房住不炒 增加供给 解决住房难题

今年的政府工作报告中，针对房地产领域重点工作指出，保障好群众住房需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，“稳地价、稳房价、稳预期”。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

重申房住不炒“今年政府工作报告针对房地产领域的内容相当丰富。”华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受记者采访时直言，“房住不炒，要解决好大城市住房突出问题，以及规范发展长租房市场，这些内容过去一直强调，这次写入报告，可以理解为是今年政府的工作重点。”

今年政府工作报告除了重申房住不炒外，首次出现“三稳”表述，即稳地价、稳房价、稳预期。在业内人士看来，这体现了政府抑制当前楼市过热的决心和态度。

国家统计局数据显示，今年1月份，70个大中城市中，53个城市新建商品住宅价格环比上涨，上涨城市数量创近4个月来新高，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。

为了抑制楼市过热，近期多地密集出台楼市调控政策。仅3月3日当天，就有上海、杭州等地释放调控收紧政策。杭州市提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等。上海市明确要求，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

中原地产的统计显示，2020年，中央和各地出台房地产调控政策的频次高达489次。2021年1-2月，各地出台房地产调控政策达到87次。具体来看，近几个月来的调控政策以打压为主，且大中城市的调控频次明显增多。

“每年政府工作报告中关于房地产的表述都具有风向标意义。可以说房住不炒是房地产市场的基础，是大原则，是‘十四五’时期中国楼市的总基调。‘三稳’是房住不炒的总体方法，二者是手段和目标的关系。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

增加两类住房供给大城市住房难是本次政府工作报告的重点聚焦问题。去年底的经济工作会议首次将“解决好大城市住房突出问题”列为年度八大重点任务，本次政府工作报告延续了这一说法。政府工作报告提出“帮助青年人缓解住房困难““尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”。

接受记者采访的业内人士一致认为，这句话释放的信号相当清晰：住房问题已经成为困扰新市民和青年人的主要问题之一，缓解住房困难，关乎住有所居，更关乎安居乐业。

可以说，大城市的房价已经成了青年人难以承受之重。根据国家统计局的数据，自去年四季度开始，一线城市房价平均涨幅明显高出二三线城市，成为领涨者。

如何解决大城市住房问题？政府工作报告中将着眼点落在了增加保障性租赁住房、共有产权房等房源供给方面。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政府工作报告对大城市住房问题的关注，对今年各类城市的房地产政策和市场变化有较大影响。增加两类房源供给说明后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点推出的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色。而且为了实现此类产品的供给，政府工作报告中明确了三种方式，即“增加土地供应、安排专项资金、集中建设”，体现了在土地、财政、规划等方面给予的支持，具有导向作用。

规范长租房市场近两年来，由于恶性竞争、监管不到位等原因，租赁市场乱象频发，部分长租公寓出现资金链断裂，房东、租户、金融机构等多方权益受到损害，社会影响较大。

政府工作报告明确表示，要规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。这延续了去年底中央经济工作会议的精神，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，将成为今年的工作重点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，规范发展长租房市场是补齐租赁短板的关键举措。我国租赁市场经过几年的发展，矛盾和问题已经凸显，规范发展长租房市场就是将监管制度化、常态化。未来需要不断健全租赁行业的法规与政策体系，从租赁双边、经营机构等方面不断推动行业监管的制度化，逐步形成长期稳定的租赁市场。

城市更新扩容从旧改、棚改，到传统商圈的升级、城市老旧空间的重新利用，近年来随着我国城市发展速度的加快，城市更新的需求越来越大。

政府工作报告提出“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。2021年，将新开工改造城镇老旧小区5.3万个，与2020年老旧小区改造实际完成4.03万个相比，有所扩容。

克而瑞研究中心的数据显示，2020年约有30个省市公布了城市更新计划，其中北上广深四大一线城市都推出了旧城改造计划。

城市更新成为新蓝海，也成为房地产市场“下半场”的重要竞争领域。为此，房企纷纷“涉水”，以免错失新市场的“门票”。据克而瑞研究中心数据统计，截至2020年10月，百强上市房企中，约有六成房企涉足城市更新。

严跃进认为，虽然目前城市更新业务的经营模式和布局策略还有待商榷，但前瞻性的布局有利于房企抢占先机，有望迎来存量市场大趋势下的第二增长曲线。