拿地赶超龙湖、绿地！越秀地产：逆势扩张还是玩火？

8月18日，越秀地产发布了今年的中期业绩公告，总体表现不错，大举逆势扩张。

房地产行业大变局下，房企们纷纷寻找新的出路。越秀地产作为重仓单一区域的中型房企，转型颇为成功。

在融资新规下，真的有实力安全地逆势扩张吗？

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首先来看其上半年的业绩。

财报显示，今年上半年，越秀地产实现：

合同销售金额473.8亿元，同比上升26.1%；

营收242.4亿元，同比上升2.2%；

权益持有人应占盈利23亿元，同比上升15.3%；

核心净利润21亿元，同比上升5.6%。

和不少房企一样，越秀地产的毛利率（26.8%）也出现了下滑，同比减少了1.2个百分点。

业务方面，越秀地产在财报中突出介绍了其TOD的开发情况。

2019年，越秀地产高调引入广州地铁为战略股东，今年的半年报中也自称已是全国最大的轨交物业开发商之一。

上半年，越秀地产在广州的TOD项目实现合同销售金额约76亿元，占总合同销售额的16%，同比上涨了50.7%。

其中，品秀星图实现合同销售额约25亿，同比上涨171.8%；品秀星瀚实现合同销售额约25.3亿，同比上涨139.7%。

同期，其他业务占比较低，比如：其商业租赁收入3.5亿元，同比上升20.1%；越秀地产持股38.35%的越秀房产基金上半年实现收入8.8亿元，同比上升6.1%。

地域方面，广州作为越秀地产的大本营，依然是重中之重。

越秀地产重仓大湾区尤其是广州。今年上半年，其在广州的合同销售额为265.9亿元，约占其总合同销售额的56.1%！

不过，深耕区域是蜜糖也是毒药。

优势是广州属于一线城市，楼市发展一直也颇为不错，劣势是易受单一市场环境的影响。

比如，7月，越秀地产的合同销售金额同比大幅下滑了20%，合同销售面积更是同比减少了25%，原因除了疫情反弹，还因为广州的调控升级，暂停了一些预售证的发放，这让重仓广州的越秀地产立马“受伤”。

相比不少房企积极降负债不同，“三道红线”处于绿档的越秀地产今年上半年逆势扩张，积极拿地。

克尔瑞发布的今年上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，把龙湖、绿地等龙头房企都甩在身后。而同期的销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额排名仅46位，扩张的步伐可见一斑。

但债务方面，越秀地产的压力其实也不少。上半年其短债增长明显，1年内到期的借款为222.42亿元，同比增长了34%。

此外，中访网财经等媒体报道，越秀地产近年来少数股东权益占比攀升，可能存在表外债务等隐忧。融资新规下，房企们的隐形债务问题更值得关注。

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今年上半年，越秀地产完成全年合同销售目标1122亿元的约42.2%。

按照中期业绩会上官方的说法，越秀地产今年上下半年的供货是按4：6铺排的，也就是下半年的供货量更大，但7月销售同比减少两成，今年能否完成销售目标，还要打个问号。

毕竟6月，越秀地产曾大搞618促销活动“补贴一个亿”，而当月的合同销售金额依然同比下滑了44%，合同销售面积同比减少39%。

实际上，这样的下滑5月已经开始，当月越秀地产的合同销售同比减少28%，合同销售面积同比下滑29%。

4月，广州市政府约谈了天河等6区政府负责人，要求落实“稳地价、稳房价、稳预期”，当月还出台了广州“新穗六条”和“421新政”。

结合广州的调控节奏和越秀地产的月度合同销售额来看，影响应该说相当明显。

不过，越秀地产方面对于广州调控收紧的态度，在业绩会上轻描淡写地表态称“对调控也已经习惯了”并未说明应对之道，不知道是过于乐观还是无可奈何？

据兴业证券(601377股吧)研报统计的数据显示，其广州楼市的销售增长主要来自于下半年，而越秀地产去年的销售业绩也主要来自于下半年，占比约七成。

所以，越秀地产业绩会上预判的调控对其项目去化影响有限或有失偏颇。当然，其也说明了理由，是因为它在广州多个区域有项目，而一些区域的调控并不严厉。

但从5-7月合同销售额的同比明显下滑来看，似乎与其判断相悖。

8月初，广东严查经营贷、消费贷违规流入房地产，广东银保监局更是开出了高额罚单，其中包括工商银行(601398股吧)、兴业银行(601166股吧)、招商银行(600036股吧)、广发银行的多个分支机构及责任人被罚，总罚金高达1090万元。监管的力度也是可见一斑。

至少从目前的来看，放松的迹象并未显现，重仓广州的房企们业绩压力都不小。

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相比不少房企积极降负债不同，“三道红线”处于绿档的越秀地产上半年逆势扩张，积极拿地。

克尔瑞发布的上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，把龙湖、绿地等龙头房企都甩在身后。

而同期的销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额为487亿元，排名第46位；权益金额470.2亿元，排名第33位。两相对比，其扩张的步伐可见一斑。

但债务方面，越秀地产的压力其实也不少。上半年短债增长明显，1年内到期的借款为222.42亿元，同比增长了34%。

此外，中访网财经、证券市场周刊等数家媒体今年来都曾报道过，越秀地产近年少数股东权益占比攀升，可能存在表外债务等隐忧。

“少数股东权益”可能有不少蜜友听起来比较陌生，这是一些上市公司调解利润的常用手法之一。最为投资者们熟悉的例子，大概莫过于当年的乐视网(300104股吧)。

对于未来，越秀地产依然重仓广州。

以土地储备为例，截至6月底，其在广州的土储占比高达47.5%，在大湾区的土储占比为54.6%。

其中，重点发展的TOD占比较高，土储约占大湾区土储的26.5%，占越秀地产总土储的14.5%。

但对于过度依赖单一区域的问题，越秀地产其实很有意思，在财报中称将积极拓展与其他城市的国企合作，以拓展大湾区以外的TOD项目。

但鉴于它的“广州模式”特殊性较强，一来得益于其本身深耕广州数十年，二来是引入了广州地铁作战投，要复制到其他地区，难度应该说挺大的。

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今日词汇：少数股东权益

少数股东权益(minority stockholder's interest)：简称少数股权是反映除母公司以外的其他投资者在子公司中的权益表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额。

比如，包括没有达到控股比例的公司股东权益，即公司51%以上控股权益外的其他股东权益；公司股东在未完全控股的分公司、子公司中的权益。