会主席，并且取消7.8亿元认购亿达中国11.6%新股份的协议。

而在此前一个月，龙湖集团曾给亿达中国带来一笔26亿元的“援助款”。

彼时，双方战略合作框架协议显示，将围绕大连天地项目的产城深度融合及城市功能配套展开全面合作，即龙湖集团26.03亿元收购亿达中国大连天地项目，总建面24.69万平方米。

也就是说，亿达中国与龙湖集团合作亦有三年历史，基于双方合作程度，龙湖集团愿意高溢价进行收购，或许志在亿达服务的产业园区运营经验。

对此，上述财务分析人士称，龙湖物业主要集中在住宅和商业领域，这笔收购或许想往产业园区延伸，补充这块短板。毕竟从零开始需要很大时间和精力成本，亿达的管理经验是可以借鉴的。

亿达中国官网显示，其于1984年成立，2014年6月在港交所主板上市，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。其中，1998年，该公司首创的“官助民办”模式的大连软件园正式开园，成为国内产业园区经营管理模式的代表。

作为亿达中国全资子公司，亿达服务成立于1996年，为一家专业的产业园区运营服务商，在产业园区运营管理经验超过20年。目前，亿达服务在管物业包括产业园区、写字楼、公共事业、院校物业、商业、住宅等。

为什么要收购亿达服务？

事实上，曾益明在2020博鳌房地产论坛上就透露过原因。他表示，目前随着物业公司能力越来越强，参与城市管理范围越来越大，包括保利的大物业战略、碧桂园的城市管理，龙湖也于2018年成立城市管理公司。

如何在这种激烈的竞争中更有优势？他给出的答案是：“怎么样让这个企业变得更加有价值？就是要丰富管理业态。”

目前，龙湖物业覆盖了13类城市管理的空间，包括住宅、商业、案场、产城、写字楼、医院、学校等，但是产城、医院、学校等是相对薄弱的一环。

本次收购亿达服务，可以为龙湖物业增加将近2000万平方米的管理面积。

据亿达中国2020年中期报表显示，商务园运营管理项目合计27个，委托运营管理面积合计约330万平方米；运营住宅项目78个，总计约1188万平方米；办公室物业管理累计运营总建筑面积475.6万平方米。

另龙湖集团方面透露，2020年中期，龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米，收入增幅为每年30%，毛利率超过20%，净利率在10%-12%、甚至是15%以上。

以上数据为基础，龙湖物业本次收购的体量，较之前恒大物业收购亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务小一些。

其中，恒大物业15亿元收购亚太酒店物业100%股权，获得在管面积超过8000万平方米；碧桂园服务48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.6203%股权，获得在管面积约为1.4亿平方米。

在物业管理收并购浪潮中，龙湖物业目前跟进动作稍微慢一些，随着行业整合速度加快，仅靠自身物业获得在管面积仍不及收购来的快且直接。

要在收并购浪潮中保持头部物业公司的位置，龙湖物业或许还需更多行动。

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