德国：走向破灭的住房神话？

广泛流传的看法认为德国住房模式是最佳实践，房价与租金长期稳定，经济增长对房地产的依赖度不大，既没有发生像美国那样为刺激低收入家庭买房而产生的高杠杆和资产证券化引发的金融危机，也没有发生像英国那样为大量建设社会住房而产生的政府财政危机，更没有产生像日本那样企业大量投机土地引发泡沫危机，当然也没有产生像中国这样过度依赖房地产、开发商过度负债的局面。

在一段相当长的时间里，事实的确如此，然而，情况正在发生改变。德国房价在过去几年出现明显上涨，几个大城市的房价极高，且持续上涨，疫情也没有阻挡这个节奏。不仅如此，长期以来，被引为榜样的租赁市场也开始出现裂痕，租金开始上涨，特别是新签租约的涨幅更高，且租期越来越短，租客的不安全感上升。这两种情况一旦同时出现，且在德国负利率的条件下，人们对于买房的热情只会进一步加剧，住房问题会变得更加突出。

对比而言，1998年房改之后的中国住房模式经过20多年的运行，目前正处于新的转型期和新模式的孕育形成期，大框架和大方向已经比较清楚，尤其是最近提出的共同富裕理念也为未来的住房政策提供了新的指引，房住不炒、租购并举、住房公平这三大方向或将成为新时代我国住房政策的新使命。立足于这个时点，回顾和反思德国住房政策，具有一定的参考意义。

关于德国模式的研究已经很多，但是所有故事都有“第一因”，都要遵守“第一性原理”。德国的成功归结到一点就是：在相对较短的时间内、以较低的成本、解决了大规模的住房短缺，尤其是提供了庞大的、高质量的租赁房源，没有这个“供应基数”，所有的衍生故事都不会发生。

接下来，我们就简单回顾和对比一下。众所周知，战后的德国面临着最为严重的住房短缺，超过2000万人需要寻求新的住房，住房缺口远远大于美国、日本和英国。正是在这样一个历史关口，大国住房政策出现了显著的分化，不同国家走向了不同的模式，这也为研究住房政策提供了绝无仅有的“自然实验”。

美国走向了以市场化和金融化为支撑，全面提升住房自有率的政策，核心导向是支持人们拥有自己的住房，成为业主。从最初的支持退伍军人买房，到大规模郊区化、住房生产标准化时期的中产阶段买房、再到后来的“次贷”支持低收入家庭买房，直到2007年危机爆发时美国住房自有率达到69%的历史峰值。

英国则走向了完全相反的道路，政府直接参与大规模的社会住房开发，几乎完全负担开发和运营维护成本，并对租金水平实施了严格的管制。这在短期内表面上取得了一定效果，却在长期内挤出了私人市场，结果自然是政府财政负担不堪重负，被迫导致了后来的社会住房私有化，而私有化又造就了巨大的不平等。以至于到今天，在几个西方国家中，英国的房价水平都是最高的，涨幅也是最快的，所以错误的住房政策，它的危害往往不是表现在短期，而是表现在长期，具有迷惑性的是，这些错误政策的短期效果往往是好的。

德国的情况非常特殊，因为金融保守，所以不能学美国，因为没钱，所以不能学英国，在这个窘境下，德国走向了“第三条路”，即政府通过提供低息、无息贷款等方式支持所有主体参与到租赁住房的大规模建设，后期的运营维修费用也由它们自行承担，且对于多元化的各类主体一视同仁，没有特殊政策，百舸争流。事后来看，这项政策是非常成功的，甚至到今天，德国住房总量中约43%的住房是在战后1949年至1978年这30年间建设完成的。其中，在1949年至1966年期间，住房的建设总量约为900万套，其中51%是社会化租赁住房，从而为德国租赁市场提供了充足的房源供应，奠定了德国以租为主、以购为辅的住房模式。所以我们说德国是租客的国度，住房自有率只有46%，超过50%的家庭租房，在柏林等大城市，租房者占比超过70%。特别需要指出的是，1949年德国的套户比只有0.65，经过30年的大规模住房开发，1978年套户比已经超过1.2，彻底解决住房短缺。此后10年，虽然开发规模有所降低，但仍然保持了平均每年30万套完工量。因此，直到1990年东西德合并，套户比一直维持在1.2，这么高的套户比为后来德国市场的长期稳定预留了很大的空间。后来，学术界有不少研究，一个共识的观点是：德国模式的精神内核是为私人市场创造激励，既不是取代，也不是完全放任，而是以市场的方式对待市场，最大限度地激发市场。

中国的情况则更为复杂。1949年—1978年同样的30年，不像德国那样激发市场主体大规模地开发租赁住房，这个时候的中国住房模式是典型的苏联模式，由政府和单位直接供应租赁住房，虽然称之为福利住房体系，但远远谈不上真正的福利，一是因为供应量实在少得可怜，这个30年我国城镇新建住宅面积总量一共只有3.8亿平，大概不到2020年3个月的开发量，30年抵不过3个月。

