三孩政策对房地产有啥影响？三孩政策还能不能刺激楼市？

　　　重磅！三孩生育政策来了，很快就可以生3胎了，但更大的问题是越来越多的年轻，连一胎都不愿意生了！

　　当然影响还是要分析的，而且短期看，的确还是有一批人会生，特别是工作福利非常稳定的公务员队伍。很可能成为生三胎的主力军！

　　最近这几年，人口形势越来越严峻。民政部部长李纪恒前段时间撰文表示，我国人口发展进入关键转折期。要引导生育水平提升并稳定在适度区间，增加劳动力供给。

　　在文章中，部长明确指出：我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线。

　　注意：这是权威人士首次表态我们的总和生育率跌破了“警戒线”。所谓“总和生育率”，是最常用的反映生育意愿的指标，可以解释为每个妇女一生平均生育的（有生命体征的）子女数量。

　　根据世界银行的数据，我国总和生育率在1965年达到峰值6.4，之后一直下跌到1982年的2.6。从1992年起，我国总和生育率跌到2.1的更替水平以下，进入2000年以来有缓慢回升，但总体仍低于1.8，2017年只有1.63。

　　到了2019年，我国总和生育率已经不到1.5，创出了历史新低，这就是所谓的“跌破警戒线”。

　　生育率的下降，必然会在数据上反映出来。根据户政管理研究中心发布的《2020年全国姓名报告》，截止到2020年12月31日，2020年出生并已经进行户籍登记的新生儿共1003.5万 。

　　2019年同一口径数据即户籍登记的新生儿数为1179万 ，这意味着：这一口径下2020年新生儿下降15%左右。

　　正是基于这样的背景，越来越多的经济学家、人口专家呼吁放开生育。

　　那么对于房地产会有什么影响？

　　首先：不要高估这一政策对全国的影响。

　　有实力生的，一直没被抑制过。最近比较火的，张艺谋就生了好几个。可见计划生育一直抑制的只有工薪族。

　　“单独二孩”“全面两孩”等决策部署和政策措施，短期的确促进了出生人口出现回升，“二孩”生育率明显提升，出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。

　　4月14日，央行工作论文提出，我国要认清人口形势已经改变，要认识到人口红利当时用得舒服，事后是需要偿还的负债;要认识到人口惯性是跨代际的巨大力量，其反作用力将导致人口反方向变化;要认识到教育和科技进步难以弥补人口的下降。

　　为此，应全面放开和鼓励生育，切实解决妇女在怀孕、生产、入托、入学中的困难，综合施策，久久为功，努力实现2035年远景规划和百年奋斗目标。

　　回顾我国经济的发展历史，我国能在短短二三十年的时间里取得举世瞩目的成就，其中，除了经济政策的科学推动，人口红利占据了很大的重要性，数量庞大的青壮年劳动力是推动经济发展的主体。

　　国家统计局发布第七次全国人口普查关键数据，我国总人口为141178万人，与2010年的第六次人口普查相比增加7206万人，涨幅达到5.38%，表明人口红利依然存在。然而，劳动力人口逐渐减少，却也是不争的事实。

　　根据统计，目前15至59岁人口为89438万人，占总人口的63.35%，与第六次人口普查相比减少4000多万人，占比下降6.79个百分点。即使将退休年龄延长至65岁，15至64岁的劳动年龄人口也减少了3100多万人。对于仍然需要大量劳动力的中国制造业而言，这是需要警惕的信号。

　　其实简单的说就是，人口老龄化已经是趋势。

　　其次：谈谈对房地产市场的影响：

　　以北京为例，之前的二胎政策对市场的影响并不大：

　　2014年2月21日，北京正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到50%，但需要注意的是，虽然未统计自住房成交，但这是建立在自住房供应增加的情况下，其他商品房供应3居比例增加。

　　A.改善性住房，生育二胎的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加

　　B.学区房，优质学区房在市场上一直较为紧缺，“单独二胎”政策放开将增加学区房需求，使学区房供不应求的现状愈发严峻

　　C.子女置业经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。

　　“二胎”政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。因此，受益于家庭结构的变化，对大户型的需求或有一定增长，而子女的教育也会产生对学区房的需求。

　　对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“二胎”政策的放开，未来受益于人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求，但数量并不会扭转房地产走势。

　　未来的楼市影响简单的可以归纳为10点：

　　1：未来学区房拼抢的确激烈，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。未来学区房名额的争夺将更加激烈。但这会导致新北京人入学难度增加。

　　2：4-5居的需求增加，但比例有限，但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅，这部分客户以前也并未受抑制。

　　3：高端需求影响有限，反而是中端物业市场，有望上升，比如北京，影响最大的有望是3-4居，总价在800万左右的二手房，总价在800-1500万的商品房，有望出现需求明显上涨。

　　4：购房者比例中，政府工作人数增加，之前被抑制的购房者主要是公职人员，而私企之前影响有限。这部分人将需求增加。

　　5：一二线土地市场地王继续频繁出现，虽然房地产市场已经趋势下调，但对于一二线城市来说，需求依然会受到二胎放开影响！

　　6：80-90后原来成为了唯一一代独生子女，未来承担的压力更大，421家庭构成成为422.数量实际激发的购房需求待考。

　　7：马太效应，因为财富人群买房增加，反而使得刚需买房难度增加，特别是学区房，核心城区房产。

　　双集中下地价一毛钱没跌！

　　整体看，15个城市的平均地价同比上涨了20.3%，溢价率也上涨了5个百分点，市场的趋势如何一望可知。

　　重庆、深圳、厦门、杭州等城市的土地溢价率都超过了25%，整体看，楼市在2021年下半年乃至2022年上半年继续高位运行依然是趋势！

　　8：套均面积会有明显增加，未来3+1-4+1户型会是主流

　　9：一线城市生不起，三四线城市一直管的不严，未来二线城市需求会有增加

　　10：如果三孩政策还不能刺激楼市，房地产真是回归新常态了！

　　简单的总结一下：国家不允许躺平，但人口红利已经进入末期，但10-20年内，大城市聚集的趋势不会变，对于房地产来说，还在黄金期。特别是核心区域资产和优质学区房。多胎化政策的放松有利于这些资产价格上行，没有的抓紧买。