严监管下多城楼市“熄火” 业内专家：房地产市场拐点已现

根据国家统计局公布的7月份70城房价数据，7月新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少至51个，下跌城市则增加4城至16个；二手住宅销售价格环比上涨城市数量为41个，较上月减少7个；下跌城市26个，较上月增加10个。

“可以看出年内调控政策效果逐步显现，房企在部分城市为加快回款以价换量，房价上涨城市数量有所回落。”中指研究院分析师毛大鹏指出。

“中央此前已为下半年房地产市场调控定调，热点城市调控常态化，政策收紧预期较强。”毛大鹏对记者表示，楼市需求释放或将进一步放缓，房企在资金端持续收紧下将加快营销，预计新房价格短期涨幅将继续收窄。

58安居客房产研究院分院院长张波则认为，从目前趋势来看，房价拐点已经到来，后续将会总体走平，部分热点城市房价会持续回调。

多城楼市加速降温

国家统计局数据显示，7月份70城新建商品住宅销售价格平均涨幅为0.3%，涨幅较上月收窄0.11个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.11%，涨幅较上月收窄0.17个百分点。无论是新房，还是二手房，7月环比涨幅均创近一年最低水平。

其中，一线城市房价涨幅回落更为明显。7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.3个百分点。

“就一些大城市的表现看，7月份确实面临很多压力，销售数据等指标在明显降温。可以认为大城市房地产市场迎来了拐点，但对全国市场不必过于悲观。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

在一线城市中，深圳作为此轮楼市上涨的“领头羊”，在二手房指导价政策实施近半年后，成交量已急剧萎缩。

据深圳市住建局数据，深圳7月二手住宅仅成交2557套，迎来四连跌，并创近17个月新低，同比则下跌超八成。

就7月70城楼市整体情况，中原地产首席分析师张大伟表示，“从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控见到了初步效果，特别是二手房价格涨幅放缓，热点城市在二手房管控方面效果明显。”

业内人士认为，新的楼市调控政策出台后，会有一个逐步发酵的过程。随着近期多城升级楼市调控，政策叠加效应将进一步显现，下半年需求将被抑制，市场面临下行压力。

值得关注的是，部分房企因陷入债务困境，在一些城市进行大幅降价促销以回笼资金，此举引发当地政府的警觉。为防止房价过度下跌，岳阳市日前出台了“限跌令”。

8月9日，岳阳市住建局发布了《关于房地产市场新建商品房网签成交价格限制的通知》，提出中心城区的新房实际销售价格不能高于房产局的备案价格，同时不能低于备案价格的85%，如果销售价格不在这个区间内，将无法办理网签程序。

“现在的环境确实有可能倒逼房企降价促销，但是类似降价促销的动作要少于过去几年，原因是很多城市房价受限价政策影响，下跌空间反而不大了。”严跃进表示，实际过程中，一手房市场的降温也会使得二手房降温，高价学区房等去泡沫的现象会比较明显。

调控政策全方位收紧

据中原地产统计，今年以来，各地出台房地产调控政策已超380次，刷新历史记录。其中，1-7月房地产调控合计达352次，8月上半月超过30次。

“1-7月最主要的特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严管经营贷、打击学区房炒作等。”张大伟告诉记者。

受访人士指出，进入今年下半年，房地产调控有进一步加强的趋势。

7月下旬，中央层面从国务院，到央行、住建部等多个部委，就房地产行业密集发声，对下一阶段保障性租赁住房和房地产调控工作作出部署，再次强调“房住不炒”，释放出调控继续从严的强信号。

其中，住建部等八部门于7月23日联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出力争3年内实现房地产市场秩序明显好转，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四方面问题。

“相比过去房地产调控的‘一城一策’，2021年中央部委的管控明显增加。此次多部委联合发文，是又一轮房地产调控升级。”张大伟表示。

此外，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人。上述5个城市被纳入房地产市场监测重点城市名单，此类城市的房地产调控工作，将由住建部和有关省级政府共同督办。

被住建部约谈后，金华、惠州等城市快速升级楼市调控政策。

张波认为，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中，另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。

一位房产机构分析师指出，随着近期多地推迟第二批集中土地出让和土拍规则的调整，上半年土拍过热城市大概率会迎来降温。通过建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，也会导致商品房销售增速放缓。

“不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，并可加速部分热点城市的降温进程。”张波表示。