二手房成交低迷 成都楼市降温

“最近卖房的觉得定价太低，但买房的觉得还能再降一点儿，两边都进入观望状态了。”成都房产中介管华（化名）告诉《中国经营报》记者，近期成都二手房市场很低迷。

8月16日，国家统计局公布的数据显示，7月成都二手房价格与上月持平，新房价格环比上涨0.4%。今年以来，不管在新房还是二手房方面，成都市都出台了多项调控政策，随着时间推移，政策的市场效应逐步显现。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐告诉记者，市场状态的变动是自身发展和政策调控共同作用的结果，到目前，成都楼市整体降温已经是较为明确的趋势。

从喧嚣到冷寂

滨江和城小区位于成都市天府新区，虽然容积率高达5.0，从小区外面都可以看到楼栋间距离很近，但是因为周边商业、交通配套成熟，该小区二手房一直受到刚需客户热捧。在今年上半年，二手房价格达到了2.7万元/平方米。

“那个时候，每天小区里都能看到带看房子的。”在滨江和城小区对面做二手房生意的车建军（化名）向记者描述了这个小区二手房市场曾经的火爆场面。

但热闹的场面几乎在一夜间就消失了。8月4日，成都市发布第三批二手房参考价，这个小区名列其中。该小区的官方参考价为19426元/平方米，明显低于之前的普遍成交价格。

按照成都市要求，销售价格不能明显高于参考价格，同时，购房公积金贷款时将按照网签备案合同价、房屋评估价以及参考价格三者中的最低值计算。参考价出台后，滨江和城小区里看房的人一下子就“看不到了”。而在贝壳平台，如今已看不到该小区的二手住宅，只有车位在出售。

“卖家不愿意以参考价格卖，想卖高一点儿；买家又觉得还能便宜一些。这两头就僵持住了。”如果按照高于参考价的价格买房，超出部分无法贷款只能加到首付款里面。车建军介绍，提高的首付款也劝退了不少二手房购房者。

像滨江和城小区这样的情况并不是个例，到目前成都市发布的三个批次二手房参考价，总共有745个小区囊括其中，虽然尚未包含成都市所有小区，但已经足以代表成都市主城区成交活跃的小区。有从业人员告诉记者，次新房小区的参考价格普遍低于之前的成交价，但多数老旧小区的前后价格则出入不大。

除了参考价之外，让二手房大受影响的，还有贷款难度的增加。“房龄几十年的二手房基本贷不到款，就要全款买。”在成华区有多年二手房交易经验的裴明林（化名）坦言。从今年上半年开始，贷款审核越来越严，特别是老旧二手房，贷款更难。一位股份制商业银行的内部人员向记者证实，今年房地产贷款确实在收紧，审核要求更加严格，放贷审核时间也会拉长，二手房贷款更是如此。

8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，提出要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。这让很多盼着老房子拆迁的买主放弃了买“老破小”的念头。裴明林直言不讳地表示，国家不鼓励拆迁了，大家明显更不愿意买老房子了。

管华的中介门店位于锦江区顺江路附近，他的门店楼上就有一套20世纪80年代的房子在售，业主将房子重新装修过后准备出售。“之前这种房子最高能卖到120万元，现在挂牌价只有90万元，而且这个价格还可以‘商量’。”管华直言，“现在成都二手房挺低迷的。”

成都对二手房的调控手段丝毫没有减弱的意思。最近有不少中介人员反映，天府新区二手房单价如果超过1.5万元，就无法网签备案。有市民在民意反映平台“问政四川”提问：“天府新区二手房高于1.5万的就不能网签，请问这属实吗？”天府新区公园城市建设局回应网友称：“新区将深化政策研究，提高因区施策、提升分类调控水平，促进我区房地产市场平稳健康发展。”但回应中未直接解释是否存在“1.5万元”的规定。

随后，记者致电天府新区公园城市建设局，对方答复称，没有这样的要求：“网签是系统自动审核的，系统审核根据现行政策，也就是要审核限售和限价，是没有办法人工干预的。”

记者注意到，在今年的5月14日，贝壳网平台上成都的挂牌二手房有125090套。到8月18日，这个数字已经下降至110791套。

与此同时，大唐数据研究中心资料显示，今年7月成都二手房成交量为3558套，环比减少2.92%，同比减少28.71%。而在市场火热的2019年，成都二手房单月成交量曾一度超过10000套。

“游戏规则改变”？

成都的限购政策，近年来一直在持续加码。

今年3月22日，成都市继续扩大限购范围，将法拍房纳入其中，规定购房者购买法拍房亦需要满足成都市限购条件。

8月5日，成都市继续对限购政策“打补丁”，规定若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。

相比于存量房市场，成都市的新房价格仍处于上升区间，7月成都新房价格环比上涨0.4，同比上涨4.8%，但这个涨幅已经明显回落。去年7月，成都市的同比上涨数据为9.6%，2019年7月的同比涨幅更是高达13.3%。

与此同时，成都对新建商品住宅的调控措施还在逐渐增加。6月11日，今年成都第一轮集中供地竞拍结束。在严格限制溢价率和新房售价之后，当时最高的土地自持租赁比例达到了59%。

近日，伴随多个城市调整了供地规则，准备在成都拿地的房企也开始了对新土拍政策的猜测。天津市新的土拍政策中规定，土地溢价率不超过15%，达到最高限价后以摇号方式确定竞得者。随后，济南也在供地政策方面作出了相似的调整。

成都市尚未宣布是否会调整土拍规则，但企业方面已经在按照其他城市的新规则预测土拍策略。一位参加了成都首轮集中供地的开发企业投资发展经理告诉记者：“我们企业是玩家，如果游戏规则改变，肯定也会跟着改变（拿地）策略的。”

按照成都首轮土拍规则，自持租赁比例是开发商着重考虑的因素，而如果调整成通过摇号来确定竟得者的话，这方面就不用太多考虑。上述投资发展经理告诉记者，就是拼运气了。“除了部分无法承受15%溢价率的房企之外，其他房企可能只要确保保证金足够，就基本上能多参加一块地就多参加一块地了，以此来提高‘中奖率’。”

事实上，此前成都的土拍溢价率限制在10%以下，已经大幅低于天津等地最新规定的15%。

近年来，成都房地产市场一直处在“风口浪尖”。去年，因为“房地产调控”问题，成都被住建部连续两次“约谈”。今年3月，住建部副部长倪虹曾到成都调研督导房地产工作。但在今年7月住建部的约谈中，成都市没有再次出现在名单中。

回顾今年以来的成都楼市，刘璐表示，二手房市场降温是市场自身发展和政策调控共同作用的结果。当前国内楼市的冷热不均加剧，不仅不同城市的楼市分化很大，在同一城市内部不同区域的分化也很大。就成都来说，城南高新区的楼市热度相对较高，但从全市范围内看，很多区域其实热度并没有那么大，有些远郊区域还感觉市场有些冷。“不过当前楼市整体降温已经形成了较为明确的趋势。”

“成都市连续发布调控政策，是为了继续为房地产调控政策‘堵漏洞’和‘打补丁’，让限购政策更加完善。”刘璐表示。