房贷要不要换到LPR利率？固定利率和LPR利率哪个好？

　　作为一个“新晋房奴”这几天一直在研究是不是要把贷款锚定利率转为LPR利率的问题。各个平台、各路大V、各种说法。

　　有说改成LPR好的。观点主要是：看好利率下行；发达国家的利率普遍比发展中国家要低；我国经济增速放缓利率下行是大势所趋。

　　也有说改成LPR不好的。主要观点是：银行不会主动把羊毛让你薅；改LPR是为了多一种收割韭菜的手段；还是固定利率最保险。

　　什么是LPR利率？

　　LPR利率叫做贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）。

　　LPR利率=（18家报价银行的MLF利率+自由点）的平均数

　　怎么又冒出来个MLF利率？其实这个MLF利率可以简单的理解为——商业银行向央行借钱的利率。我们知道商业银行是要赚钱的，他们向央行借来的钱再放贷给我们中间是会要赚取差价的。这个差价就是“自由点”。

　　打个比方：央行借钱给商业银行的MLF利率为3.5%，然后各家商业银行放贷给我们的报价有高有低（有的想多赚点差价，有的想少赚点差价），有的报4.9%有的报4.6%。然后取18家商业银行的报价去头去尾，再计算平均值得出4.75%，这4.75%就是LPR利率。

　　所以说有些人单纯的把LPR利率看成是市场决定的利率是片面的。虽然LPR利率会受到市场影响，但是根基还是MLF利率，还是央妈来控制的，没有哪个国家的利率会完全由市场说了算的。

　　换成LPR银行给的折扣还有吗？

　　换成LPR利率锚定的话计算公式是：

　　实际贷款利率=LPR利率+固定系数

　　这个固定系数就是LPR利率与现在我们的实际还款利率的差值。举个例子就明白了，比方说：

　　我们当初贷款的时候“法定基准利率”是4.9%银行给到我们8折的优惠，那我们的实际还款利率就是：法定基准利率*0.8=3.92%

　　那我们如果选择换成LPR利率的话，现在LPR利率是4.75%，那这个固定系数就是3.92%-4.75%=-0.83%

　　我们以后每个月的还款额就是：LPR利率-0.83%。如果明年LPR利率下调到4.6%，我们的实际还款利率就是4.6%-0.83%=3.77%。如果以后LPR利率上调到5.2%，我们的实际还款利率就是5.2%-0.83%=4.37%

　　就是说我们更换到LPR利率的第一个月的实际还款利率和以前一模一样不会有区别，但是以后LPR利率的调整也会影响到我们的实际还款利率，下调一个点我们就少还一个点，上调一个点我们就多还一个点。

　　为什么要搞个LPR利率出来？

　　其实把目光放得宏观一些，就可以大概看得出这个LPR利率的用意了。

　　在LPR利率之前，我国的贷款锚定利率是“法定基准利率”，之所以推出这个LPR利率来替代这个“法定基准利率”主要是因为这个“法定基准利率”牵扯面太广了。它对全行业的经济、消费、通胀、汇率各方面都有影响。

　　打个比方：有时候经济不好的时候想要靠降息的手段来刺激经济，但是降息又会引起通胀、引起房价上涨，如果当时物价、房价已经处在高位了，就不敢轻易降息。

　　因为央妈手上的“开关”只有一个“法定基准利率”，但是这个开关按下去之后，想要到达某一个目的能够实现，但是会引发另一个不想要的后果。

　　所以LPR利率的出现其实就是为了增加央妈手上的“开关”，想要调整物价就按“A开关”，想要调整房价就按“B开关”，想要刺激消费就按“C开关”。“开关”多了每个“开关”负责一个方面，对央妈来说调整的掌控力也就更大了。现在有5年期LPR利率作为开关单独控制房价，央妈就不用担心后续万一爆发系统性风险需要降息的时候，不至于把房价给搞上去。

　　是不是要换成LPR利率锚定？

　　问题不应该是“是不是要换成LPR利率锚定？”而应该是：该换成LPR利率锚定还是换成固定利率？更合适。

　　因为我们原先的贷款利率计算方式：

　　贷款利率=法定基准利率*银行折扣

　　已经不复存在了！给到我们的2选1的两个选择是：

　　① 实际贷款利率=LPR利率+固定系数

　　② 实际贷款利率固定不变

　　其实LPR利率才是更接近于我们以前的利率计算方式，只是绑定的锚点不同罢了，但都是浮动的。而固定利率则是把当下的利率定死了，以后无论市场如何变化，无论加息降息利率都不会改变。

　　至于二选一究竟选哪种，个人认为：短期内LPR利率往下走的可能性还是比较大的，虽然幅度非常有限。所以贷款剩余期限不长的还是换成LPR利率会更好。

　　从引入LPR利率的目的来说：为了多一些“控制经济的开关”，用5年期的LPR利率作为开关，专门用来对房价进行调控的。我们知道现在国家对房价的态度就是“房住不炒”“不涨不跌”房价力求维持在一个稳定的区间。那么即使后续整体利率有下行的趋势，这个5年期LPR利率变动的幅度也是比较有限的。

　　看看1年期LPR利率和5年期LPR利率的变动趋势也能看得出，5年期LPR利率的下调节奏和幅度明显要慢得多。而1年期的LPR利率主要是用来锚定针对企业的短中期贷款的。这样一来就很方便，我需要刺激实体经济，多借点钱给企业搞实业，我就按下1年期LPR的开关，不管我怎么调，对房价都不会有太大影响。

　　虽然幅度有限，但是在当下经济大环境不景气的情况下，各行各业都艰难度日，很多公司都开始裁员，明天是不是还有工作的都不确定了，房贷能少还一点是一点，毕竟苍蝇腿也是肉。

　　而从长远来看，10年20年后的事情谁都说不准。

　　也许中国在全球第四次工业革命的浪潮中抢得了先机，迎来了第二次飞速的发展。那到时候利率普遍大涨，现在选择固定利率就是划算的。

　　又或者第四次工业革命并不会这么快到来，中国成为了发达国家的一员，和其他发达国家一样进入到了低利率时代，那么现在选择固定利率就是不划算的。

　　既然说不准那又有什么好纠结的呢，就当是从来没有变过咯。我们当时在签订贷款合同的时候，还款利率也是浮动的，并不是固定的。也存在这个月比上个月多还钱，下个月比这个月少还钱的可能性，现在只是更换了锚点，又有什么好纠结的呢。