70城房价持续上涨 2021年房价会降还是会涨？

　　3月15日，国家统计局发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一二三线城市新建商品房和二手房价格同比均呈现上涨状态，且涨幅较上月有所扩大。其中，一线城市新建商品房和二手房价格领跑全国，同比分别上涨4.8%和10.8%，涨幅均比上月扩大。

　　从环比来看，4个一线城市和35个三线城市二手房环比涨幅均有所回落，31个二线城市二手房涨幅与上月相同。而新房市场中，仅三线城市新房市场涨幅比上月扩大。

　　值得注意的是，一线城市包揽二手房价格涨幅前四，其中，上海价格涨幅位居70城首位，环比涨幅为1.3%，同比涨幅达8.8%，其次为北京、广州、深圳，分别环比上涨1.2%、1%、0.9%。

　　业内表示，一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房涨幅前四。整体看，2021年楼市开年小阳春明显出现，房价上涨成为主流，但随着调控政策的加码，房价上涨幅度有所减弱。

　　一线城市除北京外，其他城市涨幅均回落

　　据国家统计局数据测算，2月份，一线城市新建商品房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。31个二线城市新建商品房价格环比上涨0.4%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　从全国70大中城市房价数据看，新房市场上涨城市数量56个，较上月增加3个;持平城市2个，较上月较少1个;下跌城市12个，较上月减少2个。整体来看，70个城市新建商品房价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为4.1%。

　　“环比涨幅和同比涨幅数据均有所扩大，进一步说明当前房价有升温的迹象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　对比一线城市涨幅来看，北京价格较上月扩大0.2个百分点，其他城市涨幅均回落，其中深圳较上月回落0.2个百分点。

　　严跃进表示，今年1-2月份房地产交易市场呈现了淡季不淡的效应，且疫情带来的干扰少，所以价格略偏强势。但这也使得近期部分重点城市积极出台政策，积极稳定房价。深圳1月份以来不断加码调控为楼市降温，市场热度有所回落。

　　具体看70城房价涨幅，徐州以1.2%的环比涨幅成为此次新房价格上涨最快的城市。长沙新房以1%环比涨幅紧随徐州之后，广州和乌鲁木齐新房则以0.9%的环比涨幅位居第三，而1月排名第一的金华，此次排名略靠中间。

　　严跃进表示，徐州这两年楼市总体比较强势，和苏北市场大崛起有关，徐州后续需要积极做好房价的稳定工作。

　　他还表示，从近期的市场动态来看，对于一些房价炒作过多的城市，购房政策都有加码或打补丁的迹象，这都有助于房价的稳定。

　　一线城市首次包揽二手房价格涨幅前四

　　国家统计局数据测算，2月份，4个一线城市二手房价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市二手房价格环比均上涨0.4%，涨幅均与上月相同。35个三线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　从上涨城市数量来看，二手房上涨城市数量55个，比上月增加6个;持平城市1个，较上月减少5个;下跌城市14个，比上月减少1个。简单计算，2月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为2.9%。环比涨幅出现收窄态势，同比涨幅略有扩大。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，整体来看，各等级城市二手住宅销售价格涨幅较上月回落或持平，在多地频频加码调控的政策环境下，价格涨幅呈现收窄趋势。

　　“今年1-2月份各类城市二手房交易还不错，尤其是此前信贷要收紧的消息，加速市场交易，所以客观上容易带动同比数据增加。当然后续若是各地对于二手房监管趋严，那么也会带动同比涨幅的进一步收窄。”严跃进表示。

　　从城市类别来看，一线城市包揽二手房价格涨幅前四，据了解，这也是历史第一次出现这一现象。其中，上海价格涨幅位居70城首位，环比涨幅为1.3%，同比涨幅达8.8%，其次为北京、广州、深圳，分别环比上涨1.2%、1%、0.9%。

　　严跃进表示，四个一线城市新房房源或供给不足，导致二手房交易相对热。他强调，从后续市场的表现看，二手房的监管也应该成为关键，真正从解决大城市的问题导向出发，以促进此类市场的稳定。

　　2021年楼市小阳春已经开启

　　“整体看，2021年楼市开年小阳春明显出现，房价上涨成为主流，特别是一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房上涨前四。但随着调控政策的加码，房价上涨幅度有所减弱。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　从全国看，房地产调控井喷出现，据了解，近期从住建部到银保监会以及包括深圳、上海、东莞、无锡、杭州等地都对二手房市场进行了监管，开启全面升级版房地产调控。

