卓越长三角进击 年内38亿密集拿地里的规模倾斜

深圳房企卓越集团在华东地区的投资布局尝到了甜头，如今它仍在持续扩大版图。

3月9日，浙江湖州公开出让南太湖新区一宗宅地，起价3.8亿元，折合楼面价5796元/平方米，这个价位在市场看来属较低水平，因而引起了房企们的兴趣。开拍仅10分钟，地块总价突破5亿元。

历经78轮竞价，该地块被卓越集团旗下杭州卓凯贸易有限公司以5.45亿元竞得，溢价率43.3%。这也是卓越集团在湖州西南板块竞得的第二宗地，两个月前其还曾以3.43亿元竞得另一地块，溢价率达64.90%。

据当地媒体称，卓越集团成交楼面价8312元/平方米已刷新周边的新高纪录。接近卓越的人士对观点地产新媒体表示，卓越内部的“地网系统”对目标城市及板块跟踪记录，为合理价格获取地块提供了保障。

卓越集团最早自2007年拓展长三角市场，因市场热度高，购买力强等特点，内部将长三角定位为“需要持续深耕的战略区域”。上述人士预估去年长三角销售占比约40%，是卓越冲刺千亿目标的重要组成——这也被公司视作快周转所取得的成就。

而据不完全统计，年初至今该公司已在嘉兴、湖州、宁波等长三角城市投入37.57亿元补充四个项目。

长三角揽储

在长三角一体化战略背景下，与上海有地缘优势的湖州，被视作承接“魔都”产业、金融、人才辐射等的主要城市之一。2019年上半年，湖州批复成立南太湖新区，其中长东片区作为启动区，资本闻声而动，包括绿地等企业都相继入驻于此。

卓越进入湖州的时间同样不算长，2020年9月该公司才正式发布首个项目“卓越府”。项目位于长东片区，由卓越、中融置业合作开发，总体量约47万平方米，涵盖洋房、高层、商业等业态。

去年11月28日，卓越府迅速开盘，当天宣布首批洋房售罄，录得销售金额3亿元。

首战告捷后，卓越集团对湖州市场的投资比重也随之增大。今年1月21日经过85轮竞价，杭州卓悦景丰贸易有限公司以总价3.43亿元，竞得位于南太湖新区西南片区的湘几漾单元XN-03-02-07G-2号地块，楼面价6625元/平方米，溢价率64.90%。

于3月9日，卓越集团竞得的湖新区2021-03号地块，亦即湘几漾单元XN-03-02-08G地块，同样位于南太湖新区湘几漾单元，东侧为西南小学，南侧为新区二路，西侧为规划河流，北侧为夹山路。

地块出让面积3.64万平方米（54.639亩），容积率1.6-1.8，用途为城镇住宅用地，最终成交总价5.45亿元，折合楼面价8312元/平方米，溢价率43.4%。

从周边情况看，据观点地产新媒体查询，上述地块附近的在售项目诸如碧桂园·钻石港、汎港润合的均价为1.15万元/平方米，恒大御峰均价为1.1万元/平方米。与之对比，卓越集团的拿地成本已处于相对高的水平。

卓越集团年内在嘉兴、宁波相继有投资动作，其中1月20日以总价9.55亿元竞得嘉兴平湖宅地，溢价率2.14%；2月26日则以总价19.13亿元竞得宁波慈溪商住用地，溢价率49.69%。

除此以外，卓越在广州、重庆、眉山也分别获得土地，包括19.43亿中签广州黄埔东风化工厂宅地，12.1亿元拿下重庆南岸区商住地。

总体而言，卓越集团过往拿地的主战场基本位于长三角。在该公司2019年开始实施的“三年战略”中，投资战略已从深耕粤港澳、长三角、京津冀三大都市圈修订为“1+1+X”，两个“1”便指代粤港澳大湾区、长三角区域，其它核心一二线及高增长城市则囊括在“X”里。

