猛烈调控后，对楼市未来的八个猜想

我从业超过20年，从来没有见过如此猛烈的房地产调控政策。行业横向对比，算是比被团灭的课外培训稍微好点，和娱乐、游戏、网络、医美等都差不多。

这次房地产市场的降温，是2000年后，进入商品房时代后的第五次下调。这次回调的势头有点像2008年金融危机的时候，又猛，又广，幅度也很深。

关于后市，关于广州，谈几个猜想：

1、成交继续大幅度萎缩，指导价楼盘二手市场接近停摆

其实全国楼市年中开始已经开始普遍降温。广州一手市场也已经持续下跌了好几个月，在我写文章这一刻还没看到8月份的统计数据，但基本可以肯定5、6、7、8是逐月下降，8月更创近期新低。而天河的二手市场，尤其珠江新城近几个月已经接近成交腰斩。在二手指导价后，估计还得腰斩。最终到达过去一年平均水平的20%左右。需要说明一下，这个猜测的理由来自于深圳的情况，有借鉴意义。而其他没有被指导价的二手房，也会陷入严重的观望，因为买家既想等价格下跌，也怕买了也办不了按揭。

2、一手市场被进一步带跌

改善型需求目前已经是市场主流，在广州一手楼市中也占据了主导（目前三房成交占比接近6成，三房+四房成交占比近8成）。而本地改善买家中卖一买一的比例非常高，就我的市场感觉，超过一半买新房的都需要把旧房子卖掉。如果房子卖得便宜，或卖了房子不知道什么时候能拿到买家的贷款，这对买家是个打击，会有很多人因为卖房影响到买房，从而二手影响到一手。所以一手房近期每月仅成交7000套左右，未必是最低的，很可能会继续下跌。

3、银行肯定会严格按指导价放贷，但房贷额度紧张会逐渐消除

银行除了要表态，要主动跟进政策外，还有客观的限制——银行的贷款额度。目前，银行的贷款额度都不多，几乎所有银行都要排队审批房贷，都要排队等放款。指导价评估等于降低了每套房子的可贷款比例，银行同样的额度，就可多放几宗贷款了。需要强调，如果楼市急剧、持续降温，房贷申请人大幅减少，未来银行的房贷业务或许不会像现在这么紧张。甚至有可能出现楼市低迷，贷款额度用不完，银行又回到主动求贷款的境况。

4、房价，一手以价换量，二手缩量下跌

珠江新城16万一平的房子，限价9万多，业主不爽可以不卖。但开发商是不行的，市场不好，降价也得卖，否则如出现现金流问题是要关门的。因此在经历了近4个月的低迷后的金九银十，其实很多楼盘都在酝酿降价。或者是被迫降价拿预售证，又或者因为库存多而需降价套现。总之，一手的降价潮很快就会来临，就算没有新政也会降。为什么市场降温还出新政？这就是我之前说的政策“超调”。

至于二手房市场，这是大势所趋，降价出售也是完全可以理解的。但是从16万降到9万，这可有点夸张。所以二手指导价算基本锁死了二手的交易，断了大部分业主近期买房的念想。

5、二手价外款成为新常态

黑市交易存在于任何一个价格不充分反映供求关系的市场，所以价外款会在二手指导价小区普遍存在。这个问题官方也不用管，因为政策已经实现了大幅提高首付门槛的目标，起到了调控的作用。至于这种做法的违规问题，官方也不应该管，因为政策限制私人财产合理处置，在法律本上就有分歧。而且也管不了，卖家也可以将房子带家传之宝一起出售。

6、中介的大面积关门

这个深圳已经有示范效应，传说上月就有500家关门。估计8月份会继续，9月份还会继续，一直到关掉70%左右的中介。为什么是70%？因为现在成交量也就剩之前的2、3成，也只能养活过去总量的2、3成人。而广州指导价区域的中介将面临和深圳一样的情况。所以奉劝中介，迟关不如早关，迟早关不如立马关！

7、楼市统计数据的失真

这个应该不用多解释，当年就是，但凡限价城市的楼市数据都是没有什么参考价值的，未来二手也规定一个价，所以也是没有什么参考价值的。做市场研究的和城市管理者会面临一个很头痛的问题，没人知道真实的市场情况。

8、政策会坚持多久？

房住不炒一定会长期坚持，这是最高管理层的决心。问题的具体的措施会维持多久？由于当前政策我认为存在“超调”，所以市场降温会超预期。但除了房住不炒外，中央还强调了“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的要求。如果房价、地价大幅下跌，持续下跌，那也是不符合中央拟定的目标的。所以“超调”后还将存在一个修正的过程，但这位白马骑士最快也要半年之后才会降临。