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十四五房地产发展规划 2021年房价会降还是会涨？
2021年是我国“十四五”规划开局之年，也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。
刚刚闭幕的全国两会不仅对全年工作做了具体安排，还审议了国务院起草的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》(以下简称“‘十四五’规划纲要”)，从短期工作和远景目标两个层面，为我们擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图，也为房地产行业指明了未来发展方向。
“十四五”规划纲要共计19篇、65章，约7.5万字，其中有许多内容与房地产行业发展密切相关，在此简要做一番梳理和解读。
一、新型城镇化蓝图中的房地产机会
关于完善新型城镇化战略、提升城镇化发展质量，在“十四五”规划纲要第八篇以一整篇的篇幅做了阐述，内容与房地产行业发展关系密切。核心内容是深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。
(一)人口迁移为房地产带来机遇与挑战
“十四五”规划纲要提出，要加快农业转移人口市民化，坚持存量优先、带动增量，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，健全农业转移人口市民化配套政策体系，加快推动农业转移人口全面融入城市。在户籍制度方面，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。
此前，国家发改委已经多次发文落实户籍制度改革措施，大幅放开落户限制。今年则把户籍制度改革列入“十四五”规划纲要，作为未来五年完善新型城镇化战略的一项重要工作来抓，提出“十四五”期间常住人口城镇化率将提高到65%，这意味着每年将有上千万人口进城。
房地产行业有一个业内普遍推崇的规律，即房地产发展“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。户籍制度的放开带动了人力资源要素市场的合理流动，在推动产业发展的同时，人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长，住房供需矛盾突出，进而推高城市房价。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。
为了支持农村转移人口的流入，“十四五”规划纲要中提出了“建立财政性建设资金对吸纳落户较多城市的基础设施投资补助机制，加大中央预算内投资支持力度。调整城镇建设用地年度指标分配依据，建立同吸纳农业转移人口落户数量和提供保障性住房规模挂钩机制”，这一政策导向将在很大程度上缓解人口流入城市在土地、资金、基础设施建设等方面的压力。但是对于人口流入规模较大的城市来说，短期内住房供需矛盾突出的问题仍是一个巨大的挑战。今年两会政府工作报告也将这项工作列为重点工作来抓，提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。
对于房企来说，人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规模、确定产品定位的重要风向标。
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