北京商品房销售新规来了！严禁样板间“货不对板”

　　从今起，新申请办理销售手续的商品房项目，在样板间设置时必须注意，对外展示的装修装饰标准和购房人收房时得到的实际标准必须一致，禁止“货不对板”。

　　经公开征求意见后，8月16日，北京市住建委正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。通知明确，新建商品房交付样板间的装修装饰标准，应做到与预售方案中所列的清单内容、购房合同约定的交付标准，以及项目实际交房状况均保持一致。同时，诸如噪音、污染、采光、丧葬等不利因素，应全面向购房人公示。

　　样板间需与实际交房状况一致

　　在过往商品房的销售中，样板间过度装饰、过分美化，是时常被购房人吐槽的地方。切实保障购房人合法权益，通知的焦点之一，就是规范交付样板间。

　　首先，是交付样板间的建设。通知规定，开发商在预售商品住房前，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。其中，项目有多个户型的，应设置主要户型(不少于两个)交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

　　“在意见征求阶段，也有企业提出取消样板间保留时间的规定，但考虑到这是解决‘货不对板’的主要措施之一，这条予以保留。”市住建委相关负责人介绍，通知也相应增加了一条规定，即设置在建设范围内临建中的交付样板间，确因竣工验收需要无法保留的，开发商可以拆除，但应对交付样板间和工艺样板区布设内容委托第三方公证。同时，未设置交付样板间的，不得设置展示(宣传)样板间。开发商在申请预售许可前，区住建设部门应对样板间设置情况进行现场核查。

　　其次，是交付样板间的内部设置。为确保购房人“所见即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

　　噪音、丧葬等不利因素应全面告知

　　样板间“所见即所得”后，还得确保开发商在宣传营销过程中做到童叟无欺。规范商品房的销售推广行为，是通知的焦点之二。

　　通知明确，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。销售人员在销售过程中严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

　　与此同时，有三项内容是开发商必须在销售现场显著位置予以公示的。一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素，应准确、全面地向购房人公示。二是经审图机构审查合格的分层平面图和立面图，以便购房人掌握采光通风井、设备平台位置等情况。三是配建公租房和保障性租赁住房的，开发商还应公示配建公租房和保障性租赁住房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况。

　　实际上，若销售人员未将不利因素告知购房人并由购房人在《商品房销售合同》签订中进行书面确认的，市、区住建部门将责令开发企业限期整改，整改期间暂停网签钥匙盘服务功能。

　　热销项目优先本市无房家庭

　　为落实交付前房屋质量查验制度，通知也提出，开发商应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动，“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见建议，开发商应及时解释说明，属于质量缺陷的应及时维修整改并反馈购房人。

　　同时，针对未来的热销项目，此次也新增了公证摇号的要求。根据规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的情况，就将被视为热销，开发商应采取公证摇号的方式，即邀请公证机构以独立第三方身份在现场公证摇号。热销项目将优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭，具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住建设部门确定，并在项目预售方案中明确。