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房贷利率要不要选LPR？
最近，越发感觉到自己的生活与国家经济改革的紧密联系。
上周高高才完成2019年度个税年度汇算，交了个“红包”。昨天助理又收到银行发送的房贷利率转换的通知，就是大家最近常听到的“LPR转换”。助理来问我，不少身边朋友也有这个疑问：LPR浮动和固定利率选哪个？
趁热打铁，高高抽空研究了相关政策并在手机银行进行了操作，在这里与大家分享。
一、什么是LPR？
LPR也称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是央行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。
LPR = MLF（公开市场操作利率）+银行平均加减点。
MLF可以理解为央行借钱给商业银行的利率，LPR则是商业银行给其最优质客户的贷款利率。
在央行网站上可以查到最新一期的五年期（房贷多为5年以上的长期贷款）LPR为4.75%。昨天（4月15日）央行开展了1000亿元一年期MLF操作，中标利率下降20BP（0.2%）至2.95%，4月20日的LPR下行是大概率事件。
二、为什么要推出LPR？
这是一个比较复杂的话题。市场上有很多专业的分析解读，大家可以搜搜看。高高换个角度，从房贷利率的计算方式谈谈自己的粗浅理解。
现有房贷利率=央行公布的贷款基准利率*银行浮动。
但基准利率是大招，轻易不能放（上一次调整是2015年10月），这就导致政策不够灵活。
另外，当前的贷款基准利率还不够市场化，这几年市场利率一直在降，但是并没有反映在房贷或其他贷款上。
若选择LPR浮动，则房贷利率=MLF（央行操作更加灵活）+银行加减点（利率更加市场化）-/+银行折扣（或上浮）。
把房贷与基准利率脱钩，也可以实现对房地产市场的单独控制，避免放的水都流到房地产上面，尽量把低利率传导给实体经济，降低融资成本。
三、房贷选LPR浮动还是固定利率？
其实此次转换并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等，但这些与房贷转换也不完全相同。对于大多数人来说，最关心的还是房贷，故本文只讨论房贷利率。
具体来看，转换仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不含公积金贷款。同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。
这是道二选一的选择题，没有人能给出标准答案。如何选择，取决于大家对未来利率走势的判断。
如果你认为未来利率会下降，那么转换为参考LPR浮动可能会更好；
如果你认为未来利率可能会上升，那就选固定利率。
根据媒体报道，从商业银行的反馈看，目前选LPR浮动利率的人数多于固定利率。
小编以4.9%的基准利率为例，做了一张新旧房贷利率表供大家参考。
举个栗子。小A的房贷是2016年8月25日批下来的，银行给打了9折，到目前房贷利率一直都是4.9%*0.9=4.41%。如果不改革，房贷利率就是按4.41%执行。
2020年8月31日改革后，不同选择会产生不一样的利率。
如果选择固定利率：以后的房贷一直按4.41%执行。
如果转换成LPR浮动：原来的9折会变成固定加减值，央行规定用现利率4.41%减去4.8%，即-0.39%，这个不会变了。未来房贷利率 = LPR 利率+固定加减值（小A的是-0.39%）。
按最新一期3月份的LPR（4.75%）计算，小A房贷利率为4.75%-0.39%=4.36%。假如4月份LPR降至4.65%，则房贷利率为4.65%-0.39=4.26%。假如5月份LPR涨到4.9%，则房贷利率为4.9%-0.39%=4.51%。
也就是说，如果未来LPR低于4.8%，那么小A赚了，反之亏了。
当然，银行可不会每个月都帮你算LPR，会约定一个重定价周期，规定最短为一年。
四、LPR重定价周期、重定价日怎么选？
选择了LPR浮动，还有2个附加选择题。
一是重定价周期。一般来说，既然选择“LPR”，意味着更愿意接受市场利率，大多数人会选择最短周期1年（多数银行默认值也为一年），即每年改一次房贷利率。
二是重定价日。重定价日的选择，则意味着以该月LPR利率来计算未来一年的贷款利率。
各家银行给的选项各不相同。一般包含2种定价日：每年首日（即1月1日，执行上年12月20日的LPR）或每年对应日（比如8月25日批的房贷，则每年8月25日重新定价，执该年8月20日的LPR）。
“首日”和“对日”又该选哪个呢？根据相关人士的测算，年内市场平均利率（参考Shibor和五年期国债期货）从低到高的月份依次是8月、9月、10月、11月、7月、12月、4月、5月、1月、3月、2月、6月（根据历史测算，仅供参考）。以小A为例，选对应日（8月）优于每年首日（12月）。
五、怎么改？
转换工作已于3月1日正式启动，将持续至8月31日，大家还有充足时间去学习了解相关政策，并结合自身需求做出合适的选择。
目前多数银行都提供了网银、手机银行、电话等线上自助操作渠道，大家自行登陆操作即可。
根据规定，定价基准只能转换一次，大家想好了再选哦。
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