1978年—1998年这个20年，中国住房政策处于认知转变和探索转型期，租赁住房的开发权下放到单位，同时开始提升租金，并在一些城市启动公房私有化，类似于英国，以低价把公房出售，与英国不同的是，英国的出售价相当于市场价的80%左右，我国当时的出售价格连成本都无法覆盖，政府和单位承担了很大的成本和代价，这是一次典型的住房转移过程。

1998年之后的中国住房故事都已经比较熟悉了，快速的商品化、市场化与金融化，房价变化规律与美国、日本的情况比较类似。在可以预期的未来，中国将会提供更多的租赁住房，这属于“补课”，模式上会有几分类似于德国模式。所以，中国的住房模式相当于苏联、英国、美国/日本、德国的“加权平均”，底层逻辑以一贯之，变化的只是加权方式。

回头再看当下的德国住房市场，诸多问题开始出现，所谓的德国住房神话似乎也开始走下神坛。根据经合组织的统计数据，1970年—2020年，德国名义房价指数上涨3.2倍，同期英国和美国分别为59倍和11.3倍，仅看这个数据，德国的房价似乎还算稳定，但是考虑到这个3.2倍的涨幅主要是在过去十年完成的，那么情况就有所不同了。如果以柏林的案例来看，2010年柏林二手房平均报价只有1500欧元/平米，2020年二手房平均价格超过5000欧元，十年上涨3倍。尽管受到疫情影响，2021年上半年柏林新房均价同比涨幅超过13%，达到7400欧元/平米，房价最高的区域超过1万欧元/平，且涨幅超过30%。

这种情况并非只是个案，2020年德国新建公寓的价格普遍上涨，德国10大城市公寓均价涨幅在5%-17%之间。房价最高的慕尼黑，一套80平米的新建公寓平均价格为78万欧元，市中心公寓均价普遍超过1.5万欧元/平，折合成人民币，也不比北京和上海的核心区便宜。根据粗略的微观调研数据，在柏林、慕尼黑等大城市，一个研究生工作2-3年的月收入也只有3000—4000欧元，只有法律、金融、工程师、医生等职业随着工作经验的增长，收入会高一些，达到6000—8000欧元，一个工作多年的大学教授收入也只有8000欧元左右，扣除个人所得税以及必要的开支，这样的净收入水平对于绝大部分人来讲，买房都是一件很难的事情。

买房难，租房也不容易。一方面租金在上涨，特别是新签的合约，涨幅更大；另一方面是租金很高，柏林等大城市的租金水平为23欧元/月/平（十年前只有13欧元，累计涨幅接近80%），对于单身年轻人来讲，一般的单身公寓40平左右，月租金超过900欧元，租金收入比已经超过30%。更加突出的问题是过去德国的租金合约一般都是无期限的长期合同，合同期内的涨幅都有明显的限制，对租客算是一种保护。然而，近年来，随着租金的上涨，房东预期发生改变，大多数合同变成了2年，超过3年的合同都很少，由于新签合同可以随行就市，房东的话语权增加，租客自然受损，对于一些低收入的群体，例如来自阿拉伯、土耳其等国家和地区的移民，租房条件就更加糟糕。

那么，曾经的“模范生”为什么会变成这样呢？根源是住房供应量的持续下降。

从数据上对比，德国高峰时期每年新增供应量超过70万套，最近几年平均只有20万套左右，低谷时期只有10万 。另一个重要的问题就是自20世纪90年代开始，德国基本退出了社会化租赁住房的供应，高峰时期，这部分住房的供应量占总供应量的比重超过40%，今天基本已经全部退出。除此之外，用于出售的私人住房开发量之所以下降，根本的原因是地价上涨以及政府的土地审批流程，使得住房供应远远满足不了日益增加的住房需求。特别是在当下负利率的情况下，存款相当于亏损，刺激一部分人的买房需求。在住房供应不足的情况下，住房不平等的问题变得更加突出，有钱买房的人，特别是上了年龄的老年人，把买房出租作为退休金的补充来源，且这部分租金享受利息抵税、房屋折旧抵税以及家具等配套抵税等政策支持，这部分的利益得到了比较好的保障，由于对于租客的补贴有限，他们的权益则明显受损，房东阶层与租客阶层的分化就日益突出。

最后，复盘德国的历史经验和当下的问题，我们能得到什么启发呢？

第一，哪怕不存在明显的住房缺口，或者说住房总量基本平衡的情况下，房价仍可能长期持续上涨。

德国用了30年时间解决住房短缺问题，1978-1990年间套户比保持在1.2，住房供应保持一定“余量”，房价非常稳定；之后10年扩大住房供应的政策逐步退出，使得2000-2020年间的套户比只有1.02，处于紧平衡状态，房价上涨压力逐步突显，直到形成今天这种局面，因此，保持稳定的新增供应是非常重要的。问题是增加多少合适？

