房价上涨队伍扩容 楼市仍待政策降温

3月15日，国家统计局发布数据显示，今年2月，全国70个重点监测的大中城市中，新房、二手房价格上涨城市分别达56城和55城，数量较1月继续扩张。随着学区房需求量上升，部分城市新建住宅供应稀缺，二手房成为一、二线城市交易主市场。值得关注的是，2月份，4个一线城市二手房价格环比涨幅首次占据城市榜单前四席。同期，开发投资增速也创下2004年3月以来新高点。当前，活跃的市场表现已引发新一轮地产政策调控潮，业内认为，上半年房地产涨价仍将持续，但涨势终将趋于平缓。

二手房成涨价主流

2月房价进一步印证业内关于楼市“小阳春”的猜想。经初步测算，2月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%；31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

“从价格涨幅来看，2月新房价格涨幅继续扩大。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，整体来看，2月受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，加之政策下的恐慌情绪蔓延，热点城市市场热度走高。

从具体城市来看，徐州成为此次房价环比上涨最快的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，徐州近两年楼市总体比较强势，和苏北市场大崛起有关，而这也要求其后续积极做好稳房价工作。

需要关注的是，作为楼市“风向标”的二手房市场在2月集中释放出回暖信号。其中，4个一线城市位列全国二手房价上涨前四席。经初步测算，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1%和0.9%。

“随着楼市发展，当下一、二线城市二手房成为主市场，二手房价格的变化相对更反映一二线城市真实情况，整体看，2021年楼市开年小阳春明显出现了，房价上涨成为主流，特别是一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房上前四。”中原地产首席分析师张大伟指出。

开发投资增速创新高

前2月旺盛的市场需求也可从商品房销售面积瞥见一二。据统计，今年前2月，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年1-2月增长23.1%，两年平均增长11%。

由于销售回升，行业资金出现明显改善。前2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，较2019年前2月增长24.7%，两年平均增长11.7%。其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%；利用外资10亿元，下降14%；自筹资金8268亿元，增长34.2%；定金及预收款11002亿元，增长96.3%；个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。

市场表现活跃，企业开发投资信心也得到较强提振。从统计局数据看出，前2月全国房地产开发投资额同比增速为38.3%，比2019年前2月增长15.7%，两年平均增长7.6%。严跃进指出，数据总体体现出“基数因素导致数据偏高、外部环境改善、后续数据运行将趋稳”的特点。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，今年前2月，全国房地产投资同比增速上升可观，增速创2004年3月以来新高，主要是受到行业环境好转，房企投资信心加强，新开工及竣工增速明显上升，带动了开发投资的上升。不过严跃进也提醒，土地市场面临诸多新变动，尤其是“双集中”供地政策或将倒逼房企到三四线尤其是百强县等区域进行拿地。

房地产调控井喷

“小阳春”已至，全国调控政策呈现“井喷”之势，这也是继去年7、8月后新一轮政策调控。仅在开年前两个月，全国已密集出台一轮房地产相关调控政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，各地与楼市相关的政策调控次数已达87次，囊括了北京、上海、深圳、广州等一线城市及热点城市。

严跃进指出，从后续市场的表现看，二手房的监管也应成为关键。近期，包括深圳、东莞、无锡、杭州等地都对二手房市场进行了监管，尤其在价格公开透明方面做出努力。后续也要防范房东和中介围绕学区房进行炒作。

张大伟提到，从整体趋势来看，预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，房价涨幅会继续放缓。未来整个市场走向的核心依然要看信贷，尤其是经营贷政策。