　　张大伟表示，四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快，其中核心原因主要有四点，一是疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升;二是上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加;三是一线城市经营贷进入楼市，刺激市场活跃;四是市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

　　“这一轮楼市2020年市场翘尾到2021年小阳春核心原因是信贷政策，特别是与经营贷入楼市有关。”张大伟表示，目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将持续，2021年小阳春已经出现。

　　谈及2021年房价发展趋势时，张大伟表示，预计2021年上半年房价继续上涨的趋势持续，但越来越收紧的调控政策有望平稳市场。一线城市已经成为一季度房价上涨龙头，但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷，后续市场有望逐渐平稳。

　　陈霄也表示，受到2月份“就地过年”倡议的影响，多数外地务工人员留在当地过年，带动市场需求大量释放，市场活跃度较高，促使沪深广等城市紧急加码调控，稳房价稳预期，预计后期随着政策逐渐发酵，价格涨幅或将逐渐回落。

　　2021年房价会降还是会涨？

　　今年楼市开启“打地鼠”般的调控模式，只要哪里房价有上涨苗头，政策就精准出击为楼市灭火，就比如说作为全国领头羊的一线楼市，年初房价面临着较大的上涨压力，随后住建部副部长立即带队赴上海、深圳等地调研督导，楼市火热景象没持续多久便熄火。从国家对楼市的态度来看，今年楼市松绑的可能性很小，我国房地产又是典型的政策市，有政策宏观把控着楼市，今年房价整体将会维持平稳，如果刚需今年坚持不买房，未来5-10年房价走势将会如何？刚需还能等到房价下跌吗？我们从这3个现象来分析：

　　第一，人口红利在消失

　　过去我国房地产之所以繁荣，得益于我国庞大的人口红利，商品房刚刚进入市场后，购房主力军是60后、70后，80后，这几类群体人口基数很大，住房需求集中爆发推涨了房价。如今这部分需求已经释放完毕，当下购房主力军是90后和00后，受计划生育和女性思想改变的影响，这两代人人口基数锐减，对住房的需求也在减少。

　　楼市除了依靠需求，还得靠购买力撑着，可人社部发布的文章中透露，我国的劳动力人口从2012年开始减少，减幅将在2020年加快，并且预计到2035年将减少1亿的劳动力人口，劳动力人口有赚钱能力，是维持楼市发展的核心力量，将来这类人大幅减少后，房价没有支撑或将会高位解体。

　　第二，供需关系大逆转

　　房子不同于普通的消耗品，用完了短期内还得再买，房子具有保质期长的特点，钢筋水泥混凝土搭建的房子，住50年完全没有问题。可是我国房地产市场发展的比较晚，1998年房改后商品房正式进入市场，到现在仅有20多年的时间，第一批建造的房子还没有被淘汰，随着这些年购房需求的逐渐释放，有住房需求的人是越来越少了，但是房地产开发投资规模越来越大，未来5到10年楼市供大于求的现象将来会越发明显。其实根据易居地产研究院发布的数据，我国百城楼市已经连续三年出现供过于求现象，楼市进入买方市场，率先降价抢客或将成为开发商的主要手段。

　　第三，金融红利消失

　　过去我国房价大涨离不开资金的支持，回顾我国房价两次暴涨的经历，一次是2008年金融危机后，国家的4万亿刺激政策推涨了房价;二是2015年棚改货币化安置代替实物安置，庞大的资金又一次流向了楼市，支撑着我国的高房价。可是金融资源过多地向房地产倾斜，一旦房地产行业撑不住崩盘，国民经济的稳定性也会受到威胁，正是看到了经济房地产化的危害，从今年开始国家多方位收紧房地产的金融政策，先是“三道红线”限制房企融资，接着“划五档”设置房地产和个人住房贷款上限，最近还提出要严格限制经营贷、消费贷等等等违规资金进入楼市，种种办法既限制了房企贷款，也抑制了楼市不合理需求，同时也释放了非常积极的信号，房地产金融政策收紧将是大势所趋，这也意味着楼市大利空来了，房价上涨愈发艰难了。

　　但也不意味着房价会大跌，因为房地产关乎国计民生，也关联着上下游众多行业，一旦房价大跌城市经济会倒退，百姓生活质量会进一步降低，所以我预计未来5-10年，我国房价会有小幅波动，但整体将趋于稳定。其中都市圈，城市群，卫星城市房价有上升空间，但是缺乏产业基础的三四五线小城市、县城房价会稳步回落。