可以用一个指标简单对比，即千人新房交易量，即每1000城市人口中，有多少人可能通过新房市场解决住房问题。1978年之前住房短缺时，德国的千人新房交易量为8，1980-2000年房价基本稳定时期为4.5，最近十年房价上涨时期为2.5。横向对比来看，英国、美国、德国这三个国家，近些年房价上涨的国家，千人新房交易量都很低，基本保持在2—3之间。中国几个房价上涨压力最大的城市，如北京、深圳，这个指标同样也只有2.5。

土地私有制的国家，新增土地供应很难，政府可以腾挪的空间有限，英国、美国、德国、印度、俄罗斯无一例外。相反土地国有制的国家，理论上，解决这个问题的难度并不大，例如，如果北京再建10个回龙观，买房难、租房难问题大概率会得到明显缓解。

第二，二手房供应是住房供应的有效组成部分，且是日益重要的组成部分，新房供应与二手供应是相互协同关系，不是替代关系。

德国的突出问题是住房总量实现平衡之后，二手房市场没有得到充分发展。德国交易环节的税收很重，房屋购置税，各州有所不同，大概为6%，公证费用2%，二手交易的中介费率5.9%，三者合计已经超过10%，对于房东而言，卖房还要交纳很重的资本利得税，这导致德国的二手房交易很不活跃，每年平均交易量只有70万套左右，流通率只有1.5%，远远低于3-4%的正常水平。

在很多人看来，德国为了抑制投资炒房而采取的这些政策措施都是值得学习参考的，可是它的负面效果却被忽略。有点常识的人都知道，二手房市场的好处就是它可以通过住房流通提升资源配置的效率和交易双方的福利。德国新房供应量跟不上，二手房流通不起来，两条腿都瘸了，正常情况下，这两个市场是协同的，且协同是有“乘数效应”的。

举一个简单的案例：一个大学毕业3年的年轻人在一线城市买房，他的“上车盘”通常是一套300-400万之间的二手房，虽然又破又小，但是位置好、交通方便、上班通勤距离短，且将来出手容易，这是第一次交易，年轻人拿到了房子，出售房子的房东拿到了钱；考虑到很多人卖房的原因是为了改善，这位房东如果想换一套500-600万的房子，他大概率还是会在二手房市场挑选，这会产生第二次流通；同样地，拿到钱的第二位房东，通常会选择更大幅度的改善，如果他有600万，就有能力购买800万以上的新房，这个案例中的“协同乘数”是3，一个人进入二手市场，产生三次连环交易，三个人的住房需求同时得到满足和改善。如果没有二手房市场，这三个人的需求都会逼向新房市场，房价上涨压力会更加集中。反之，如果新房市场过小，或者说品质不高，无法满足人们的改善需求，那么这三个人都要通过二手市场满足住房需求，二手市场压力就很大。

所以，这两个市场的平衡、联动和有序传导是核心，这也增加了住房政策的复杂度，任何一个政策的小调整，都可能会引发大波动，中间的机制就是协同乘数。这也是当下我国住房市场的最大挑战，经过20多年大规模的增量住房开发之后，租房市场、二手市场、新房市场，三个市场之间已经形成一个整体系统，不再是孤立的。

第三，为市场创造激励，而不是取代市场，这是德国模式的最大经验。

许多人认为德国模式之所以运转良好，是因为政府干预，事实恰恰相反，德国政府在历史上几乎从未直接插手市场，住房政策虽然多有变化，主线和精神没有变化，那就是为市场创造激励，激发各类主体参与住房的供应。在市场与政府的角色问题上，不少国家都有过尝试，大致总结，通常会出现三类情形：

一是对需求端激励过度，对供给端激励不足，美国是典型代表。虽然美国的住房政策总体上是市场化导向，但是政府的参与度很深，主要的方式就是从需求端为低收入家庭买房提供各种金融便利，这导致需求弹性很大，供给无法灵活响应；

二是政府直接下场建设租赁住房，英国、苏联、1998年之前的中国，都曾有过这个经历，结果有多糟糕，无须再解释，俄罗斯直到今天都没有走出福利住房体系所带来的深远影响；

三是德国模式，从供给端提供激励，支持多主体扩大供应，一方面刺激市场主体扩大租赁住房开发；另一方面给房东很多税收减免或抵税政策，为房东出租提供激励。大多数人只是看到了德国对租客的保护，不得随意涨价、不得随便赶人等，这背后还有一条隐形的线索就是对房东的各种激励。反过来，如果一边打击房东、一边保护租客，那么，租赁供应就会枯竭。

因此，要想限制租金，就要有对房东的税收减抵；要想扩大租赁住房开发，就要把税收、资金和土地成本降下来。好政策往往都是双赢的，提供双边激励，才能持续。相反，打击一边、保护另一边，一边赢，以另一边输为代价，很难长期有效。