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58同城、安居客剖析美国房市趋势：房价暴涨疲态初现 降温未必降价
受新冠疫情影响多国货币超发各类资产轮番涨价全球房价也在去年以来受传导效应影响出现罕见齐涨。根据Knight Frank数据显示2020年3月至2021年3月全球房价平均上涨7.3%美国以13.2%的涨幅排名全球第五。在今年上半年美国房价加速上涨竞价抢房屡见不鲜同时美国房市崩盘说不绝于耳那么究竟美国当前的房地产市场如何?近日58同城、安居客发布了《美国地产观察报告》对美国房地产市场现状及未来发展趋势解读。
6月份美国房屋挂牌同比增长8%总价越高成交量增速越为显著
纵观美国房产市场整体走势根据美国房地产在线挂牌网站Redfin的最新调研数据显示6月份美国新增77.6万套房屋挂牌同比增长8%;在线挂牌房屋成交71.7万宗同比增长20.6%其中56.4%的房屋最终售价高于挂牌价同比增长近30%;最终售价与挂牌价的比例为102.6%;挂牌房屋在市场上停留时间的中位数为14天比去年6月减少25天;在线挂牌的房屋数量为75.7万套同比减少39.6%按当前销售速度可满足1.1个月的市场需求。
根据全美经纪人协会的数据显示6月份25万美元以下房屋成交合计占比28%其中10万美元以下房产成交比去年同期下降近1/410-25万美元成交下滑15.7%。25万美元以上各价格段的房屋成交量总价越高增速也越为显著其中100万美元以上房屋成交占比7%同比增长146.7%;75-100万美元占比6%增长119.1%;50-75万美元占比16%增幅81%;成交占比最大的是25-50万美元的房产约合43%增长24%。由此可见上半年美国房地产市场延续了去年的高企势态。
数据显示在销售方面6月美国新屋销售折年数为67.6万套为去年5月份以来的最低值;环比增速下降6.63%且连续三个月负增。实际上新屋销售在今年1月份达到99.3万套(折年数)高点后开始下降仅1月和3月环比增速为正其余月份增速为负其中2月和4月的负增速超过10%。
成屋6月份销售折年数为586万套环比增速1.38%。今年以来成屋销售的高点同样是1月份折年数为666万套此后连降4月直到6月再次转正。因此虽然市场仍呈现出一房难求的态势但新屋和成屋的销售速度均在减缓。
房价增速创历史新高高点回落拐点初现
在价格方面6月份美国的新屋销售中位价为36.18万美元环比降低4.96%同比增长6%。去年初以来新屋价格整体涨幅明显尤其是今年的4月和5月中位价同比增速超过20%创1998年以来的最大涨幅5月新屋中位价创下历史新高达到38.07万美元。
6月美国成屋销售中位价为36.33万美元环比增长3.68%同比增长23.4%。去年5月至今成屋销售中位价的同比涨幅从1.91%不断攀升至当前的23.4%增速显著。新屋及成屋价格增速依然坚挺但当前增速和高点相比已有回落或许意味着拐点初现。
新屋去化周期提升至6.3个月成屋库存仍然紧张
供应方面6月美国新屋待售数量增至35.3万套环比增加6.97%。今年以来除了3月待售数量微降外其余月份均为正增长。由于待售的增加按当前销售速度计算新屋去化周期提升至6.3个月。
6月成屋销售库存为125万套同比提升3.31%连续4个月正增长。今年1月成屋库存创下有记录以来的历史最低值仅有103万套此后随着供给缓慢提升库存也有所增加但当前库存仍处历史低位。整体来看新房待售告急的情况得到一定缓解成屋库存仍然紧张。
降息等量化宽松政策推动房产热供不应求为房价暴涨主要因素
针对本轮美国房产热背后的原因和影响因素58安居客房产研究院分析表示疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月为应对疫情带来的恐慌美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合30年期的抵押贷款固定利率不断下降去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战成交量价齐升。
此外疫情爆发后公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求也使得本轮房产热呈现出新的特点即:郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。
而美国本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。次贷危机后建商深陷泥沼自顾不暇成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来市场不断消耗库存疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜需求“超预期”增长导致严重的供不应求引发房价暴涨。
美国房地产补库存已初现端倪新屋待售增速明显成屋供应虽有增加但杯水车薪。在疫情发生后为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生美出台了相关的房屋刺激保护措施两项最重要的措施将在9月30日失效届时若不能延期将会有相当数量的房产面临止赎房产被迫出售增加在售库存。
58安居客房产研究院分析认为高房价会驱使部分投资客获利终结加速成屋供给。因此成屋市场的供应增速也会逐步提升对房价的高速增长起到平抑作用。
市场将逐渐回归理性降温未必降价
对于美国房地产未来走势58安居客房产研究院认为随着恐慌性购房的缓解以及加速补库存会在未来一段时间持续房价无法继续像今年上半年般加速跳涨市场会逐渐恢复理性但市场降温并不意味着房价会下降。
首先美国人口结构会利好房产市场全美经纪人协会的数据显示美国初次购房者的年龄中位数为33岁意味着当前25-40岁人群是刚需市场的主力恰好该年龄段人口是当前各年龄段中数量最多的。
同时当前全美的住房自有率为65.4%(2021年2季度)远低于2004年高峰时的69.2%。分年龄段来看千禧一代人群的住房自有率仅为43.3%远低于前几代人群水平。随着千禧一代住房自有率的提升会对美国整体房市有较明显拉动。
其次美国严格的抵押贷款标准将成为房产市场稳定发展的基石。数据显示2021年一季度美国购房按揭贷款的人群中73%拥有良好的信用状况此比例在次贷危机前几年仅为25%。在疫情的考验下美国房贷市场仍健康发展美联储也有能力处理危机带来的短期动荡房贷市场引发市场走衰的可能性较小。
此外美国居民杠杆率仍在低位而且储蓄率快速攀升财富的积累会激发房地产购买热情。次贷危机前美国居民杠杆率达到历史最高的98.5%危机爆发后杠杆率水平不断下降至2019年的74.6%2020年底升至79.5%仍有较大上升空间。与瑞士、澳大利亚、加拿大、英国等部分发达经济体相比美国的居民杠杆率亦非常低。同时美国个人储蓄率在疫情期间大幅上升随着限制令的解除个人储蓄率有所回落但仍高于疫情前的平均水平。未来一段时间经济修复将抵消救济政策逐步退出的影响美国居民个人收入增长仍有保证财富效应刺激购房者入市会在未来1-2年得以延续。
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