股市再涨疯！LPR又没降！下半年该买房还是炒股？

　　第一件事，7月20日，是LPR(贷款市场报价利率）月度调整的日子。不过很遗憾，如上周杠杆地产预测的，可能本月LPR不会做调整。

　　最终确实如此。

　　加上近期深圳明显收紧调控，楼市转向的声音不绝于耳。详见杠杆游戏所写《经济筑底！楼市夜壶歇业、股市回调，我们该怎么办？》（7月16日）。

　　第二件事，国办挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。意见提出，“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

　　第三件事，股市强势反弹，沪指报收点，上涨，多个板块再次爆发。

　　看完这三件事，什么感觉？我做了个简单总结：股市再爆发！楼市一个坏消息，一个非普惠好消息。

　　还要不要投资房子，股票买不买？具体分析如下。

　　1、不要幻想，2020年货币最宽松周期，大概率结束了，楼市“房住不炒”是主基调

　　连续三月未下调！最新出炉的7月LPR(贷款市场报价利率）依然保持不变。

　　根据上海外汇交易中心公布，7月LPR一年期报、五年期报，如期未见下调，上周央行平价续做一年期MLF，利率持平报。

　　今年4月1年期、5年期下调20个基点、10个基点之后，LPR至此3个月，再无变动。

　　6月18日，杠杆游戏即写了文章《国常会、陆家嘴接连发声！楼市股市新信号》，在这篇文章中，我注意到，金融监管领导说要珍惜正常的货币政策环境。

　　利率在任何国家都是明确的信号，所以不要听极端唱多、炒楼的声音。理性、客观才能做好投资决策。

　　在杠杆地产看来，二季度经济的反弹、回正，货币大宽松取得效果，楼市夜壶最光荣的使命，近期告一段落不奇怪。

　　当然市场是需要钱的，降准或定向降准等办法，还是可能的，但多半是克制的。

　　其实央行和国统局话都说得很直白了：下半年会根据形势发展，根据“六稳”的实现情况和“六保”任务落实情况作出适度调整。

　　买房的热情，在部分大城市，前几个月已经点燃。在《经济筑底！楼市夜壶歇业、股市回调，我们该怎么办？》（7月16日）一文中，杠杆游戏说，房地产是中国经济上半年最亮的星。

　　星星总不能白天、黑夜都亮，也要休息，你懂的。深圳的“715新政”就是转折点。

　　剩下的，2020下半年，总体上消化前期宽松政策，辅之以财政努力、（新）基建等，完成全年目标，差不多。

　　过宽松、继续宽松，是不行的，房地产绝对要失控。或者房地产不失控，某种资产价格，注定会膨胀。管一管正常的。

　　其实，总体来说，下半年依然低息、宽货币为主，只是收敛一点。

　　国常会也说了，金融机构今年要让利万亿元，利息差少赚点，该降的息需要时还是得降。

　　5、6、7月LPR都未作调整，那么8月是不是调整可能反倒增加？

　　只要不把杠杆加太高，杠杆地产一直说，好城市、好房子，保值还是可以的。

　　2、新旧改准备大干一场，利好老城区，部分新区投资一定要慎重

　　4月14日，国常会专门开会谈过旧改。今年的目标当时就明确提出，杠杆地产当时写了文章《翻倍！中央再提旧改，千万别误读了！》。

　　总的来说，老旧小区是利好的。但一定要明白，旧改不是棚改。这次文件，核心就是改善老小区环境和配套，虽然老旧小区通过改造升级，自身价值会有一定程度的上扬。但改造后的多数老旧小区，价格大概率，依然会低于周边的新房或次新房。

　　因此，旧改对周边以及整个城市房价的整体拉动作用有限。

　　少数楼盘相对例外。同时，通过旧改，可以提振部分本来日趋衰败的老城区和旧街区。

　　改造后的片区，会重新赢得一部分的市场青睐，但这相当于增加了好房子的供应量。这样一来，对一手房市场反而是利空。

　　当然，一手市场，本来就是地方和开发商操盘的，二手市场才是套利场所。但是，老小区、老城区改造更好了，部分新区大概就惨了。

　　此前杠杆地产写文章总结过，如果要购买，建议大家遵循以下几条：

　　首先，城市越大越好。这个道理很简单，城市越大(主要是看经济排位不是纯看面积人口)，房价才会足够坚挺。

　　其次，地段越中心越好。这个道理也很简单，老旧小区之所以受关注，其实就是因为其中很多位于黄金地段，只是输在了“新”上。这也是老旧小区价值的前提，甚至是改造的前提。

　　只要地段好，当地政府出于形象考虑，怎么样都会顾及一下面子，这个时候投融资不是大问题。政府只要用一点心，对这些小区就是升值大利好。

　　再次，配套越多越好。如果本来就靠近学位和医院，哪怕不改造都不太愁房价。如果改造了，其价值更会上天。

　　第四，考虑邻近文化、商业等场景。

　　回到这次文件，这一次老旧小区改造的工作目标是：

　　2020年新开工改造城镇老旧小区万个，涉及居民近700万户；

　　到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；

　　到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　这一组目标，其实是3个时间节点目标。

　　首先2020年，也就是今年，我们看这个计划，要求不高。我国有两三个县级行政单位，分到每一个区县单位，也就3000户左右。

　　所以，2020年，和2019年比虽然增幅很大，但是放到全局看，依旧还只是起步阶段。

　　至于2022年目标，十四五末能否基本完成，归根结底得看投融资体制、市场回报、地方和中央的政策及投入。

　　最后杠杆地产再次强调，因为老旧小区、老城区的改造，部分新区房子的投资，一定要慎重。

　　方方面面看，楼市投资技术难度真的是越来越大。

　　3、良好的股市和楼市投资心态最重要

　　前几天，杠杆地产写文章说，炒是不可能、不可以的，想大赚的朋友不该玩房子。

　　我的理由是，经济筑底，楼市夜壶已经用罢，股市又掀起了点高潮——尽管回调，这不7月20日又大涨。

　　为了中国经济长治久安、为了债务不被击穿爆炸，房地产未来一段时间都将是被控制的。

　　我反复说，要读懂“房住不炒”的核心，一定要吃透楼市小波段调控法套路。这个玩法，是杠杆游戏2年前总结的。

　　2018年如此，2019年如此，2020年依旧如此。

　　所谓小波段调控法，即当年会有一个季度，最多2个季度的诱多。开发商、地方在这个周期内适当玩，中央不干预，央行为了经济也是“配合”的。

　　不过，因为周期时间太短，在限售背景下，此前达到可售出交易年限的二手房，可以套现离场；而新入场的朋友，就算买的是价格倒挂的房子，离落袋为安，其实还有2、3年时间，少数城市会更长。

　　比如这次深圳，加码到5年。

　　而3-6个月的小波段放松，在政策、货币、媒体氛围，达到交易时间的二手房溢利离场刺激下，房地产又会给人赚钱十足的诱惑感。

　　只是很抱歉，这1、2个季度后，门又会关闭。以调控升级收场。

　　每个人都是游戏参与者，也是别人的玩物。

　　2007-2019年大类资产收益率 图表来源|choice数据（特此感谢）

　　想要靠房子暴富，太难了。但因为房子有2、3倍的杠杆，除掉成本后，年均6-10%的复合回报率，算是理想了。

　　股市，多数时候，每年也都有一波行情。但是多数人是贪婪的，最终成为别人下酒菜。