中小房企日子不好过：今年209家房企破产 7月到期债务超千亿

　　疫情之下，房地产企业的日子似乎不好过。近期多家房地产企业破产的消息不断传出，排名靠前的房企通过出售房产或股权等方式缓解资金链压力。随着房地产行业洗牌速度加快，未来房地产企业行业格局将发生何种变化？

　　两百多家房企破产

　　多家房企破产，房地产企业分化加剧。公告显示，截至6月8日，今年房地产企业的破产数量已经达209家，且多数破产企业为中小型房企。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱表示，今年破产的房企大部分是三，四线城市的中小房企，抵御风险能力较弱，导致了房企破产数量创新高，疫情加速了行业洗牌。但随着市场恢复，房企破产数量或将减少。

　　易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来房企破产数量或将继续增多。一方面由于行业集中度不断提升，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间，随着中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

　　另一方面“房住不炒”的原则不变，在房地产融资上也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断裂，从而企业使得面临债务违约，更严重的或将导致破产重组。

　　债务承压大

　　虽然近期疫情防控进入新常态，房地产市场交易回暖，但疫情对房地产企业造成的影响仍在持续，各大房企仍面临债务压力。统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元，其中七月份是到期高峰期，高达1490亿元。

　　部分房企存在资金链断裂的风险，甚至通过出售房产以及股权等方式融资来缓解资金压力。2020年1月13日，世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目，收购所涉货值超千亿，

　　值得一提的是，为降低负债压力，部分房企采取降价促销的方式，以加快项目的周转速度，减缓资金压力。今年年初，不少上市房企普遍开展大规模降价促销的活动。

　　房地产企业到期债务承压大，销售情况较去年同期相比也不乐观。据悉，2020年1月至5月，销售额前50房企的销售均值为622.8亿元，同比去年下降48.6亿元，降幅为7.2%。

　　尽管房企破产数量创新高，销售较去年同期不乐观，但不少新增房地产企业涌入进来。企查查统计数据显示，上半年房地产领域企业新注册量处于稳定攀升状态，受疫情影响出现企业新增注册量短暂停滞情况，但待3月份疫情稍有缓和后，房地产领域相关企业的注册量又迅速回升，与前期2月份相比环比增长457%，到4月份，相关企业依旧增速不减，环比上月增长33.58%。今年前5个月累计新增注册量达到14.6万。

　　对此，王小嫱认为，龙头企业房地产市场利润相对丰厚；其次新型城镇化的深入也给房企带来了新机遇，吸引了投资者的目光。所以虽然房企的破产数量在增加，但新增房企也在增加，这也在向市场传递房地产市场仍有上升空间。

　　行业集中度提升

　　中小企业融资成本高、抗风险能力弱，易被淘汰，而大型房企由于拿地成本低、融资渠道多，且呈现强强联合的趋势，未来房地产市场行业集中度将进一步提升。

　　丁祖昱认为，2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%，几乎占据行业一半，小房企的生存空间不容乐观。与此同时，随着土地成本的不断提升，小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中，42%的新增货值都被销售TOP10占据，TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上，联合拿地虽然已经成为常态，但多数仍是以强强联合为主，小企业想要分一杯羹难度颇大。

　　王小嫱指出，随着楼市的黄金时代的褪去，房企纷纷转型寻求多元化的发展，而龙头房企无论是融资还是去化能力都比中小房企更强，在市场被龙头房企的挤压下，中小房企的生存压力仍存，未来房企的集中度会进一步提升。

　　随着行业集中度逐渐提升，中小房企生存空间承压，中小房企活下去的关键是什么？王小嫱表示，房企应抓住融资机会，同时也要把控好市场窗口期，疫情后积压需求释放，企业要加速业务的去化速度，综合加强公司现金流。

　　业内专家提醒，房地产企业高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，但由于房企自有资金有限，投资量大，建设周期长，资金回收慢，易受到宏观经济和相关政策的影响。对于净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企，保证企业资金链安全至关重要，应将负债率降低到一个比较健康的水平。