“监管指标”快速降档至“黄档”，融创中国（01918）手握千亿现金轻装前行

半年的时间，将“监管指标”快速降档至“黄档”满足监管要求，稳居行业前四的融创中国（01918）始终保持着行业领先的决策力和执行力。

智通财经APP了解到，3月12日，融创中国发布2020年业绩，实现收入2305.9亿元，同比增长36.2%，股东净利润356.4亿元，同比增长36.9%，股东净利率15.46%，预计每股分红1.65元，同比增长33.9%，按目前股价算股息率达到6.08%。该公司期间合同销售金额5753亿元，行业排名稳居第四名。

融创业绩稳健成长，高股息率也吸引投资者，受业绩影响，其股价当天高开高走，收盘涨幅7.11%。实际上，在此次财报中融创最大亮点在于快速降档，自去年监管部门设置“三道红线”以来，该公司加大降杠杆力度，净负债率与非受限现金短债比已达标，实现快速降至“黄档”。

债务管理能力强，快速降档至“黄档”

监管部门对房地产企业发布的“三道红线”，分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三项指标。截至2020年底，融创净负债率96%，非受限现金短债比1.08，剔除预收款项后的资产负债率为78%，前两项已经达标，后一项接近达标。

在2020年上半年时，该公司净资产负债率为149%及现金短债比为0.86，这两项指标均未达到监管要求，但该公司仅用了半年时间，快速降档满足要求并兼顾成长，可见管理层的应对策略以及决策效率。其实，从该公司发展历史看，不难看到其管理层在“适应生存环境”中的财务应对策略。

融创的蜕变期在于2016-2018年，当时房地产行业高度景气，该公司主动加杠杆，通过规模成长迅速抢占行业份额，2016年合约销售额超过千亿元，2017年超过三千亿元，挤进行业前四，并一直保持至今。2019年后，监管开始趋严，该公司积极应对监管环境，主动降杆杆，2020年净资产负债率96%，较2018年下降了112.6个百分点。

积极的财务策略也让该公司实现高速成长，过去五年合约销售金额复合增长率39.9%，收入复合增长率59.8%。

融创主动降杠杆，着力控制有息负债，加强现金管理，2020年有息债规模3034.39亿元，同比减少了188.36亿元，有息负债率27.38%，同比下降6.17个百分点。有息债下降主要减少了短期银行借款，期间减少了252.94亿元，从债务结构看，短债占比30.19%，同比下降了11.93个百分点。

该公司的短债只有银行及其他机构借贷项，包括有抵押和无抵押，而长债则包括抵押银行贷款、优先票据、公司债券以及非公开发行的境内公司债券，主要为银行及其他机构借贷，2020年占比长债比例74.6%。该公司控制借贷规模增速的同时，负债结构持续优化，长债占比提升，降低了短债的压力。

截止2020年12月，该公司拥有在手现金（包括受限现金）1326亿元，超额覆盖短期债务，拥有现金等价物987.1亿元，同比增长26.64%，其中经营现金流净额737.1亿元，同比大增170.5%，加快了现金回流速度以及经营效率。2021年，该公司或将持续缩小债务规模，如在2月份，公告赎回了8亿美元的票据。

融创在资产负债管理方面始终保持着主动权，在特定的时期实现不同的目标，目前该公司已是行业龙头之一，市场份额稳定，而稳健的财务策略也为地产开发业务健康成长保驾护航。该公司加大力度发展文旅板块及物业管理板块等多元化业务，向全国化大型综合服务企业集团转型，释放成长空间。

多元化业务驱动，高土储满足未来成长

智通财经APP了解到，融创目前主要业务包括物业销售、文旅城建设及运营以及物业管理业务，核心业务为物业销售，2020年收入2188.8亿元，同比增长37.25%，收入贡献94.9%，往年贡献均超过90%。文旅城建设及运营和物业管理业务收入增长亮眼，期间收入分别增长36.14%和83.5%。

2020年，该公司的房地产物业开发业务已基本完成了中国一线、 二线及强三线城市等的全国化布局，布局超过100个城市，主要的106个城市有79个位于都市圈，并划分为七大区域进行管理，分别是北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、华中区域及华南区域。

该公司坚持产品领先战略，有壹号院系、桃花源系、府系、源系、宜和山水系、九府宸院系等六大产品系，涵盖从豪宅到改善型住宅，产品品质行业领先，该公司产品位列亿翰智库“2020中国房企超级产品力TOP100”榜首。该公司布局的城市市占率高，在55个城市，销售额排名前十，其中有12个城市销售额名列首位。

融创打造高质量产品，较同行具有差异化的优势，在积极的财务策略下，实现全国大都市快速扩张，产品在单城的参透率高，反映了购房者的充分认可，在2010-2020年，该公司合约销售额复合增速高达52.7%。

2020年，该公司严控拿地节奏，在核心城市获取了高质量的土地，土储总量保持稳中有增，期间土储约5877万平方米，截止12月拥有土储面积2.58亿平方米，其中约78%位于一二线城市。以2020年销售额计算，足以满足该公司未来6年的成长需求。

此外，该公司于2020年拿地均价0.427万元/平方米，而销售均价1.562万元/平方米，比重为27.3%，利润丰厚，显著高于行业水平。

在文旅城业务上，2020年融创文旅已在国内落子39个城市，快速形成了布局优势。实际上，在2017年该公司收购万达13个文旅项目，奠定了公司发展文旅板块的基础，2019年整合文旅城资源，平均出租率超过96%，2020年加大投入，文旅城板块实现快速成长。文旅板块利润率高，毛利率超过40%，远高于其他业务。

2020年融创物业板块运营载体融创服务实现在港股分拆上市，依托于融创中国的物业地产资源，融创服务快速扩张，近四年收入复合增长率达到60.8%。截止2020年12月，融创服务在管建筑面积达约1.35亿平方米，同比增长约155.1%。2020年11月，融创中国战略投资强森医疗，赋能社区高品质医疗服务，完善物业社区产业链链条。

融创打造全国综合服务性大型房企，各项业务联动性强，物业管理及文旅城业务对地产业务具有较大的关联性，而地产业务依托于庞大的土储足以满足未来高成长需求，周边业务包括社区大健康的布局完善产业链条，各项业务将持续保持强劲的成长能力。降杠杆之后，该公司未来成长更加稳健。

综上看来，融创于2020年业绩高增长的同时，快速“降档”满足监管要求，资本结构持续优化，主动降低债务规模，缩小短债比，手头有超千亿元现金，现金流充裕。该公司转型综合服务型房企，各项业务蓬勃发展，在“房住不炒”的政策基调下，头部房企已率先转型，该公司坐稳行业龙头地位，具长期价值。