来看看潘石屹出售SOHO中国股权 交易终于“官宣”

　　几经传言、几经周折，SOHO中国（410.HK）与黑石的交易终于“官宣”。

　　6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团（Blackstone，或称“百仕通”）公布，向SOHO中国发起全面要约收购，而SOHO中国则公布交易作价为236.6亿港元（约合人民币195亿元）。不过，在交易完成后，SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队，现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。

　　若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士向全媒体表示，其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值，合理作价应“至少不低于港股市值”，然而该公司的公司价值（EV）则应额外考虑债务价值、无形资产等。

　　目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。

　　SOHO中国在上周亦即6月7-11日的一个交易周中，股价连续爆升，累涨47.86%，最新市值抬高至197.58亿港元（折合约为25.5亿美元）。该股自6月15日上午起停牌至6月16日，将于17日恢复买卖。

　　6月16日晚公告发出后，潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博，没有任何配文。

　　“卖盘”估值调整

　　疫情打击下写字楼行情艰难

　　SOHO中国的卖盘计划由来已久。

　　去年3-8月，SOHO一度与海外金融投资机构商议出售股权，然而这起卖盘计划历经5个月、最终以失败告终。多位市场人士认为，在新冠疫情打击下，SOHO中国的估值变得难以衡量，而商业地产的经营也增加了难度。“去年曾估值40亿美元，相信还是值得的，但买方可能要考虑其他因素。”一位商业地产评估人士向称。

　　SOHO中国目前经营有北京、上海的多处写字楼物业，包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。“无论从地理位置还是写字楼质量上看，都属于不错的资产。”上述商业地产评估人士称。

　　尽管按照该公司经审计财务数据，公司在2020年末的净资产有375.5亿元人民币，但市场人士向表示：“多年来，SOHO中国的市值低于账面价值，反映了投资者对于现金回报的不满。”按照最新197.58亿港元的市值计算，SOHO中国的P/B价值（股价净值比），才不过0.43倍。

　　关于本次收购，一位熟悉香港投行业务的人士向表示：“这次属于强制全面要约，是一次’卖盘’。”查询SOHO中国的最新股权架构，该公司的最终控股股东潘石屹及张欣，目前持股份额为约63.9%。换言之，任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方，也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。

　　事实上，在疫情的打击下，SOHO中国的2020年经营数字反映出比较艰难的写字楼大市行情。2020年，SOHO中国的年度净利润按年大跌約60%，至5.4亿元。SOHO中国主席潘石屹在报告中称：“公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施，有的减免了租金，有的提供了疫情补贴，有的延长了租金缴纳期限。”

　　此前已多次传出“绯闻”

　　SOHO中国前总裁或是关键人物？

　　自与黑石传出“绯闻”以来，SOHO中国股价已多次暴涨。

　　2020年3月10日早间，黑石集团被传提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，报价较上日收市价2.98元高逾一倍。SOHO中国亦公告停牌。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%。

　　2020年5月4日，彭博社援引知情人士称，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

　　2020年8月13日，SOHO中国表示，公司与投资者就潜在交易所进行的讨论已终止，并未在交易的条款达成共识。

　　但关于SOHO中国的私有化传言并没有就此终结。

　　2020年11月13日，距离SOHO中国表态“终止”仅3个月，又有消息称高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，对价可能超过20亿美元。受此消息影响，SOHO中国股价一度飙升超40%。不过高瓴资本其后火速回应“无意将SOHO中国私有化”，致其尾盘跳水，股价涨幅缩小至6.99%，当日 报收2.45元。

　　值得注意的是，2018年4月，SOHO中国前总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。

　　阎岩1996加入SOHO中国，此前曾是恒基（中国）助理市场总监。入职SOHO中国的22年里，她历任首席运营官、财务总裁和总裁，负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等，是高管里少有的老臣。

　　2020年3月，坊间就有传言，黑石与SOHO中国的交易，很有可能是由阎岩促成的。

　　近几年不断清仓国内核心资产

　　十年之前，SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

　　三年前，SOHO中国的当家人潘石屹还在说：“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

　　而最近两年，围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件，一直是资产出售和整个公司的转让。

　　在此次彻底卖掉公司控股权之前，SOHO中国最近这几年已经在频繁卖项目套现。从上海的外滩项目，到SOHO海伦广场和静安广场，再到凌空SOHO，潘石屹张欣夫妇这几年已套现300亿元左右。

　　浸淫资本市场12年的SOHO中国，有6年的时间是在变卖资产，从2014年开始，潘石屹几乎每年都出售部分资产。

　　2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目;

　　2014年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元;

　　2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;

　　2016年SOHO中国以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

　　2017年，SOHO中国以85.8亿元，相继卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。

　　时至2019年，SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。

　　2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

　　而从2011开始，潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

　　天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陆续注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

　　潘石屹没少“不务正业”

　　曾捐赠美国大学1亿美元惹争议

　　值得注意的是，这些年，潘石屹也没少“不务正业”，有时帮甘肃天水农村老家卖苹果，有时热衷于发自己的摄影作品，有时候还会展示一番木匠手艺。也被网友戏称为“潘木匠”、“潘苹果”。

　　他甚至学起了编程，2020年1月，潘石屹曾发微博表示：“要开始学Python了”，作为给自己的人生礼物。

　　不过，这也引起了有心网友的关注，并由此发现了一些端倪。比如在去年国内疫情最严重时，潘石屹的公司及家族基金没有捐出一分钱，仅仅在网上发了一条微博声援武汉疫情，最后被网民们声讨。

　　事实上，潘石屹夫妇最大的一笔公益投入，还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，捐款1亿美元设立助学金。2014年时，潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

　　捐款之时，张欣是这么解释的，“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现，捐款没多久后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

　　黑石觊觎多家港股地产公司股权

　　说回本次交易的另外一位主角黑石。

　　它是美国规模最大的上市投资管理公司，截至2021年第一季度，管理资产总额约6488亿美元（约合人民币超4万亿元），专注于私募股权、房地产等领域投资。

　　今年以来，黑石多次染指港股地产公司，对收购股权“虎视眈眈”，希望借此机会广泛涉足中国商业地产。

　　除了市场传闻的SOHO中国卖盘事项，黑石集团于今年1月完成与富力地产（2777.HK）的一项物业收购。黑石房地产机会型基金向富力地产收购对广州国际机场富力综合物流园的70%股权，作价为11亿美元，该物流园也是粤港澳大湾区最大物流园区。

　　此外，中国物流资产（1589.HK）于去年12月宣布有意出售超过51%的股权。市场传闻，黑石集团也是竞购方之一，另外竞争者还包括美团（3690.HK）、京东物流（2618.HK），交易作价或高于20亿美元。

　　截至3月底，黑石集团的资产管理规模为6490亿美元。作为全球最为知名的资产管理公司，黑石的地产投资实力不容小觑。在其资产组合中，地产投资总额达到1960亿美元，是在私募股权、对冲投资、保险/不良资产投资以外，占比约30%的重要板块。