中签率仅3.3%，却有人自曝一次摇中两套，浮盈近5000万！杭州楼市“代持”暗涌

刚刚售罄的杭州滨江区某超级大红盘（简称“超级大红盘”），赚钱效应再次轰动全城。该楼盘此次仅推出76套房源，却有人自曝一次摇中两个号买到了两套房。

这名客户此前曾在某买房群里晒出自己认筹通过该楼盘审核的短信，后来又在另一业主群里宣布自己摇到该楼盘两个排名靠前的号，获得买两套房的资格。

公开信息显示，该项目最后一次开盘推出的可售房源有82套（含A类人才6套），剔除6套人才房之后，仅剩76套房源。而入围摇号的共有2483户家庭，其中高层次人才家庭110户，无房家庭749户，普通家庭1624户。该盘中签率约3.3%，是杭州8月5日新政之后首个需要限售5年的楼盘。

这次推出的最后一幢楼，除了顶层200多平方米的户型之外，主打的户型面积为333平方米左右。按照周边同类房源一二手房价差匡算，买到一套新房浮盈约2400万元。

令人疑惑的是：何人能在如此稀缺、价差巨大的超级大红盘，一次摇到两个号？

限价下的巨大价差

8月份，杭州登记摇号楼盘有68个，共有17886套摇号房源入市，共计90759户家庭参与/入围摇号，平均中签率19.71%。但前述超级大红盘中签率只有约3.3%。

有不愿意具名人士向21世纪经济报道记者介绍，摇到该楼盘两个号的客户，今年年初还摇到过“江河鸣翠”的房子。根据杭州的限购政策，他并没有资格同时再买两套房。这名客户是手握5个购房资格，摇中两个号。

这5个购房资格是哪里来的呢？这名客户没有否认，是通过与他人签署“租赁协议”拿到的“房票”，并透露是以永久居住权的名义一次付清“租金”，并签了巨额罚惩性悔约条款。

这种做法，其实就是坊间所说的“代持”购房。在一些热点城市，新房限价，与二手房形成较大价差，买到即赚到。有客户为了提高网红楼盘的中签率，与有房票的人谈好“合作”条件，进而以多张房票参与摇号，博取大概率中签机会。

今年年初，滨江与绿城合作开发的江河鸣翠开盘，新房限价6.85万元/平方米，周边二手房成交价已达10万元/平方米。据称就有人手握多张“房票”参与摇号，一旦中签，每平方米即赚3万多元。

前述超级大红盘限价4.81万元/平方米，该盘今年年初交房的一期已有二手房成交，可查询到的网签价接近12万元/平方米。也就是说，若能摇到一套新房，以单套户型面积333平方米匡算，在二手房市场上可以赚得约2400万的利差。

理论上，前述摇中两个号的客户，买入两套房，浮盈可达4800万元。

据七普的数据显示，杭州常住人口达1193万人，比2010年六普增加323万人，比2019年末人口增加160万人。人口大幅增长，住房压力放大。

杭州市政府这两年不断收紧楼市缺口。但有人为何还能找到那么多房票？以超级大红盘为例，由于认筹太火爆，有资格入围摇号的人必须有顶格的社保。而满足15年顶格社保的，除老人外，就只有杭州本地拆迁户才能满足条件。但他们中的一部分人已经用拆迁补偿款买了回迁房，即便还有购房名额，也没有足够的资金了。

据介绍，前述连中两套房的，其房票就来自于拆迁户。有杭州业内人士分析，投资客使用拆迁户房票这一招，其实是钻了政策的漏洞：在杭州，不少回迁房的不动产证发放进度较慢，这导致有些拆迁户即便名下已有几套房，也算是无房户。

投资者与有房票的人合作“代持”，流程一般是这样：签署一份租赁协议，通过出租永久居住权的方式，投资者让有房票的人提前拿到“合作”的金额，同时租赁协议里约定以天价违约金锁定房源，从而预防代持人偷偷转让房源。投资客与拆迁户能够一拍即合，租赁协议中约定的天价违约金便成为了约束代持人的“金腰带”。

从老人票、大学生票到拆迁户票，楼市投机者从代持人手中“购买”房票，不断寻求一切可能暴富的机会。但必须提醒的是，监管部门对这种投机行为一直在规范堵漏，一旦查实将严厉打击。

杭州双赢机构总经理章惠芳认为，前述楼盘是市场上价差比较大的红盘，目前预测该盘一期二手房网签价12万元/平方米并非天花板。刚推出的这批房源，户型大，总价高，价差更受关注。

这些价差巨大的楼盘，正是楼市投机者像秃鹫一般紧盯不放的肥肉。