楼市真的变了！深圳新房项目入围人数“爆冷”，企业花样促销，打新逐步回归理性

“去年，只要性价比稍微高一些的新房抢都抢不到，今年我这个二套房资格的也买到了新房，而且还是网红片区。”刚刚龙华区购买二套房的晨曦（化名）告诉记者，“夸张点说，去年是只要有房买什么也不挑，今年是房子可以慢慢挑。”

在日益趋严的楼市调控下，曾经火爆的新房市场也“遇冷”，急于“打新”的购房者逐步回归理性。

新房花样促销

近日，位于观澜的山水华庭项目意向登记名册公示，共24批客户登记，项目共推108套住宅，均价约4.76万元/平方米。24：108的比例，这已经成为近三年来深圳新房开盘入围人数最少的楼盘之一。不过，有购房者表示，该项目的位置较偏，交通生活配套有待加强，或许是影响销售成绩的主要原因之一。也有购房者表示，调控越来越严厉，“打新”逐步回归理性，还是要珍惜自己手上的“房票”。

除了存在“硬伤”的山水华庭项目，此前深圳西部一些网红片区的部分新房项目的销售也不如市场预期。

日前，位于宝安区西乡的一处新盘开盘，1457套房源仅登记了919批认筹客户，这样的结果放到曾经火爆的深圳西部新盘之上，让市场颇感意外。2020年，深圳楼市在疫情的背景下依然走出了逆市上扬的行情，其中“打新热”功不可没。日光、万人摇、代持……一二手房价倒挂形成的套利空间，曾让深圳新房市场火爆一时，特别是南山、宝安等西部片区。  

记者调查发现，目前一些新盘还会以折扣和联动中介的方式促销。在龙岗布吉片区，一处新盘此前更直接推出了开盘折扣方式说明。按照其提供的折扣说明计算，如果是3成首付客户准时签约，房屋签约总价打完折后可以节省31.5万至45万元，相当于打了9.13折左右。而在罗湖笋岗片区，一处已经开盘的住宅新盘广告近日刷屏微信朋友圈，项目选择联动中介推动尾盘的销售。

“打新者”将更加从容

在调控政策的叠加影响下，此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。在二手房明显降温的同时，近期新房市场热度也有所消退，全民“打新”“抢房”的现象正在逐渐消失。记者了解到，最近深圳入市的几个新建住宅项目认筹情况都远不及开发商的预期。而在去年，整个深圳新入市的楼盘中，出现了36个“日光盘”。所谓日光盘，就是指新房一开盘当天就售罄的情况。

如今，深圳新房市场持续加大供应，预计未来“打新者”将更加从容。近日，深圳连续出招，加大力度解决住房供不应求。深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（简称《意见稿》），指出要优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策提高居住用地比例，实现2035年深圳常住人口人均住房面积达到40平方米以上。截至2020年8月，深圳人均住房面积27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准。此外，《意见稿》中关于土地变性的政策有了新的突破，提出土地整备留用地原则上优先安排居住用途。已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地，可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度。

此外，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》。2021年，深圳计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。2021年的商品住房供应套数为2015年后新高，是过去十年的次高峰。  据统计，今年的8-9月，深圳各区计划入市住宅新盘将达到31个。

深圳中原总经理郑叔伦表示，7月深圳新房成交量虽然小幅上升，但是整体看新盘入市数量减少，住宅项目开盘去化率虽还处于高位，但已经降至今年最低位。一方面，发展商感觉市场比较低迷，气氛不算友好，将开盘时间延后。另一方面，以往住宅不愁卖，而现在出现了不少没有售罄的项目，只是去化七八成甚至更少，开盘项目去化已经在下滑。供应不足加上去化不理想两个因素叠加，7月深圳新房市场表现一般。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳二手房市场明显回调，市场预期明显加速回落，如果二手房价格持续下降，那么新房、二手房价格倒挂会加速减缓甚至持平，对打新的积极性也会有影响，原来打新的人群很大一部分是投资客。中指研究院预计，下半年深圳楼市在持续严厉的政策调控之下，市场成交将相对更加理性，一二手房价将更趋平稳。随着未来更多住宅项目的入市，消费者购房选择空间有望加大，新房价格亦将维持平稳。二手房市场保持降温，并还会持续相当一段时间。