去年中期，时任卓越执行总裁的沙骥接受观点地产新媒体专访时指，上半年拿地主要是在长三角，因为这里是土地市场最热的区域，有些城市的政策比较友好。当时他还透露，公司差不多参与了260多宗土地，形容是“用勤奋收获了土地”。

接近卓越的人士也向观点地产新媒体表示，卓越对不同地区侧重发展的能力也不同，比如粤港澳大湾区追求通过城市更新进行一二级开发，长三角区域则主打公开市场拿地，那里的购买力也比较强。

拿地成本方面，该人士则透露，卓越在投资端有打造名为“地网系统”的体系，并已于去年实质运营。“该系统基本可以对相应城市及板块的数据做详细研判，以寻求合适的土地，因此土地价格都是经过预判的。”

另一个原因则或许源于对自身产品溢价的自信。

比如卓越在嘉兴平湖打造的“卓越·平湖壹号”，企业内部倾向于认为“触及城市豪宅天花板”。数据显示，该项目目前均价1.85万元/平方米，周边由另一品牌开发商打造的在售项目均价1.65万元/平方米；项目所处的当湖街，二手房均价则为9569元/平方米。

现金流周转

实际上，卓越集团曾透露内部也有“招拍挂全覆盖”的研判体系，对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪，记录地块出价及售价预期。如今来看，该研判体系或许便是上述人士口中的“地网系统”。

依靠投资系统提供的分析，卓越去年以来在长三角以及成都、青岛、东莞、长沙、广州、重庆、昆明、玉溪等地持续拓展，为销售端储备相应的货值。

若从土地投资额度观察，不难发现卓越集团在公开市场的目标中，有相当一部分属于中小体量地块。比如去年3月以7.16亿元竞得成都天府新区商住地，4月以3.69亿元竞得宁波慈溪宅地，以4.03亿元竞得绍兴商住地，5月再以9.31亿元落子温州龙湾区等。

较高成交总价则多集中在一二线城市资源的争夺中，包括去年11月以总价27.99亿元首次竞得昆明的土地，平均楼面价2669元/平方米，溢价率171.7%。

这种现象背后或许也与卓越自身的经营思路有关，近两年该公司内部制定不加财务杠杆的原则，倒逼管理层保持投资纪律，并转向用经营杠杆寻求管理红利。接近卓越的人士表示，公司不加财务杠杆，因此经营上偏向稳扎稳打。

快周转模式几乎是房企实现既不加剧财务负担，又实现快速增长的共同选择，卓越亦复如是。而由于粤港澳大湾区的城市更新项目开发周期长，节点难以预估，卓越实践快周转的地区也主要是长三角。

考虑到快周转的本质是现金流的快周转，过多的土地意味着容易降低经营效率，卓越曾表示，在快周转的区域希望保持1.5-2年的土地储备，大原则是不囤地，同时聚焦一二线和核心城市圈周边三四线城市。

该人士介绍，产品线方面，卓越去年成立了产品策划部门，将旗下产品系列进行梳理，重点投资品居、栖居为主的快周转项目，目的也是方便快速推向市场。这也是企业“投运一体化”的缩影之一。

根据卓越集团披露的资料，该公司在长三角的项目中，南京大江悦府于去年6月拿地，仅时隔3个月便面市，11月底首次开盘；嘉兴悦珑庭去年6月首开，8-11月也保持每月加推一次。

在快周转的推动下，去年10月、11月卓越集团分别实现销售额107亿元、160亿元，其中11月创造月销售新高。《观点指数·2020中国房地产销售TOP100》显示，该公司全年销售额为1036.2亿元，按此计算已完成跨过千亿的目标。

按照上述人士预估，长三角区域销售额占卓越总销售额的比例约40%。“比如在南京江北新区的销售额就有100多亿，宁波慈溪去年也卖了40多亿。”

长三角以外，粤港澳大湾区或许才是卓越最为核心的区域。据了解，目前卓越城市更新集团旗下项目逾100个，大部分位于大湾区，该公司称基本满足未来十几年的发展需要。