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一文看懂REITs是什么产品？2021REITs为什么这么火爆？
什么是REITs，投资于什么？
5月31日，首批公募REITs的公开发售。此次首批公募REITs覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。
目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权（高速公路等）REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间（这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化）。此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期。
在已经进行的网下询价中，9家REITs合计获得516.87亿元资金认购，其中有效认购金额457.45亿元，相当于募资额的6.45倍。
REITs（Real Estate Investment Trusts），翻译过来是不动产信托投资基金，也有称房地产信托投资基金的。但在国内房住不炒的大背景下，咱们的REITs不是投资于房地产，而是投向基础设施领域，比如高速公路，仓储物流，产业园区等。
REITs产品有比较长的封闭期，在封闭期内是不能申购和赎回的，但是可以在场内按照市场价格进行交易。根据基金公告，部分产品将在6月21日上市，其它产品也可能会在6月中下旬上市，具体请以管理人最终公告为准。
REITs的投资价值在哪
从投资角度，REITs产品的本质是将项目收益权打包，拆散卖给投资者。比如高速公路收费权，可以把每年的收费打包，再拆散了卖给投资者，投资者按持有份额获取项目每年的分红。
公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，投资者有望获得相对稳定的收益。
根据基金招募说明书，9只产品的预计现金流分派率为4%-12% 。但需要指出的是，这并不意味着是兜底收益，管理人也不保证长期按照这个比例刚性兑付。
投资者的第二块收益，是租金收入的提升和持有的底层资产的升值，笔者理解有点类似隐含看涨期权的意思。但同理，如果经营不善，或者区域经济下滑，这部分则有可能是负收益。
另外，REITs在证券市场上的交易价格可能会出现比较大的波动，影响价格的因素包括市场情绪、利率环境、基础资产状况等。这个场内的交易价格不一定等于产品的净值，或者说大部分时候价格是围绕价值在波动的。
本次的项目质地怎么样
项目准入基申报流程严格
需要至少通过省级发改委、国家发改委、证监会以及沪/深交易所三个层面。
要求项目要符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等。
基础设施项目应当符合以下条件
1、权属清晰，资产范围明确，且完成权属登记；
2、不存在限制转让或限制抵押、质押；
3、不存在抵押、质押等权利限制；
4、土地实际用途与其规划用途及权证所载用途相符；
5、涉及经营资质的，经营许可或资质应合法有效；
6、基础设施项目采用 PPP 模式的，另需满足额外条件。
基础设施项目现金流应当符合以下条件
1、基于真实、合法经营，价格或收费标准符合相关规定；
2、符合市场化原则，不依赖于第三方补贴等非经常性收入；
3、持续、稳定，近3年未出现异常波动。
4、（直接或穿透后）来源合理分散。特殊模式除外，但重要现金流提供方应资质优良，财务状况稳健；
6、近 3 年总体保持盈利或经营性净现金流为正。
标的基础设施和相关指标要求
1、项目运营时间原则上不低于 3 年。现金流持续稳定且来源合理分散，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；
2、基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款不得超过基金净资产的20%；
3、80%以上基金资产投资于基础设施ABS。 其余投于利率债、 AAA级信用债，或货币市场工具；
4、收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。在符合分配条件的情况下，每年不得少于 1 次。（“应分尽分”）
5、预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可供分配现金流 / 目标不动产评估净值）不低于4% 。（风险提示：标的准入指标不代表最终收益水平保证）
基金管理人资质要求
设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于 3 名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验。
总体来说，基础设施REITs项目审批严格，有清晰的定量指标进行约束，对基金管理人也有不低的资质要求，本次9只项目全部选自中国经济最发达的地区，质地相对较好。
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