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北京公布第二批集中供地：引入摇号机制，严控隐形地价
北京市规自委挂出第二批供地名单及细则。据悉，本次供地共涉及地块43宗，土地总面积约245公顷，总建筑规模约496万平方米，除一宗招标项目以外，起始价总额约1359亿元。
与此前相比，本次集中供地竞拍规则继续调整。比如，单宗地块溢价率不超过15%、首次采用摇号方式确定竞得人、现场竞“现房销售面积”等。
有在京房企投拓人士对《中国经营报》记者表示，本次集中供地中留给企业的利润空间或比上一次略大。
规则变化
此前媒体报道称，8月，自然资源部曾对集中供地试点城市提出四点新要求，其中包括单宗地溢价率不得超过15%；在达到地价上限时不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
据此，本次北京第二批供地在竞拍规则方面较第一次有所优化，例如将竞高标准的规则应用面扩大，还有6宗地块首次采用摇号政策。此前竞配建和竞政府持有商品房份额规则被优化为固定配建面积和固定政府持有商品房份额，改竞其他条件。上述投拓人士表示，摇号机制的引入和竞配建条件的取消，会使得企业前期“算账”的工作量小一些。
据悉，本次出让的43宗地块中，共28宗在出让条件中将竞高标准（高标准商品住宅建设方案投报）作为决出地块获得者的最终条件，另有6宗将以摇号的方式决出最终买家。为规避企业以马甲围猎地块的情况，挂牌文件中明确提及，参加竞买的企业须具有房地产开发资质。
除此之外，相对第一批供地，本次集中供地公告中，还明确对企业保证金及全部地价款的来源作出规定：竞买人合规自有资金。同时提出五个“不属于”：不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。
热门地块
此前有市场传闻称，海淀京昌路及西北旺四宗地块、丰台万泉寺、石景山首钢、昌平六亭等地块因区位较好关注度较高。上述地块中，京昌路、万泉寺、石景山首钢地块设置了配建保障性租赁住房的要求，配建比例固定，且占总建筑规模的比例9%～25%不等。万泉寺地块配建比例最高，达到25%以上，该地块是本次供地中区位最好，最为热门的地块之一。
除配建保障性租赁住房外，部分地块还设置了政府持有商品住宅产权预设份额，比例在10%到20%不等。万泉寺地块作为大热门，其出让条件中同时包含着20%的政府持有商品住宅产权预设份额，且地价上限达到本次供应地块的最高溢价率15%。
同样值得注意的是，昌平六亭地块全部将建设为共有产权房，仍受到较高关注度。上述房企投拓人士对记者表示，虽然对企业来说其为商品房，但在政府调控下售价存在折扣。在这种情况下，该地块被看好意味着其仍有利润空间。
挂牌公告显示，六亭地块建筑控制规模为5.65万平方米，起始地价为82500万元，地价上限为94875万元。照此计算，其楼面价区间将为1.46万/平方米到1.68万/平方米之间，而该地块上的共有产权房销售均价则为3.19万元/平方米。
孙河地块地处朝阳，区位条件较好，热度却不算很高。上述投拓人士表示，其中一部分原因是本次出让中孙河地块共有6宗土地同时供应，且上一批次供地中周边也有成交地块，已经成为红海区域，未来去化不算乐观。
北京规自委官网信息显示，孙河乡上一次土地出让记录在2019年5月及9月，分别由恒基地产及恒基、天恒联合拿地。后者被建设为高端项目，2021年5月刚刚入市。除此之外，此次出让的孙河六地块，距离第一批供地中成交的金盏两地块距离也仅2.5公里左右。
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